Acquisto casa, la proposta; le tasse e chi le paga, il preliminare
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4 Gen 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Acquisto casa, la proposta; le tasse e chi le paga, il preliminare

Acquisto di una casa, proposta e contratto preliminare; controllo dello stato giuridico dell’immobile: visura ipotecaria. agenzia immobiliare e notaio; tasse ed oneri: a chi spettano ed a quanto ammontano.

 

L’acquisto o la vendita di una casa è sicuramente un atto importante che merita un opportuno approfondimento non soltanto sulle motivazioni che ci spingono a questa scelta, ma anche sulle problematiche da affrontare prima, durante e dopo la compravendita.

Quest’articolo, pertanto, si propone di rispondere ad alcuni dei dubbi e delle domande che, essenzialmente, il compratore si pone in questo caso.

 

 

LA PROPOSTA DI ACQUISTO E IL PRELIMINARE

Ho visto una casa che mi piace: cosa devo fare prima della proposta di acquisto o della firma di un preliminare?

Dovete controllare. Onde evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale conoscere lo stato giuridico dell’immobile che state per acquistare. Questi controlli sono solitamente eseguiti dal notaio in una fase successiva, cioè quella che precede l’acquisto definitivo. È opportuno, invece, informarsi, fin da subito, se l’immobile è libero da pesi od oneri di qualsiasi genere. È altresì, vero che il venditore è obbligato a garantirvi la bontà dell’acquisto, ma dopo che vi siete impegnati ed avete già versato un anticipo, magari corposo, risulta sconveniente e scomodo procedere alla risoluzione dell’impegno preso.

 

Per fare i controlli necessari è sufficiente eseguire una visura immobiliare. Con i dati del vostro venditore (nome, cognome, data, luogo di nascita, codice fiscale) potete ottenerla facilmente :

 

– rivolgendovi ad un agenzia di servizi (ne troverete tantissime anche online)

 

– direttamente presso gli uffici competenti

 

online ed in tempo reale, se siete correntisti bancoposta ed avete attivi i servizi finanziari online.

 

Se dopo aver eseguito il controllo in questione, non vi convince quanto emerso (ad esempio notate che l’immobile proviene da una donazione), prima d’impegnarvi, rivolgetevi ad un professionista che saprà consigliarvi per il meglio.

 

Che cos’è un contratto preliminare di compravendita?

In poche parole, acquirente e venditore s’impegnano alla conclusione di una compravendita, rimandandone gli effetti definitivi ad un momento successivo. Nel frattempo, il compratore procederà, ad esempio, ad ottenere il mutuo e il venditore ad acquistare un’altra casa.

Nel preliminare sono contenuti tutti gli estremi delle parti, dell’immobile in oggetto, del prezzo della compravendita, l’anticipo da versare, ecc.

L’unica cosa mancante è l’effetto traslativo: la casa sarà effettivamente trasferita al compratore al momento della stipula del contratto definitivo davanti al notaio.

Esistono molteplici modelli prestampati di preliminare. Lo stesso modulo firmato in agenzia è un preliminare di compravendita. Se acquistate da un privato, senza intermediari, abbiate l’accorgimento di farvi seguire da un professionista: non siete obbligati a farlo, ma è una buona regola di opportunità.

 

La proposta di acquisto firmata in agenzia è un contratto preliminare?

Assolutamente sì. L’agenzia immobiliare ha tutto l’interesse a farvi impegnare nell’acquisto e, quindi, ciò che firmate è un contratto preliminare a tutti gli effetti: manca solo la firma del venditore e si perfezionerà.

Ricordatevi che l’agente immobiliare non è tenuto a garantirvi che l’immobile proposto non presenta magagne di alcun tipo. Egli è semplicemente un intermediario tra voi ed il venditore e non è responsabile per le dichiarazioni mendaci o le informazioni incomplete rese da quest’ultimo.

