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Lo sai che? Pubblicato il 12 gennaio 2016

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Lo sai che? A chi appartiene il sottotetto di un palazzo?

> Lo sai che? Pubblicato il 12 gennaio 2016

Condominio: la ripartizione delle spese e la proprietà del sottotetto di un edificio.

In mancanza di titoli di proprietà che dimostrino il contrario, il sottotetto si presume di proprietà del condominio. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

Cos’è il sottotetto?

Il sottotetto è lo spazio compreso tra il tetto ed il solaio che copre l’ultimo piano; la sua natura si determina a seconda della sua funzione, del titolo e, in mancanza, in base alla sua funzione.

Il sottotetto è in comune?

Il sottotetto costituisce, di regola, una parte comune a tutti i condomini (e, quindi, di proprietà condominiale) salvo titolo di proprietà contrario che attesti la natura di pertinenza dell’ultimo piano.

Dunque, l’appartenenza del sottotetto va determinata in base al titolo; in mancanza di un titolo apposito, esso si presume condominiale.

Se non è chiaro dai titoli a chi spetti il sottotetto, la giurisprudenza della Cassazione [2] ha elaborato un criterio che si basa sulla valutazione della destinazione concreta ad esso attribuita:

– se destinato a uso comune, anche solo potenzialmente (come stenditoio, soffitta comune, ecc) è condominiale;

– se ha funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità (cosiddetta camera d’aria) appartiene a quest’ultimo.

La Cassazione ritiene che non sia rilevante la presenza, per esempio, di una botola a congiungere l’appartamento sottostante al sottotetto, per ritenere che esso sia di proprietà esclusiva.

La sentenza [1] valorizza inoltre alcuni punti che fanno protendere, senza ombra di dubbio, a favore della “condominialità” del sottotetto:

– il sottotetto sarebbe composto da un locale unico, privo di divisioni interne corrispondenti a quelle dell’appartamento sottostante;

– al sottotetto sarebbe possibile accedere attraverso una scala condominiale;

– la presenza di alcuni impianti certamente condominiali quali, per esempio, gli esalatori della fogna e le canne fumarie.

Come si ripartiscono le spese del sottotetto e del lastrico solare?

Le spese di impermeabilizzazione e manutenzione del sottotetto sono ripartite per millesimi tra tutti i condomini nel caso in cui esso sia condominiale; gravano invece al 100% al proprietario dell’immobile all’ultimo piano se è di proprietà esclusiva di quest’ultimo.

note

[1] Cass. sent. n. 233/16 dell’11.01.2016.

[2] Cass. sent. n. 19094/0214, n. 4083/2013, n. 12840/2012, n. 8968/2002, n. 7764/1999.

