Pignoramento della casa: la notifica del creditore e la perizia del CTU
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2 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Pignoramento della casa: la notifica del creditore e la perizia del CTU

 

Esecuzione forzata immobiliare: l’ufficiale giudiziario, l’iscrizione a ruolo, la perizia del consulente tecnico d’ufficio.

 

Dopo la riforma del 2014, la procedura di esecuzione forzata immobiliare (quella cioè che interessa il pignoramento della casa e degli altri immobili) è parzialmente cambiata. Prima dell’ultima modifica legislativa, dopo la notifica dell’atto di pignoramento l’ufficiale giudiziario depositava in cancelleria l’originale dell’atto di pignoramento notificato e appena possibile la nota di trascrizione del pignoramento rilasciata dalla conservatoria, per la formazione del fascicolo d’ufficio (anche se, per prassi, la trascrizione del pignoramento veniva sempre curata dal creditore procedente, il quale provvedeva appena possibile al deposito in cancelleria della stessa).

 

A seguito della riforma, invece, l’ufficiale giudiziario deve consegnare senza ritardo l’atto di pignoramento e i relativi titoli al creditore procedente, che sarà tenuto a depositare presso la cancelleria del tribunale competente entro quindi giorni dalla consegna da parte dell’ufficiale giudiziario, la nota d’iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, dell’atto di precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione, qualora questa sia già in suo possesso.

 

In pratica, l’ufficiale giudiziario non trasmette più, in cancelleria, il pignoramento ma lo consegna al creditore. Quest’ultimo entro 15 giorni deve depositare copia conforme del pignoramento e dei titoli in cancelleria e iscrivere a ruolo

 

Se il creditore non iscrive a ruolo la procedura entro detto termine (il che avviene per via telematica), il pignoramento è inefficace. Il che significa che la semplice notifica dell’atto di pignoramento al debitore non completa il procedimento, ben potendo essere che il creditore dimentichi o semplicemente ritardi il deposito in cancelleria della documentazione e del fascicolo. Di tale inefficacia il debitore dovrà avere comunicazione, mediante atto a lui notificato, a cui seguirà la cancellazione della trascrizione (se già effettuata) a seguito dell’ordine del giudice.

 

 

L’istanza di vendita

Successivamente alla notifica del pignoramento, il creditore deve richiedere al giudice dell’esecuzione la vendita del bene pignorato depositando l’istanza di vendita. L’istanza di vendita va presentata decorsi 10 giorni dalla notifica del pignoramento. Il mancato rispetto di questo termine produce nullità della procedura. La nullità va eccepita dal debitore con un’apposita opposizione (cosiddetta opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni); se non lo fa, il vizio si sana (in quanto non può essere rilevato dal giudice).

 

Il codice di procedura civile individua invece un termine acceleratorio entro il quale il processo esecutivo deve essere proseguito, stabilendo il termine di 90 giorni dal pignoramento per la presentazione dell’istanza, pena l’inefficacia del pignoramento stesso. Anche in questo caso il mancato rispetto del termine di 90 giorni non può essere rilevato d’ufficio dal giudice.

 

 

La perizia

Il giudice dell’esecuzione deve provvedere alla nomina di un perito (cosiddetto CTU, consulente tecnico d’ufficio). Si tratta di un sperto stimatore del bene immobile pignorato, iscritto nell’apposita sezione dell’Albo dei Ctu (consulenti tecnici d’ufficio) presso il tribunale, cui possono iscriversi geometri, architetti e ingegneri.

 

L’esperto stimatore, dopo aver accettato l’incarico e prestato il giuramento di rito, deve depositare in cancelleria una relazione di consulenza tecnica entro il termine indicatogli.

 

Sulla base dei dati contenuti nella consulenza tecnica d’ufficio i potenziali acquirenti decidono se partecipare alla vendita e che i creditori verificano la capienza o meno del loro credito.

 

 

Collaborazione del debitore

Lo stimatore, deve preliminarmente informare il debitore, con raccomandata, dell’inizio delle operazioni peritali invitandolo a consentirgli l’accesso all’interno del compendio pignorato per compiere le sue valutazioni.

In caso di mancata collaborazione del debitore, il Ctu dovrà segnalarlo al custode giudiziario il quale formulerà al giudice istanza di liberazione dell’immobile.

 

 

Verifiche e controlli

Il tecnico verifica la correttezza dei dati del pignoramento e di quelli risultanti dalla documentazione ipocatastale, e riportato l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile che andranno, poi, ordinate di cancellazione nel decreto di trasferimento.

 

Nella perizia va, inoltre, identificato puntualmente il bene oggetto di pignoramento, sotto il profilo civico (Comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, metri quadrati), sotto il profilo catastale anche di eventuali pertinenze ed accessori e sotto il profilo condominiale indicando gli eventuali millesimi di parti comuni.

 

Il CTU dovrà acquisire l’atto di provenienza e la scheda catastale presso i competenti uffici pubblici nonché l’attestato di prestazione energetica.

 

Si passa quindi a effettuare un rilievo del bene pignorato per verificare la conformità o meno dei luoghi alla scheda catastale e in caso contrario, indicare i costi per l’aggiornamento della scheda catastale. Il CTU deve descrivere, inoltre, sommariamente, l’immobile pignorato, indicando lo stato di manutenzione e conservazione, pregi particolari, caratteristiche strutturali e degli impianti, allegando a corredo documentazione fotografica e planimetria, nonché descrivere le caratteristiche della zona, i principali collegamenti pubblici e i principali servizi offerti dalla zona.

 

Egli ha anche l’onere di eseguire controlli di conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, individuare la tipologia di abuso riscontrato, indicando se questo sia stato o meno sanato o sia sanabile, e quantificare il costo della sanatoria.

 

Nella perizia deve essere indicato lo stato di possesso e di occupazione del bene. Qualora l’immobile sia occupato andrà verificato se l’occupazione sia o meno titolata e se sia opponibile all’aggiudicatario.

 

Andranno, quindi, ricercati eventuali contratti di locazione registrati o trascritti in data anteriore al pignoramento o provvedimento giudiziali di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario.

 

Il consulente tecnico dovrà inoltre individuare l’eventuale presenza di vincoli artistici, storici, condominiali o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici.

 

Se il bene pignorato fa parte di un condominio il consulente dovrà indicare a quanto ammontano le spese ordinarie annue e se vi sono spese straordinarie deliberate e per quale ammontare.

 

Da ultimo il Ctu dovrà individuare il valore commerciale del bene oggetto di pignoramento indicando i criteri di stima utilizzati, valutare se sia possibile la divisibilità dei beni pignorati in lotti ovvero se sia necessario eseguire alcune opere per la migliore commerciabilità del bene.

 


 


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Commenti
3 Giu 2016 Marco Proietti

Buonasera. Volevo sapere secondo quale articolo o normativa, ora è obbligatorio dover mettere le spese condominiali o eventuali spese straordinarie riguardanti il condominio in perizia.
Cordiali saluti
Marco Proietti