Ripartizione spese condominiali: come tornare al criterio legale
Lo sai che?
4 Gen 2016
 
L'autore
Antonio D'Agostino
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Ripartizione spese condominiali: come tornare al criterio legale

I condomini hanno stabilito di comune accordo che il compenso dell’amministratore venisse ripartito in parti uguali tra i titolari delle diverse unità immobiliari e non per millesimi; è corretto?

 

La ripartizione delle spese condominiali è un tema di forte interesse, causa di malumori ed attriti tra i condomini, i quali, sempre più di frequente, non riescono a trovare un punto d’incontro comune che riesca a conciliare le diverse esigenze ed aspettative.

 

Il criterio legale di ripartizione delle spese relative al compenso dell’amministratore prende in considerazione le tabelle millesimali [1]. Cosicché ogni condomino dovrà pagare una quota, che sarà maggiore o minore rispetto a quella pagata dagli altri, in relazione al numero di millesimi assegnati dalle suddette tabelle a ciascuna unità immobiliare.

 

Tale criterio di ripartizione trova applicazione però, solo laddove le parti (condomini) non abbiano stabilito in modo diverso. Infatti il legislatore lascia libere le parti di derogare alla disciplina legale ed adottare, quindi, un criterio di ripartizione diverso.

Tale criterio stabilito di comune accordo andrà in pratica a sostituirsi a quello legale. In questo modo si dà l’opportunità ai condomini di decidere in piena autonomia i criteri di ripartizione delle spese più confacenti alla situazione specifica. Solo l’eventuale mancanza di accordi consente l’applicazione della disposizione del codice.

 

In particolare, la norma prevede che, per stabilire un diverso criterio di ripartizione, occorra una convenzione, la quale è, in sostanza, un vero e proprio contratto che le parti concludono per regolare un rapporto giuridico. Una volta raggiunto l’accordo, esso avrà piena valenza tra le parti, fino all’intervento di una nuova, successiva ed eventuale convenzione che stabilisca un diverso criterio di ripartizione.

 

Come affermato più volte dalla Cassazione [2], per derogare ai criteri legali o contrattuali di ripartizione delle spese è necessaria l’unanimità.

La convenzione con la quale i condomini, prestando all’unanimità il proprio consenso, si accordano sul criterio di ripartizione da adottare, è dunque un contratto, ed è assimilabile alla norma di un regolamento contrattuale che disponga in tal senso.

Tale consenso unanime non richiede necessariamente la forma scritta ma può essere prestato anche mediante il comportamento dei condomini, dal quale si desuma la volontà inequivocabile di accettare la deroga [3].

 

Dato atto della liceità di una convenzione di tal genere, andiamo ad esaminare la possibilità di modificarla.

 

Dunque, per modificare una convenzione che deroghi al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, occorre una successiva convenzione adottata all’unanimità. Non è sufficiente la volontà espressa dalla maggioranza dei condomini poiché essa non ha il potere di disporre dei diritti individuali, potere che è riservato ai singoli che lo esercitano mediante il negozio.

 

In pratica, nel caso in cui tutti i condomini si accordino e stabiliscano all’unanimità che, le spese per il pagamento del compenso spettante all’amministratore vengano ripartite in parti uguali tra i titolari delle diverse unità immobiliari, indipendentemente dai millesimi facenti capo a ciascuno, tale accordo può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini che vi hanno preso parte. In buona sostanza, per tornare al criterio legale (secondo i millesimi di proprietà) è necessario un nuovo accordo (convenzione), che indichi all’amministratore tale nuova volontà, e tale nuovo accordo deve essere adottato, si ribadisce, con il consenso unanime di tutti i condomini.

 

L’unica eccezione a quanto appena detto si configura nel caso il cui muti la compagine condominiale, quindi entri a farne parte un nuovo condomino che in quanto tale risulta essere estraneo all’accordo (convenzione).

In quest’ultimo caso occorre precisare che, gli effetti della convenzione in deroga finora esaminata, se non registrata, non si estendono agli acquirenti degli originari stipulanti, a meno che anch’essi abbiano manifestato, o espressamente o attraverso un comportamento inequivocabile, la volontà di accettare la deroga [4].

 

Il nuovo condomino allora, a meno che non abbia intenzione di accettare la deroga, conserva il diritto a veder applicato nei suoi confronti il criterio di ripartizione per millesimi, cioè quello previsto dalla legge.


[1] Art. 1123 cod. civ..

[2] Cass. sent. n. 17101/2006; Cass. sent. n. 27016 del 15.12.2011.

[3] Cass. sent. n. 20318 del 15.10.2004; Cass. sent. n. 7884 del 16.07.1991.

[4] Cass. sent. n. 7353 del 09.08.1996.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
Commenti