Autore immagine: 123rf com

Cass. 10 settembre 2014 n. 19094

Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attuali controricorrenti citavano in giudizio dinnanzi al tribunale di Bercellona P.G., G.C. e Bo.An., deducendo che ciascuno di essi attori era proprietario di una singola unità immobiliare ubicata nel complesso edilizio sito in (OMISSIS), da essi acquistato dal costruttore ed originario proprietario del complesso – nella persona del convenuto G. – con inclusi: vano cantina, garage e posto auto scoperto; che prima della stipula del rogito, il venditore aveva comunicato ad alcuni di essi che non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l’ulteriore somma di L. 10.000.000; che alcuni di essi, non essendo in grado di sopportare ulteriori oneri economici, avevano rilasciato, in sede di preliminare, una dichiarazione di rinuncia all’acquisto del sottotetto; che dopo l’acquisto delle rispettive unità immobiliari, essi avevano preso conoscenza però della natura condominiale dei sottotetti, di talchè avevano invano chiesto al G. il rilascio delle relative chiavi di accesso ai predetti vani; che questi non aveva accondisceso a tale loro richiesta ed aveva anzi precisato di aver venduto una porzione di sottotetto ad Bo.An.; ciò premesso e ribadita la natura condominiale dei vani sottotetto utilizzabili dai condomini come depositi o stenditoi ovvero per altro servizio di comune interesse, gli attori chiedevano che l’adito Tribunale dichiarasse che i sottotetti di cui ai corpi di fabbrica A, B e D fossero di proprietà comune dei proprietari degli appartamenti sottostanti, con la condanna del G. all’immediata consegna in loro favore delle relative chiavi d’accesso, oltre ai risarcimento del danno per mancato uso dei predetti locali.
Si costituiva il G. contestando la natura condominiale dei sottotetti, che invece dovevano ritenersi di sua proprietà esclusiva, così come risultava del resto dai dati catastali e dal regolamento condominiale (nel quale ai vani stessi era attribuita una millesimazione autonoma), rilevando infine che nessuna menzione di tali locali era dato rinvenire negli atti notarili che erano stati stipulati.
Anche il Bo. si costituiva precisando di non essere proprietario del sottotetto, che catastalmente apparteneva al G..
L’adito Tribunale, con sentenza n. 24/05 accoglieva la, domanda e dichiarava la natura condominale dei sottotetti, rigettando però la richiesta di diretta consegna delle chiavi di accesso ad essi attori, nonché la domanda di risarcimento danni anche ex art. 96 c.p.c..
Avverso la pronuncia proponevano appello gli originari attori per la parte in cui non era stata accolta la loro domanda di consegna delle chiavi di accesso ai sottotetti, nonché per la mancata condanna del Bo. alle spese legali in favore degli attori T., C. e P..
Resistevano il G. ed il Bo., che insistevano per il rigetto dell’impugnazioni, formulando il primo anche appello incidentale; l’adita Corte d’Appello di Messina, con sentenza n. 358/07 depositata in data 9.07.07, rigettava le impugnazioni e confermava la sentenza impugnata con la sola variazione di ordinare al G. di consegnare le chiavi all’amministratore del condominio, disponendo la compensazione delle spese del grado. La Corte peloritana confermava la natura condominale dei sottotetti, attesa la loro idoneità ad essere destinati per i servizi condominiali (lavatoio, stenditoio, deposito ecc), in mancanza di riserva di proprietà del costruttore ovvero di idonea indicazione dai titoli d’acquisto. Riteneva che nessuna rilevanza poteva attribuirsi in specie, alla dichiarazione contenuta in alcuni preliminari (“clausola n. 5”: “preso atto dell’impossibilità di avanzare diritti ai in ordine ai sottotetti”), “trattandosi di una mera dichiarazione di scienza ricognitiva di una situazione”. Le chiavi però dovevano consegnarsi solo all’amministratore del condominio, che doveva assicurarne il godimento a tutti i condomini.
Era peraltro giustificata anche la compensazione delle spese tra il Bo. e i tre condomini T., C. e P. attesa la carenza di prova contro il medesimo. Per la cassazione di tale sentenza ricorre il G. sulla base di n. 4 mezzi;
resistono con controricorso T., C. e P., Gi., L., M., B. e Ba., formulando altresì ricorso incidentale; gli altri intimati non hanno svolto difese. Quindi la Corte, con ordinanza in data 3.10.2013 ha disposto il rinnovo della notifica del ricorso agli intimati T., M. e Bo..
Motivi della decisione
1. RICORSO PRINCIPALE – Preliminarmente occorre riunire il ricorso principale e quello incidentale ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo del ricorso principale il ricorrente G.C. denuncia l’omessa insufficiente e contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio;
omesso od incompleto esame di decisivi elementi di prova.
Sostiene che la corte territoriale non ha esaminato convenientemente il materiale istruttorio che aveva a disposizione per ritenere che esso G. non fosse l’esclusivo proprietario dei sottotetti e che gli stessi non avessero natura di beni condominiali. La motivazione della sentenza in ogni caso si presenta ” inadeguata e viziata da un incompleto, frammentario ed inconferente esame di tutti gli elementi (plurimi e convergenti) offerti dal G. a supporto della proprietà dei sottotetti de quibus”. Evidenzia il ricorrente che “la Corte territoriale ha in primo luogo escluso che nella fattispecie i titoli pubblici d’acquisto e gli altri documenti prodotti (ovvero i contratti preliminari, l’atto costitutivo del condominio e le risultanze ipocatastali) potessero essere utili a determinare la natura e la proprietà dei sottotetti…. Ciò in quanto, in assenza di esplicito riferimento ai sottotetti, negli atti d’acquisto degli immobili e nel regolamento di condominio ad essi allegato, non sarebbe possibile, né ritenere inclusi detti locali tra le parti condominiali, né ritenere operata un’effettiva riserva di proprietà degli stessi in favore del venditore. Inoltre, secondo il giudice di 2 grado, nessun valore negoziale potrebbe attribuirsi, per superare il silenzio dei titoli, alle dichiarazioni effettuale da alcuni promittenti acquirenti in sede di contratto preliminare (art. 4) in quanto esse sarebbero semplici “dichiarazioni di scienza”, mentre le risultanze catastali non avrebbero alcuna valenza probante, come pure l’attribuzione autonoma di millesimi ai vani sottotetti”.
