Come dare casa in affitto
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12 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Come dare casa in affitto

Dai contratti alle detrazioni, tutte le regole della locazione di immobili.

 

La materia della locazione (o, più comunemente chiamata “affitto”) potrebbe apparire una giungla a chi non è pratico del settore: tra tipologie di contratto da utilizzare, tasse da versare, agevolazioni su cui inquilini e proprietari possono contare, procedure di sfratto, si rischia di perdersi. Non aiuta la frammentarietà della normativa, non contenuta in un unico codice, ma in una serie disordinata di leggi speciali, avvicendatesi nel tempo e spesso continuamente modificate.

Ecco quindi questa semplice guida per orientarsi su come affittare casa.

 

 

Cos’è la locazione?

In linea generale la locazione è un contratto con il quale una parte – tecnicamente definita “locatore” e, più volgarmente, padrone di casa – si obbliga a far godere un bene all’altra – definita “conduttore” o inquilino –per un periodo di tempo determinato (dalla legge), in cambio di un corrispettivo, detto canone.

 

 

La scelta del contratto

La legge offre una serie di contratti tipici cui fare riferimento. Le parti devono necessariamente rifarsi ad uno dei seguenti schemi, non potendo prevedere un accordo completamente libero. Esistono, tuttavia, alcuni schemi che lasciano maggiore autonomia alle parti ed altri, invece, meno. Vediamoli singolarmente.

 

Il contratto libero

È il contratto più utilizzato perché lascia libere le parti di determinare tanto il contenuto delle clausole, quanto il prezzo.

 

In particolare, il “contratto libero” è così definito perché consente ai contraenti di non essere vincolati ad uno schema predefinito: le parti possono decidere in piena autonomia le clausole contrattuali. Anche l’ammontare del canone è libero, a patto che esso risulti “trasparente”, nel senso che non venga convenuto, neppure in forma orale, alcun tipo di ulteriore corrispettivo rispetto a quello indicato all’interno del contratto, pena la nullità dell’accordo e la facoltà del conduttore di chiedere:

 

– la revisione dello stesso contratto;

– la restituzione della differenza di fatto versata al locatore. La restituzione può essere chiesta fino a sei mesi dopo il rilascio dell’appartamento.

 

La durata è l’unico elemento del contratto libero che non è rimesso all’autonomia delle parti ma è stabilito dalla legge: per cui se le parti stabiliscono una durata minore, essa si considera comunque pari a quella legale.

 

La durata del contratto libero è di quattro anni che si rinnovano automaticamente per altri quattro anni, salvo ipotesi particolari (fissate anch’esse dalla legge): in presenza di tali ipotesi il locatore può recedere dal contratto, dandone comunicazione al conduttore entro 6 mesi prima. Per cui è più corretto dire che il contratto ha una durata minima di 8 anni, salvo che, dopo i primi 4, si verifichi una delle cause di risoluzione anticipata.

 

Alla prima scadenza, quindi, il locatore è obbligato a rinnovare il contratto per un ulteriore quadriennio alle stesse condizioni contrattuali, ma il locatore può dare disdetta, ad esempio:

 

– se intende destinare l’immobile locato ad uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli;

 

– se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

 

– se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

 

– se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmente ristrutturato;

 

– se il locatore intenda vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore.

 

La giurisprudenza ha chiarito che il locatore che intenda avvalersi della facoltà prevista dalla norma a suo favore, deve fornire la prova della serietà della sua intenzione, oppure la realizzabilità del suo intento, ma non è tenuto a dimostrare la concreta ed effettiva realizzazione di esso e non deve dimostrare l’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione o ad attività di lavoro propria o di un proprio familiare, essendo sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

 

Resta, comunque, fermo il diritto del conduttore di agire giudizialmente per il ripristino del contratto o per il risarcimento del danno ove l’immobile non venga destinato entro 12 mesi all’uso indicato nella disdetta.

 

 

Affitto a canone concordato

Nella locazione a canone concordato le parti non sono libere di determinare il canone, dovendolo stabilire tra un limite minimo ed un limite massimo fissati da appositi accordi territoriali. La durata legale è di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alla prima scadenza.
Per entrambe le parti inoltre vi sono delle agevolazioni fiscali.

I contratti a canone concordato sono scarsamente diffusi e ciò soprattutto per il fatto che in certe città (ad esempio Milano) si sono stabiliti canoni eccessivamente al di sotto rispetto a quelli di mercato.

