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Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2016

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Lo sai che? Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione

> Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2016

Inquilino o proprietario dell’immobile: chi paga per la caldaia rotta o per la necessità del controllo periodico o di manutenzione?

Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando all’appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi.

Controllo periodico, libretto, manutenzione caldaia, tasse

Tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni competono all’affittuario.

Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l’acqua.

Spettano sempre all’inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell’impianto caldaia.

Manutenzione della caldaia

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano spettano all’inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

L’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile (locatore).

Sostituzione della caldaia o di singole parti, riparazione

In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

Al proprietario inoltre spetta la sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler.

Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.

In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.

Responsabilità per i danni

Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell’appartamento [1].

Deroghe: occhio al contratto di locazione

Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull’inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente.

Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.

Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:

A carico del proprietario

– Installazione della caldaia

– Sostituzione della caldaia

– Adeguamento della caldaia alle norme di legge

– Manutenzione straordinaria della caldaia

A carico dell’inquilino

– Manutenzione ordinaria e controllo fumi

– Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo

– Pagamento tasse

– Aggiornamento libretto e controllo periodico

– Pagamento operaio per il controllo

– Spese per la fornitura del calore.

Se il locatore non provvede

Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall’inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest’ultimo può provvedere personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli.

Tuttavia, l’inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall’importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome.

note

[1] Cass. sent. n. 19744/2014.

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11 Commenti

  1. Salve,
    una domanda, se io affitto una casa e quando entro entro due mesi devo rifare il controllo annuale della caldaia. ci può stare

    ma se quando vado via, e per esempio mancano ancora 6 mesi al controllo pur avendolo già io pagato per quell’anno, il proprietario è tenuto a restituirmi parte dei soldi spesi per la manutenzione non usufruita?

    Saluti

  2. il mio inquilino nella riaccenzione invernale della caldaia ha dovuto sostituire una piccola valvola della caldaia, a chi spetta pagare le spese?

  3. si e rotta la caldaia vaso di espansione etc. è vecchia, sono in affitto delle Ferrovie dello Stato a chi sono a carico le spese? grazie

  4. Ho preso in locazione un appartamento dove è presente una caldaia di circa 30 anni. Ora dopo varie problematiche di mal funzionamento in 3 anni, si è bruciata la scheda comando o pannello. Avendo stipulato un regolare contratto di affitto, dove si evince di accettare l’appartamento nello stato attuale, chiedo se si rompe la scheda o meglio il pannello di accensione, passa come manutenzione ordinaria o straordinaria. E in questo caso chi deve pagare?
    Aspetto risposta, grazie

  5. ho un appartamento affittato, si e’ rotta la pompa dell’acqua calda a chi spetta il pagamento della sostituzione.
    grazie per la risposta

  6. Sono in affitto lo scambiatore di calore è pieno di calcare chi paga la manutenzione proprietari o affittuario gragie

  7. Ho un inquilino in un appartamento da circa 2 anni. Si è rotto il pressostato caldaia. A chi spetta la spesa?

  8. un appartamento regolarmente dato in fitto : si è verificata la rottura della scheda , a chi spettano le spese di sostituzione ?

  9. buona seara !
    sono in affitto da 4 anni in un apartamento ho fatto sempre la manutenzione (pagato anche perche e carico mio) , pero da un po di tempo con il freddo si e ghiacciata la pompa esattamente nel 8/01/2017 , chiamato il tecnico che a cambiato quello che doveva e mi ha fatto un bolettino da pagare 100 euro , oggi 19/01/2017 di nuovo la caldaia e andata in tilt(con la bora che era questi giorni) e non ho l,acqua calda e nemmeno il riscaldamento ! ho a casa 2 figli di 9 e 7 anni stare in affitto con 540 euro mensili e morire dal freddo ? perche le proprietarie non vogliono pagare ? non e possibile ! sul contratto ce scritto che dobbiamo fare 1 volta al anno la manutenzione e le spese speta noi (ed e vero) ma per altre cose non mi sembra normale pagare!! spero di darmi una risposta e dove devo andare a parlare per i miei diritti !!! grazie cordiali saluti roxana

    1. ho un appartamento locato ad un unico conduttore da ben 22 anni . Ora è arrivato il momento di sostituire la caldaia perché mal funzionante.In questo caso il conduttore deve contribuire alle spese di sostituzione della caldaia e in che misura?
      Grazie per la risposta.

  10. Il mio proprietario ha cambiato la caldaia sulla quale ci sono due anni di garanzia .
    A chi spetterebbe pagare L eventuale estensione della stessa da 2 a 5 anni

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