Quindi il ricorrente lamenta – con riguardo alla menzionata clausola n. 4 contenuta in alcuni preliminari – come il giudice distrettuale non abbia valutato nella sua interezza la dichiarazione contenuta in alcuni preliminari (“preso atto dell’impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti”) ignorando del tutto la parte finale del testo (“in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo”). Si tratta infatti chiaramente di una vera e propria pattuizione correlata al prezzo d’acquisto dell’unità immobiliare, che non includeva quindi i sottotetti nella compravendita.
2. Con il 2 motivo l’esponente denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c. lamentando la violazione dei canoni esegetici dettati in tema d’interpretazione del contratto, con riferimento alle suddetta clausola n. 4, erroneamente ritenuta priva di valore negoziale in quanto “mera dichiarazione di scienza” e dunque non idonea a fornire la prova della riserva di proprietà dei sottotetti. In tal caso il giudice nell’interpretazione del contratto, dopo avere ritenuto i titoli d’acquisto non espliciti in ordine all’avvenuto trasferimento anche della proprietà dei sottotetti, “non ha considerato e valutato, nella ricerca dell’effettiva volontà delle parti, il significativo comportamento complessivo (antecedente e successivo) di queste e degli acquirenti in particolare, che era stato concludente nel senso della riserva di proprietà dei sottotetti in capo al G.”.
3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia il vizio di motivazione della sentenza: sottolinea che tali sottotetti per le loro caratteristiche, sono locali con una loro ben precisa autonomia e struttura funzionale, suscettibili di uso e godimento esclusivo, che sono e costituiscono vani autonomi, con una estensione pari agli appartamenti dei piani sottostanti.
4. Con il 4 motivo infine il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. atteso che la corte distrettuale ha ritenuto erroneamente di fatto operante, in relazione a tali sottotetti, la presunzione di comunione prevista da tale norma. Ciononostante, l’art. 1117 c.c. non include il sottotetto tra le parti comuni, nonostante i titoli e le pattuizioni intercorse tra le parti e gli altri elementi documentali acquisiti.
5. Ad avviso del Collegio le censure di cui sopra – unitariamente esaminate in quanto strettamente connesse – sono fondate.
Invero non può negarsi l’incongruità e la palese contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, frutto in effetti di una valutazione del materiale istruttorie del tutto frammentaria, incoerente ed illogica.
La corte distrettuale ritiene infatti che basandosi sulle caratteristiche fisiche dei sottotetti (costituenti locali del tutto autonomi, dotati anche di un portoncino blindato, in tutto e per tutto simile a quelli degli altri appartamenti), debba escludersi, “da un lato, che essi costituiscano una pertinenza degli appartamenti dell’ultimo piano immediatamente ad essi sottostante (lo sarebbero stati se avessero avuto la mera funzione di creare una camera d’aria a loro beneficio) e, dall’altro, che essi rappresentino (così come vorrebbe il G.) dei veri e propri appartamenti utilizzabili autonomamente e dei quali egli si sarebbe riservato la proprietà”.
Infatti, le descritte caratteristiche e la loro conseguente idoneità ad essere destinati anche solo potenzialmente a servizio dei condomini (come deposito, stenditoi di biancheria, luogo di riunioni condominiali od altro) implicano necessariamente che si tratti di locali condominiali (tertium non datur essendo del tutto sfornita di fondamento la tesi che vorrebbe attribuire loro natura privata di bene autonomamente negoziabile, anche per la semplice considerazione che non si sarebbe trattato di “sottotetti” ma di appartamenti in tutto e per tutto identici a quelli dei piani sottostanti”). Da questa premessa, appare viziato sotto il profilo logico il ragionamento della corte territoriale, che in buona sostanza, in contrasto con le premesse da cui parte, ha ritenuto condominiali i vani in questione solo per una loro generica quanto astratta “idoneità ad essere destinati anche solo potenzialmente a servizio dei condomini”, trascurando di valutare nel giusto modo anche gli altri elementi convergenti verso l’opposta soluzione di vani autonomamente negoziabili.
Al riguardo si è così espressa questa S.C. “In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass. Ordinanza n. 17249 del 12/08/2011).
Alla luce di tali considerazioni, non appare conforme a logica e non può condividersi la valutazione della Corte circa la menzionata “dichiarazione” dei promissari acquirenti, contenuta nella clausola n. 4 di alcuni preliminari (“preso atto dell’impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti”) estraendola arbitrariamente dal restante contesto del periodo, del seguente testuale tenore: “in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo”), che invece è stato totalmente ignorato.
In effetti, letta nel modo corretto (preso atto dell’impossibilità di avanzare diritti in ordine ai sottotetti “in quanto di ciò se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo”), è davvero difficile ritenere -come fa la corte distrettuale – che si tratti di una “chiara dichiarazione di scienza ricognitiva” (di cui però non si comprenderebbe la funzione) e non invece di “una vera e propria pattuizione correlata al prezzo d’acquisto dell’unità immobiliare, da cui appare logico dedurre che il preliminare escludesse i sottotetti nella compravendita”.
Sotto tale profilo può apparire certamente significativa anche la circostanza ricordata dagli gli stessi intimati, secondo cui prima della stipula del rogito, il venditore aveva comunicato ad alcuni degli acquirenti che “non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l’ulteriore somma di L. 10.000.000”; tutto ciò sembrerebbe sicuro indice della non condominialità dei vani di cui si discute o quanto meno dell’intenzione del costruttore di procedere ad un vendita separata dagli appartamenti, come peraltro manifestato ad alcuni degli acquirenti.
In altri termini, il ragionamento della corte per stabilire la natura dei locali sottotetto potrebbe valere per entrambe le soluzioni in esame e soprattutto non sembra persuasivo per affermare la prescelta natura condominiale di tali locali.
6. L’accoglimento del ricorso principale comporta l’assorbimento di quello incidentale formulato da P., C., Gi., L., B. e Ba.. Il ricorso incidentale riguarda la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 in riferimento alla posizione del convenuto originario Bo.
A., (del quale era stata esclusa dalla Corte distrettuale la legittimazione passiva) nonché la violazione dell’art. 91 c.p.c..
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Messina.