 

Questo tipo di locazione si può applicare a condizione che l’immobile dato in locazione sia:

 

– una casa di abitazione; sono pertanto escluse le locazioni che hanno ad oggetto esclusivamente le pertinenze delle abitazioni (box auto; cantine e solai, ecc.);

 

– un immobile diverso da quelli che definiamo, per ragioni di praticità, di “particolare valore” (cioè immobili signorili o di lusso classificati catastalmente come A/1, ville classificate catastalmente A/8, castelli o palazzi classificati catastalmente A/9; immobili con vincolo artistico, storico o culturale) e dagli alloggi di edilizia residenziale pubblica (c.d. casa popolare);

 

– utilizzato per un fine diverso da quello turistico (c.d. casa vacanze) o di foresteria oppure ancora per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (ad esempio: appartamenti presi in affitto per dare un alloggio temporaneo agli sfrattati).

 

È possibile applicare il contratto di locazione a canone concordato in tutti i Comuni d’Italia, facendo riferimento, se esistenti, agli Accordi territoriali conclusi nel singolo Comune; in mancanza, alle condizioni fissate nell’accordo territoriale di riferimento.

 

Per determinare il canone le parti devono fare riferimento agli accordi che sono sottoscritti su base locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia (ad esempio Appc, Asppi, Confappi, Confedilizia, Uppi) e quelle dei conduttori maggiormente rappresentativi (ad esempio Conia, Sicet, Sunia, Uniat).

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.

 

Per essere valido, il contratto deve essere stipulato ricorrendo all’apposito modello predisposto dalla legge unico per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM 30 dicembre 2002): le parti devono attenersi alle condizioni contenute nel modello stesso e, quanto al canone ed alla durata, devono conformarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi.

In particolare le parti devono attenersi alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore stabilite nelle Tabelle ministeriali (Allegato G – DM 30 dicembre 2002).

 

Le parti devono determinare l’ammontare del canone entro un limite minimo e un limite massimo fissato nei singoli accordi territoriali a seconda della fascia in cui rientra l’immobile.
È nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi sottoscritti in sede locale, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.
Deve tuttavia ritenersi legittima la pattuizione di un canone di locazione inferiore a quello previsto dagli accordi locali.
L’aggiornamento del canone può avvenire esclusivamente su richiesta del locatore da effettuarsi con raccomandata.
Il locatore ha diritto all’aggiornamento ISTAT relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati.

 

 

La registrazione dell’affitto

Con la legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di affitto deve essere richiesta unicamente dal locatore entro 30 giorni dalla firma del contratto. Nei 60 giorni successivi ne deve dare comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.

 

 

La locazione transitoria

Le parti possono stipulare contratti per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare, o del conduttore e di un suo familiare, collegata a un evento certo a data prefissata.

 

Il canone segue lo stesso meccanismo del contratto convenzionato.

La durata deve essere compresa tra uno e 18 mesi.

 

Il verificarsi dell’esigenza transitoria invocata nel contratto, oltre ad essere provato con apposita documentazione da allegare al contratto, deve essere confermato tramite lettera raccomandata.

La mancata specificazione delle esigenze transitorie all’interno del contratto, non produce la nullità dello stesso, ma determina l’applicabilità integrale della disciplina dei contratti liberi (4 anni + 4 anni).

 

 

Locazione per studenti

Per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari «fuori sede», esiste una peculiare forma di contratto transitorio. I presupposti per la stipula di tale tipologia contrattuale sono, anzitutto, l’obbligo di regolare iscrizione ad un corso di laurea da parte dello studente e, inoltre, la circostanza che quest’ultimo deve avere la residenza al di fuori del Comune ove si trova l’immobile locato.

 

La disciplina è applicabile solo nei Comuni ove hanno sede Università o ad essi limitrofi e i canoni di locazione sono definiti in appositi accordi locali.

 

Per questi contratti è prevista una durata compresa tra i sei e i trentasei mesi, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da inviarsi almeno tre mesi prima della scadenza prevista.

 

In presenza di «gravi motivi» è ammessa la facoltà del conduttore di recedere, senza che venga meno il vincolo contrattuale per gli altri eventuali coinquilini.

 

 

Locazione stagionale

Ancora diversa è la figura della locazione stagionale, tecnicamente definita «contratto di locazione transitoria per finalità turistica».

Il contratto di locazione turistica deve essere scritto, pena la nullità; tuttavia la registrazione non è obbligatoria nel caso la locazione abbia durata minore di 30 giorni.

 

La durata del contratto è lasciata alla libertà contrattuale delle parti: devono però essere sempre presenti le necessità di abitazione di svago, e la possibilità di uso durante il tempo libero. È normale prassi richiedere una caparra, anche se legalmente non è contemplata.

