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Lo sai che? Pubblicato il 17 dicembre 2015

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Lo sai che? Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione

> Lo sai che? Pubblicato il 17 dicembre 2015

L’accertamento dell’usucapione può essere opposto ai terzi creditori che abbiano avviato il pignoramento o abbiano iscritto ipoteca, ma solo se davanti al giudice.

Qualcuno ha pensato bene di utilizzare le norme dell’usucapione per poter aggirare il pignoramento sulla casa: il che è astrattamente possibile, ma con alcune precisazioni che si diranno di seguito, frutto degli spunti offerti da una recente sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria.

Il punto focale è il seguente: nel caso in cui il creditore avvii un pignoramento su un immobile di proprietà del debitore, potrebbe mai intervenire un terzo soggetto e, sostenendo di essere nel frattempo divenuto proprietario di detto bene per usucapione (ossia per averlo posseduto ininterrottamente per 20 anni), opporsi all’esecuzione forzata?

Qualche esempio

Si metta il caso di Tizio che vada via in America per sfuggire ai creditori, lasciando il proprio campo a Caio, affinché lo ari e lo curi. Nel frattempo, passano 20 anni e Caio ritiene di aver usucapito l’immobile. Senonché, si fanno vivi i creditori di Tizio per pignorargli l’immobile. All’esecuzione forzata, si oppone Caio, sostenendo di essere divenuto proprietario del terreno.

Sicuramente la posizione di Caio andrebbe tutelata. E difatti la legge prevede che ciò avvenga. L’accertamento dell’usucapione da parte del giudice, infatti, non è una condizione necessaria per determinare il trasferimento della proprietà dal vecchio al nuovo possessore: il giudice si limita a “dichiarare” qualcosa che, di fatto, è già avvenuta. Dunque, la proprietà si trasferisce a prescindere dalla causa di usucapione.

Nell’esempio di poc’anzi, Caio potrebbe dunque opporsi e far dichiarare il proprio diritto di proprietà dal giudice per intervento dell’usucapione.

Sul punto si legga anche il nostro precedente articolo “Come cancellare un’ipoteca con l’usucapione”.

Il punto, però, è che questo tipo di sistema potrebbe prestarsi anche ad accordi fraudolenti tra debitore e terzi compiacenti. Si prenda, ad esempio, il caso di Tizio che, subendo un pignoramento immobiliare da parte dei propri creditori, stringa un accordo illecito con Caio, in virtù del quale quest’ultimo dichiari di aver usucapito il bene ormai pignorato e, dunque, lo salvi dell’espropriazione.

Il punto è che la sentenza che accerta l’avveramento dell’usucapione è opponibile ai terzi, ossia – nel nostro caso – ai creditori, che quindi rimarranno a bocca asciutta. Né del resto potrebbe essere altrimenti poiché detta sentenza ha effetto retroattivo: ossia dichiara la proprietà in capo al nuovo possessore anche per il passato.

Del resto, diversamente ragionando, si potrebbero avere altri tipi di truffe, proprio per evitare l’usucapione. Si pensi a Tizio che, accortosi ormai dell’intervento dell’usucapione in capo a Caio, venda l’immobile al fratello Sempronio, prima della sentenza che accerti l’usucapione. Ciò però non è possibile proprio perché tale atto di vendita non è opponibile (ossia non ha effetti) nei confronti di Caio.

La sentenza o la mediazione?

La questione che, però, si è posta tra giudici e interpreti è se l’accertamento della mediazione richieda necessariamente l’intervento del giudice o possa essere fatto anche in mediazione. Di certo, il verbale di mediazione può essere trascritto nei pubblici registri [1]. Ma il punto è che, secondo la sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria, richiamata in apertura [2], l’accordo stipulato in mediazione – anche qualora fosse stato trascritto – non può essere assimilato alla sentenza di accertamento e, come tale, non è opponibile ai terzi che vantano titoli precedentemente trascritti o iscritti.

La conseguenza, secondo i giudici calabresi di secondo grado, è che per poter “fregare” i creditori che abbiano avviato il pignoramento è necessario che l’accertamento dell’usucapione avvenga davanti al giudice e non in sede di mediazione. Le ragioni di tale motivazione le lasciamo ai tecnici del diritto in nota [3] e dalla lettura della sentenza a fondo pagina.

note

[1] Specificazione inserita con il decreto del Fare n. 69/2013.

[2] C. App. Reggio Calabria, sent. del 12.11.2015.