 

Ad esempio non è tenuto a sapere se l’immobile in questione proviene da una donazione. In questo caso il vostro acquisto potrebbe essere impugnato, anche a distanza di anni, dai creditori del venditore oppure dagli eredi legittimari del donante. Se succede ciò vi resterebbe soltanto la garanzia del venditore stesso, che nel frattempo chissà che fine ha fatto.

Ebbene se scoprite, dopo aver firmato un preliminare di compravendita, che l’immobile, da acquistare proviene da una donazione, non potete più fare marcia indietro. La giurisprudenza ha chiarito che, in tal caso, il rischio di una futura azione giudiziaria non è attuale ma solo eventuale e pertanto non potete sottrarvi all’impegno preso.

Quindi, fidarsi è bene (dell’agenzia immobiliare) non fidarsi è meglio: fate i controlli come sopra riportato.

 

Posso trascrivere un preliminare di compravendita?

Assolutamente sì. In questo caso il notaio incaricato procederà alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Da questo momento, i creditori del venditore non potranno più iscrivere ipoteca o pignoramento sull’immobile, anche se non è stato ancora trasferito definitivamente. Lo stesso venditore non potrà farvi lo scherzo di vendere l’immobile ad un’altra persona.

 

Il costo fiscale della trascrizione è: lo 0,5% della caparra ed il 3% del prezzo della compravendita. Queste imposte saranno decurtate da quelle affrontate in sede di acquisto definitivo.

 

 

CHI PAGA LE SPESE E LE TASSE

Chi paga il notaio?

La scelta del notaio cui affidarsi è per prassi consolidata una prerogativa del compratore. Questi sceglierà il professionista di fiducia, presumibilmente anche valutandone i costi della prestazione. L’onere di pagare il notaio, infatti, spetta all’acquirente, anche se nulla vieta alle parti di accordarsi in senso contrario o comunque diverso.

 

Chi paga le tasse della compravendita?

Le tasse sono a carico del compratore, anche se nulla vieta alle parti di accordarsi diversamente. Ad esempio, il venditore potrebbe accettare di decurtare il prezzo della compravendita per un ammontare pari al 50% degli oneri fiscali previsti, ma non è certamente obbligato a farlo.

In ogni caso le tasse dovranno essere versate al notaio al momento del contratto definitivo.

 

 

A QUANTO AMMONTANO LE TASSE

Se acquisto da un privato, a quanto ammontano le tasse della compravendita di un’abitazione?

In caso di acquisto della prima casa, sono previsti i seguenti oneri:

 

– il 2% a titolo d’imposta di registro;

– € 50,00 come imposta ipotecaria;

– € 50,00 come imposta catastale.

 

Il calcolo dell’imposta di registro può avvenire o sul prezzo della compravendita oppure sul valore della rendita catastale dell’immobile, moltiplicato per il coefficiente di legge pari a 115,5.

In ogni caso l’imposta minima è pari ad € 1000,00.

 

In caso di abitazione in genere, ma non prima casa, sono previsti i seguenti oneri :

 

– il 9% a titolo d’imposta di registro;

– € 50,00 come imposta ipotecaria;

– € 50,00 come imposta catastale.

 

Il calcolo dell’imposta di registro può avvenire o sul prezzo della compravendita oppure sul valore della rendita catastale dell’immobile, moltiplicato per il coefficiente di legge pari a 126.

In ogni caso l’imposta minima è pari ad € 1000,00

 

Se acquisto da un costruttore, a quanto ammontano le tasse della compravendita di un’abitazione?

In caso di acquisto della prima casa, sono previsti i seguenti oneri :

 

– il 4% a titolo d’iva;

– € 200,00 come imposta di registro;

– € 200,00 come imposta ipotecaria;

– € 200,00 come imposta catastale.

 

In caso di acquisto di un’abitazione in genere, ma non prima casa, sono previsti i seguenti oneri :

 

– il 10% a titolo d’iva;

– € 200,00 come imposta di registro;

– € 200,00 come imposta ipotecaria;

– € 200,00 come imposta catastale.

 

L’iva dovrà essere versata al costruttore, mentre le tasse al notaio.


Autore immagine: 123rf com

 


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