 

 

Come dare in affitto un appartamento ammobiliato

Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“ quando quest’ultimo dispone dei mobili e dell’arredamento necessario per permettere all’inquilino di abitarvi correttamente e portando con sé i soli effetti personali.

 

L’immobile non deve essere interamente arredato per essere considerato come ammobiliato, per definire un appartamento “ammobiliato“ basta lo stretto indispensabile: cucina con il solo piano di cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto.

In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è lasciata alla valutazione del proprietario e soprattutto dei suoi inquilini.

 

Poiché oggi la fissazione del canone è libera nei contratti 4 + 4, chi affitta un appartamento ammobiliato può liberamente tenerne conto nello stabilire il canone al momento della stipula del contratto.

 

Nei contratti a canone concordato (3 + 2, transitori e per studenti) la maggiorazione del canone, nel caso di appartamento ammobiliato, è in genere prevista negli accordi intervenuti tra associazioni degli inquilini e dei proprietari che fissano la griglia minima e massima dei canoni di locazione.

 

Per affittare un appartamento ammobiliato si può utilizzare uno qualsiasi degli schemi contrattuali previsti dalla legge. Ma è sempre opportuno specificare nel contratto (o in un allegato allo stesso) che l’appartamento concesso in locazione è ammobiliato.

 

Al contratto deve essere comunque allegato l’inventario dei mobili, annotando attentamente la natura e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico, anche al fine di superare la presunzione, altrimenti operante, della proprietà dei mobili in capo al conduttore.

 

Sarebbe anche utile, per il locatore, fotografare l’ambiente con i mobili e gli oggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto, far firmare le foto dell’arredamento al conduttore.

 

Si tratta di una formalità importante, in quanto è l’inquilino che deve prendere in carico le riparazioni cosiddette “classiche“ e che si deve anche occupare della manutenzione degli elettrodomestici indicati nel contratto.

 

Per quanto riguarda la loro sostituzione, questa è a carico del proprietario e varia a seconda della qualità iniziale del materiale e dello stato di utilizzo.

 

Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio di una cauzione – che può arrivare fino a sei mensilità – al fine di riparare gli eventuali danni causati dal conduttore.

 

Le spese di piccola manutenzione della mobilia (quelle cioè dovute all’uso) spettano all’inquilino, mentre la sostituzione e la straordinaria manutenzione spettano al proprietario di casa. Nel primo caso vi rientra, per esempio, la sostituzione della corda di una persiana. Nel secondo caso, invece, la sostituzione della caldaia rotta.

 

 

Come disdire il contratto di affitto

Alla scadenza degli otto anni, a ciascuna delle parti è attribuita la facoltà di comunicare all’altra, con raccomandata a.r. e con un preavviso di sei mesi, l’intenzione di disdire il contratto.

 

Entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione, la parte interpellata deve rispondere a sua volta a mezzo lettera raccomandata. Se non risponde, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

 

Se pervenuta fuori dal termine, la disdetta può valere solo per il termine successivo.

 

 

Il recesso anticipato dall’affitto

Il conduttore, può recedere anche in anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto in due ipotesi:

 

– nei casi in cui lo preveda il contratto (sempre che tale clausola sia stata prevista): viene detto recesso convenzionale;

 

– in qualsiasi momento per gravi motivi: viene detto recesso legale.

 

Il locatore invece non può liberamente recedere dal contratto e una clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla; la legge gli consente esclusivamente di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge o di dare disdetta al contratto alle scadenze del contratto successive alla prima.

Per il caso di fallimento del conduttore, il curatore del fallimento può decidere se recedere dal contratto (v. n. 5271).

 

Per recedere il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

 

 

Recesso legale

La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.

La giurisprudenza considera gravi motivi i fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione. Ad esempio costituisce grave motivo la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti.

L’accertamento dei motivi spetta al giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile se correttamente e adeguatamente motivata.

 

 

Recesso convenzionale

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

 

– in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;

 

– con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

 

Il recesso non deve essere accettato dal locatore.

 

Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte (cosiddetto recesso ad nutum) oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione e più in generale per la presenza di una giusta causa.

 

Una volta ricevuto dal locatore, il recesso diventa irrevocabile. Il locatore ha il diritto alla cessazione anticipata della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile entro la data indicata nella comunicazione di recesso e, in mancanza, entro il termine di scadenza previsto nella locazione. In caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile, il locatore ha diritto al risarcimento del danno.

 


 

 

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

 


Autore immagione: 123rf com

 


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