[3] La spiegazione fornita dalla Corte di Appello è sostanzialmente la seguente: all’acquisto a titolo di usucapione accertato con sentenza (che è acquisto a titolo originario) non si applica il principio della continuità delle trascrizioni e la trascrizione della relativa sentenza ha valore di mera pubblicità notizia. La sentenza, quindi, ha anche valore retroattivo cosa che, invece, l’accordo di mediazione non ha. Infatti, per gli accordi stipulati con la mediazione, gli effetti della pubblicità sono improntati al principio della continuità delle trascrizioni con riferimento agli acquisti di natura derivativa-traslativa. Pertanto, un accordo conciliativo non potrà avere effetti liberatori sul bene usucapito, non sancendo alcun acquisto a titolo originario del bene e alcuna retroattività degli effetti dell’usucapione; tale accordo attribuisce a colui che usucapisce solo un diritto da far valere dalla data della trascrizione.

Corte d’appello di Reggio Calabria, sez. Civile, sentenza 12 novembre 2015
Presidente Moleti – Relatore Stilo

Motivi della decisione

§1. Con la sentenza impugnata il Tribunale di Reggio Calabria ha rigettato l’opposizione di terzo all’esecuzione proposta da (…). nei confronti della società (…) e per essa della (…)., (…) del (…) e di (…), sulla base (in sintesi) delle seguenti argomentazioni (fatte proprie in questa sede dagli appellati costituiti):
-il verbale di conciliazione giudiziale, avente ad oggetto l’accertamento dell’intervenuta usucapione del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento, non essendo riconducibile ad alcuna delle ipotesi di cui all’art. 2643 c.c., non può in forza di detta norma essere trascritto;
-tale verbale assume invero il valore di mero negozio di accertamento, con efficacia dichiarativa e retroattiva, finalizzato a rimuovere l’incertezza tra le parti, mediante la fissazione del contenuto della situazione giuridica preesistente;
-oltretutto, l’accertamento di cui si discute può avere ad oggetto solo il possesso ad usucapionem con effetti limitati alle parti e proprio per questa ragione si colloca su un piano nettamente differente rispetto alle sentenze di usucapione, che, oltre ad eliminare l’incertezza in modo incontrovertibile tra le parti, i loro eredi o aventi causa, producono, altresì, la cosiddetta efficacia riflessa nei confronti dei terzi, tant’è che ne è prescritta la trascrizione, sia pure con il limitato effetto della pubblicità notizia, trascrizione invece esclusa per il negozio di accertamento, che per la limitata portata dei suoi effetti non può certo paragonarsi alla sentenza;
-di conseguenza, il verbale di conciliazione giudiziale, redatto in data 5 maggio 2008 a definizione del procedimento civile di usucapione del bene pignorato nella procedura n. (…) R.G.Es., intentato da Campagna S. nei confronti del debitore esecutato, (…), davanti al Tribunale di Reggio Calabria, sezione distaccata di xxx, non risulta opponibile né al creditore pignorante, né tantomeno al creditore ipotecario, sicché l’espropriazione forzata promossa nei confronti del (…) può legittimamente proseguire.
§2. Con l’unico motivo di impugnazione, l’appellante si duole del rigetto dell’opposizione proposta, ribadendo di aver dato la prova del proprio diritto di proprietà sul bene immobile oggetto della procedura esecutiva immobiliare, attraverso la produzione del verbale di conciliazione giudiziale del 5 maggio 2008, e richiamando il principio giurisprudenziale secondo cui l’acquisto per usucapione prevale sull’acquisto a titolo derivativo a prescindere dall’anteriorità della trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione o della relativa domanda rispetto alla trascrizione del titolo derivativo, nonché il correlato orientamento, secondo cui in sede di
opposizione di terzo all’usucapione immobiliare, il terzo è legittimato a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato anche se tali situazioni non siano state giudizialmente accertate, per cui lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di avere già acquistato al momento dell’opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l’esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo.
Assume altresì l’appellante che la fondatezza dell’opposizione proposta è ulteriormente confermata dalla norma contenuta nel n. 12 bis dell’art. 2643 c.c., a mente del quale le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene possono accordarsi davanti ad un mediatore e successivamente trascrivere l’accordo, norma che espressamente prevede la trascrivibilità del verbale di conciliazione con efficacia ex tunc.
