Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione
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3 Gen 2016
 
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Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione

Inquilino o proprietario dell’immobile: chi paga per la caldaia rotta o per la necessità del controllo periodico o di manutenzione?

 

Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando all’appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi.

 

 

Controllo periodico, libretto, manutenzione caldaia, tasse

Tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni competono all’affittuario.

 

Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l’acqua.

 

Spettano sempre all’inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell’impianto caldaia.

 

 

Manutenzione della caldaia

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano spettano all’inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

L’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile (locatore).

 

 

Sostituzione della caldaia o di singole parti, riparazione

In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

 

Al proprietario inoltre spetta la sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler.

 

Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.

 

In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.

 

 

Responsabilità per i danni

Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell’appartamento [1].

 

 

Deroghe: occhio al contratto di locazione

Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull’inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente.

 

Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.

 

Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:

 

A carico del proprietario

– Installazione della caldaia

– Sostituzione della caldaia

– Adeguamento della caldaia alle norme di legge

– Manutenzione straordinaria della caldaia

 

A carico dell’inquilino

– Manutenzione ordinaria e controllo fumi

– Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo

– Pagamento tasse

– Aggiornamento libretto e controllo periodico

– Pagamento operaio per il controllo

– Spese per la fornitura del calore.

 

 

Se il locatore non provvede

Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall’inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest’ultimo può provvedere personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli.

Tuttavia, l’inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall’importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome.


[1] Cass. sent. n. 19744/2014.

 


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Commenti
7 Apr 2016 luca vitale

Salve,
una domanda, se io affitto una casa e quando entro entro due mesi devo rifare il controllo annuale della caldaia. ci può stare

ma se quando vado via, e per esempio mancano ancora 6 mesi al controllo pur avendolo già io pagato per quell’anno, il proprietario è tenuto a restituirmi parte dei soldi spesi per la manutenzione non usufruita?

Saluti

 
18 Ott 2016 mauro borghi

il mio inquilino nella riaccenzione invernale della caldaia ha dovuto sostituire una piccola valvola della caldaia, a chi spetta pagare le spese?

 
20 Ott 2016 cristina passero

si e rotta la caldaia vaso di espansione etc. è vecchia, sono in affitto delle Ferrovie dello Stato a chi sono a carico le spese? grazie

 
26 Ott 2016 IANNUCCI GIAMPAOLO

Ho preso in locazione un appartamento dove è presente una caldaia di circa 30 anni. Ora dopo varie problematiche di mal funzionamento in 3 anni, si è bruciata la scheda comando o pannello. Avendo stipulato un regolare contratto di affitto, dove si evince di accettare l’appartamento nello stato attuale, chiedo se si rompe la scheda o meglio il pannello di accensione, passa come manutenzione ordinaria o straordinaria. E in questo caso chi deve pagare?
Aspetto risposta, grazie

 
2 Dic 2016 patrizia rossato

ho un appartamento affittato, si e’ rotta la pompa dell’acqua calda a chi spetta il pagamento della sostituzione.
grazie per la risposta