Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione
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17 Dic 2015
 
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Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione

L’accertamento dell’usucapione può essere opposto ai terzi creditori che abbiano avviato il pignoramento o abbiano iscritto ipoteca, ma solo se davanti al giudice.

 

Qualcuno ha pensato bene di utilizzare le norme dell’usucapione per poter aggirare il pignoramento sulla casa: il che è astrattamente possibile, ma con alcune precisazioni che si diranno di seguito, frutto degli spunti offerti da una recente sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria.

 

Il punto focale è il seguente: nel caso in cui il creditore avvii un pignoramento su un immobile di proprietà del debitore, potrebbe mai intervenire un terzo soggetto e, sostenendo di essere nel frattempo divenuto proprietario di detto bene per usucapione (ossia per averlo posseduto ininterrottamente per 20 anni), opporsi all’esecuzione forzata?

 

Qualche esempio

Si metta il caso di Tizio che vada via in America per sfuggire ai creditori, lasciando il proprio campo a Caio, affinché lo ari e lo curi. Nel frattempo, passano 20 anni e Caio ritiene di aver usucapito l’immobile. Senonché, si fanno vivi i creditori di Tizio per pignorargli l’immobile. All’esecuzione forzata, si oppone Caio, sostenendo di essere divenuto proprietario del terreno.

Sicuramente la posizione di Caio andrebbe tutelata. E difatti la legge prevede che ciò avvenga. L’accertamento dell’usucapione da parte del giudice, infatti, non è una condizione necessaria per determinare il trasferimento della proprietà dal vecchio al nuovo possessore: il giudice si limita a “dichiarare” qualcosa che, di fatto, è già avvenuta. Dunque, la proprietà si trasferisce a prescindere dalla causa di usucapione.

Nell’esempio di poc’anzi, Caio potrebbe dunque opporsi e far dichiarare il proprio diritto di proprietà dal giudice per intervento dell’usucapione.

 

Sul punto si legga anche il nostro precedente articolo “Come cancellare un’ipoteca con l’usucapione”.

 

Il punto, però, è che questo tipo di sistema potrebbe prestarsi anche ad accordi fraudolenti tra debitore e terzi compiacenti. Si prenda, ad esempio, il caso di Tizio che, subendo un pignoramento immobiliare da parte dei propri creditori, stringa un accordo illecito con Caio, in virtù del quale quest’ultimo dichiari di aver usucapito il bene ormai pignorato e, dunque, lo salvi dell’espropriazione.

 

Il punto è che la sentenza che accerta l’avveramento dell’usucapione è opponibile ai terzi, ossia – nel nostro caso – ai creditori, che quindi rimarranno a bocca asciutta. Né del resto potrebbe essere altrimenti poiché detta sentenza ha effetto retroattivo: ossia dichiara la proprietà in capo al nuovo possessore anche per il passato.

 

Del resto, diversamente ragionando, si potrebbero avere altri tipi di truffe, proprio per evitare l’usucapione. Si pensi a Tizio che, accortosi ormai dell’intervento dell’usucapione in capo a Caio, venda l’immobile al fratello Sempronio, prima della sentenza che accerti l’usucapione. Ciò però non è possibile proprio perché tale atto di vendita non è opponibile (ossia non ha effetti) nei confronti di Caio.

 

La sentenza o la mediazione?

La questione che, però, si è posta tra giudici e interpreti è se l’accertamento della mediazione richieda necessariamente l’intervento del giudice o possa essere fatto anche in mediazione. Di certo, il verbale di mediazione può essere trascritto nei pubblici registri [1]. Ma il punto è che, secondo la sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria, richiamata in apertura [2], l’accordo stipulato in mediazione – anche qualora fosse stato trascritto – non può essere assimilato alla sentenza di accertamento e, come tale, non è opponibile ai terzi che vantano titoli precedentemente trascritti o iscritti.

 

La conseguenza, secondo i giudici calabresi di secondo grado, è che per poter “fregare” i creditori che abbiano avviato il pignoramento è necessario che l’accertamento dell’usucapione avvenga davanti al giudice e non in sede di mediazione. Le ragioni di tale motivazione le lasciamo ai tecnici del diritto in nota [3] e dalla lettura della sentenza a fondo pagina.


La sentenza

Corte d’appello di Reggio Calabria, sez. Civile, sentenza 12 novembre 2015
Presidente Moleti – Relatore Stilo

Motivi della decisione

§1. Con la sentenza impugnata il Tribunale di Reggio Calabria ha rigettato l’opposizione di terzo all’esecuzione proposta da (…). nei confronti della società (…) e per essa della (…)., (…) del (…) e di (…), sulla base (in sintesi) delle seguenti argomentazioni (fatte proprie in questa sede dagli appellati costituiti):
-il verbale di conciliazione giudiziale, avente ad oggetto l’accertamento dell’intervenuta usucapione del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento, non essendo riconducibile ad alcuna delle ipotesi di cui all’art. 2643 c.c., non può in forza di detta norma essere trascritto;
-tale verbale assume invero il valore di mero negozio di accertamento, con efficacia dichiarativa e retroattiva, finalizzato a rimuovere l’incertezza tra le parti, mediante la fissazione del contenuto della situazione giuridica preesistente;
-oltretutto, l’accertamento di cui si discute può avere ad oggetto solo il possesso ad usucapionem con effetti limitati alle parti e proprio per questa ragione si colloca su un piano nettamente differente rispetto alle sentenze di usucapione, che, oltre ad eliminare l’incertezza in

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[1] Specificazione inserita con il decreto del Fare n. 69/2013.

[2] C. App. Reggio Calabria, sent. del 12.11.2015.

[3] La spiegazione fornita dalla Corte di Appello è sostanzialmente la seguente: all’acquisto a titolo di usucapione accertato con sentenza (che è acquisto a titolo originario) non si applica il principio della continuità delle trascrizioni e la trascrizione della relativa sentenza ha valore di mera pubblicità notizia. La sentenza, quindi, ha anche valore retroattivo cosa che, invece, l’accordo di mediazione non ha. Infatti, per gli accordi stipulati con la mediazione, gli effetti della pubblicità sono improntati al principio della continuità delle trascrizioni con riferimento agli acquisti di natura derivativa-traslativa. Pertanto, un accordo conciliativo non potrà avere effetti liberatori sul bene usucapito, non sancendo alcun acquisto a titolo originario del bene e alcuna retroattività degli effetti dell’usucapione; tale accordo attribuisce a colui che usucapisce solo un diritto da far valere dalla data della trascrizione.

 


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Commenti
4 Mag 2016 stefano moretti

Di totale diverso avviso la CTP di Perugia che, con sentenza 561 7 15 del 7 12 2105 ,ha stabilito che l’usucapione accertato con verbale mediaconciliativo vale erga omnes, a titolo originario e fa luogo di sentenza. Il Giudice perugino addiviene a tale conclusione a sostegno giustificativo della pretesa erariale dell’A.d.E. di Perugia per la quale la tassazione di tale atto avviene ex art.8, nota II bis, legge registro che regola appunto l’usucapione accertato in sentenza.Dott. Stefano Moretti commercialista in Orvieto