§3. L’appello (sia pure ammissibile ex art. 342 c.p.c. novellato, a differenza di quanto eccepito dalla xxx, dal momento che sono individuate con sufficiente chiarezza le statuizioni investite dall’impugnazione ed è evincibile, alla luce delle argomentazioni svolte nell’atto, il contenuto della nuova valutazione richiesta al giudice di secondo grado) non è meritevole di accoglimento.
Osserva, anzitutto, la Corte che correttamente il Tribunale (avuto riguardo alle disposizioni vigenti al momento della pronuncia) non ha considerato efficace nei confronti del creditore pignorante e del creditore ipotecario il verbale di conciliazione giudiziale del 5 maggio 2008, in applicazione dell’orientamento della giurisprudenza di merito, secondo cui tale verbale assume il valore di un mero negozio di accertamento, finalizzato a rimuovere l’incertezza tra le parti circa i fatti a fondamento dell’acquisto per usucapione, nel senso di dispensare la parte a favore della quale il riconoscimento è stato compiuto dall’onere di provare il rapporto come accertato e ponendo a carico della parte che ha compiuto il riconoscimento l’onere della prova contraria. Da qui l’esclusione della trascrivibilità sia in forza della disposizione normativa di cui all’art. 2643 c.c. (nel testo ante riforma del 2013, su cui v. infra), non realizzando il verbale in parola un effetto modificativo, estintivo o costitutivo di diritti reali immobiliari, sia ai sensi dell’art. 2651 c.c., atteso che tale norma prevede la trascrizione solo della sentenza accertativa dell’usucapione, che non è paragonabile all’accordo conciliativo, poiché <<la pronuncia giudiziale di accertamento dell’usucapione contiene un accertamento valevole “erga omnes” nel senso che la valutazione giuridica del rapporto operata dal giudice che ha pronunciato la sentenza, pur non esplicando tra la parte ed il terzo rimasto estraneo al giudizio la forza di giudicato
nell’aspetto tipico considerato dall’art. 2909 c.c. fa parte tuttavia di quell’affermazione obiettiva di verità i cui effetti anche i terzi sono tenuti a subire (così Cass. 10435/03, Cass. 7557/03)>> (Trib. Catania, I marzo 2012; conf. Trib. Roma, 8 febbraio 2012).
Ciò detto, è pur vero che, come sottolinea l’appellante, nelle more il quadro normativo è mutato, avendo l’art. 84 bis d.l. 21 giugno 2013 n. 69, conv. in l. 9 agosto 2013 n. 98, modificato l’art. 2643 c.c., nel senso di includere tra gli atti soggetti a trascrizione gli <<accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato>> (v. n. 12 bis).
La nuova disciplina, tuttavia, non è suscettibile di condurre ad una diversa soluzione della controversia, e ciò in quanto, sia che si ritenga che il n. 12 bis non abbia fatto altro che esplicitare una soluzione interpretativa già evincibile dal sistema, sia che si concluda che la norma sia del tutto innovativa e che il verbale di conciliazione sia divenuto solo ora trascrivibile, resta fermo che lo stesso non è comunque assimilabile, quanto agli effetti, alla sentenza di accertamento dell’usucapione, la cui trascrizione è disciplinata dall’art. 2651 c.c..
Ed infatti, all’acquisto a titolo di usucapione accertato con sentenza, che è – come è noto – un acquisto a titolo originario, non si applica il principio della continuità delle trascrizioni, sancito dall’art. 2650 c.c., e la trascrizione della relativa sentenza, ai sensi dell’art. 2651 c.c., ha valore di mera pubblicità notizia.
Gli accordi conciliativi in materia di usucapione, invece, rientrano tra gli atti ed i contratti elencati nell’art. 2643 c.c., per i quali gli effetti della pubblicità sono regolati non dall’art. 2651 c.c., bensì dalle norme degli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c., che si improntano al principio della continuità delle trascrizioni che sorregge il sistema della pubblicità con riferimento agli acquisti derivativo-traslativi.
Di conseguenza, gli accordi di conciliazione, anche se trascritti, non sono assimilabili alle sentenze di accertamento dell’usucapione, essendo inopponibili ai terzi che vantano titoli anteriormente trascritti o iscritti che in qualche modo possano essere pregiudicati dagli accordi medesimi.
E’ quindi da escludere che il verbale di conciliazione in tema di usucapione possa avere effetti liberatori (cd. usucapio libertatis) sul bene usucapito, non potendosi opporre ai terzi estranei all’accordo l’acquisto a titolo originario del bene e la retroattività degli effetti dell’usucapione.
In altre parole, come si è osservato in dottrina, mentre la sentenza di usucapione ha la forza di radicare un diritto nuovo in capo all’usucapiente al quale i terzi non possono opporre i loro diritti in base alle regole fissate negli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c., l’accordo conciliativo attribuisce all’usucapiente un diritto che può far valere nei confronti dei terzi nei limiti dei diritti spettanti all’usucapito e nel rispetto delle regole sulla continuità delle trascrizioni, sicché tale accordo non può in alcun modo danneggiare terzi soggetti estranei al medesimo che vantino legittimi titoli anteriormente trascritti o iscritti (il che del resto ben si comprende tenuto conto della diversa garanzia che è in grado di assicurare la sentenza di usucapione rispetto all’accordo conciliativo).
Ne discende che agli accordi de quibus non si applica il consolidato orientamento giurisprudenziale (richiamato dall’appellante), secondo cui in caso di conflitto tra avente causa del precedente proprietario ed usucapiente non prevale chi ha trascritto per primo il suo titolo di acquisto, ma prevale colui che ha acquistato a titolo originario anche in caso di mancata trascrizione della sentenza di accertamento (dato il valore di mera pubblicità notizia assegnato alla pubblicità di cui all’art. 2651 c.c.).
Gli accordi con cui si accerta l’usucapione non sono infatti, come già detto, opponibili a terzi che vantino pretese nei confronti del soggetto usucapito ovvero sui beni oggetto di accertamento, in forza di un titolo trascritto o iscritto anteriormente agli accordi medesimi.
Precisamente, l’operatività del meccanismo regolato dall’art. 2644 c.c. impone che sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni ex art. art. 2650 c.c. e, quindi, che il titolo di ciascun avente causa (ivi compreso colui che assume di aver usucapito) trovi corrispondenza e giustificazione in un titolo trascritto a favore del dante causa. In assenza di un titolo di proprietà (ovvero di altro diritto reale, a seconda delle ipotesi) trascritto a favore del dante causa le trascrizioni successive e, dunque, anche la trascrizione dell’accordo accertativo dell’usucapione, avranno effetto, secondo il disposto del 2° comma dell’art. 2650 c.c., solo allorquando l’atto anteriore di acquisto sarà trascritto. Trascritto il titolo di proprietà, le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno effetto secondo il loro ordine rispettivo, nel rispetto dei principi di cui all’art. 2644 c.c..
Ed allora, data la differenza sostanziale tra gli effetti della pubblicità della sentenza di usucapione e gli effetti della pubblicità degli accordi conciliativi, è di tutta evidenza che il verbale di conciliazione in esame, anche
se venisse trascritto, non sarebbe in ogni caso opponibile né al creditore pignorante né al creditore ipotecario.
Non essendovi pertanto spazio per l’invocata riforma della sentenza impugnata, l’appello deve essere rigettato.
§4. Dato l’esito dell’impugnazione, deve condannarsi l’appellante al pagamento delle spese del grado, che si liquidano in favore di ciascuna delle controparti costituite come da dispositivo, in applicazione dei parametri previsti dal D.M. n. 55/2014 (e non anche delle spese del giudizio davanti al Tribunale, che sono state per intero compensate, attesa la mancata proposizione di appello incidentale sul punto).
§5. Deve infine darsi atto, ex art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell’appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte di appello di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sull’appello proposto, avverso la sentenza n. xxx emessa dal Tribunale di Reggio Calabria il xx, da xxx nei confronti del Ministero dell’Economia e delle Finanze, in persona del Ministro pro tempore, della xxx, in persona del legale rappresentante pro tempore, della xx., già xxx, in persona del legale rappresentante pro tempore, di xx xx., in persona del legale rappresentante pro tempore, del xxx., in persona del legale rappresentante pro tempore, xxxx., in persona del legale rappresentante pro tempore, e di xxxxxgli ultimi cinque da dichiarare contumaci, così provvede:
a) rigetta l’appello;
b) condanna l’appellante a rifondere a ciascuna delle controparti costituite le spese del grado, che liquida in €1.960,00 per la fase di studio, €1.350,00 per la fase introduttiva ed €1.652,50 per la fase decisoria, oltre rimborso forfetario CPA ed IVA come per legge;
c) ex art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell’appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione.

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1 Commento

  1. Di totale diverso avviso la CTP di Perugia che, con sentenza 561 7 15 del 7 12 2105 ,ha stabilito che l’usucapione accertato con verbale mediaconciliativo vale erga omnes, a titolo originario e fa luogo di sentenza. Il Giudice perugino addiviene a tale conclusione a sostegno giustificativo della pretesa erariale dell’A.d.E. di Perugia per la quale la tassazione di tale atto avviene ex art.8, nota II bis, legge registro che regola appunto l’usucapione accertato in sentenza.Dott. Stefano Moretti commercialista in Orvieto

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