Cass. 19 febbraio 2013 n. 4083

FATTO E DIRITTO
Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 9 ottobre 2012, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.: Con atto di citazione notificato il 23 febbraio 2005 il Condominio (OMISSIS), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale della stessa città i sigg. S.L. e Sc.Gi., quali condomini dello stesso Condominio, per sentir accertare che il sottotetto dell’edificio condominiale era in proprietà comune di tutti i condomini e, conseguentemente, condannare i predetti convenuti al ripristino del sottotetto sovrastante il loro appartamento, sito all’ultimo piano dell’edificio, con ordine di demolizione delle opere realizzate al suo interno senza autorizzazione condominiale. Nella costituzione di entrambi i convenuti (i quali rivendicavano la titolarità del sottotetto quale pertinenza della loro abitazione), il Tribunale adito, con sentenza n. 364 del 2006, accoglieva integralmente la domanda attorea. Interposto appello da parte dei sigg. S. e Sc. e nella resistenza dell’appellato Condominio, la Corte di appello di Torino, con sentenza n. 718 del 2010 (depositata il 7 maggio 2010), rigettava il gravame e condannava gli appellanti, in solido fra loro, alla rifusione delle spese del grado. A sostegno dell’adottata decisione la Corte torinese rilevava l’infondatezza dell’appello sul presupposto che, in base alle risultanze del titolo di provenienza della proprietà degli appellanti e, in ogni caso, anche in virtù delle dimensioni, dell’utilizzo e della destinazione del sottotetto, quest’ultimo rientrava nella proprietà comune dei condomini e, quindi, si apparteneva all’appellato Condominio.
Nei confronti della richiamata sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione (notificato il 23 giugno 2011 e depositato l’8 luglio 2011) i sigg. S.L. e S. G., basato su due distinti motivi. Si è costituito in questa fase con controricorso l’intimato Condominio (OMISSIS).
Con il primo motivo i ricorrenti hanno (testualmente) dedotto la violazione di legge con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, art. 132, comma 2, n. 4, art. 118 disp. trans. c.p.c., art. 359 c.p.c., in relazione ai canoni ermeneutici di cui all’art. 1362 c.c. e segg., prospettando l’erroneità della sentenza impugnata che si era basata sulle risultanze dell’atto di provenienza della loro proprietà, senza, però, che in essa fosse stato spiegato in quale parte del titolo era possibile ricavare la proprietà comune del sottotetto o attraverso quali ragionamenti logici era stato possibile pervenire a tale conclusione.
Con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato (sempre testualmente) la violazione di legge con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, art. 132 c..p.c., comma 2, n. 4, art. 118 disp. trans. c.p.c., art. 359 c.p.c., in relazione a fatti decisivi per il giudizio evidenziati dall’appellante con riferimento ai principi di cui all’art. 2729 c.c.. Con tale doglianza i ricorrenti hanno inteso contestare la sentenza impugnata sul piano dell’inadeguatezza della valutazione degli elementi di fatto acquisiti agli atti e sotto il profilo dell’apodititticità della ritenuta prevalenza di alcuni elementi di fatto presuntivi su quelli di segno contrario dedotti dai medesimi ricorrenti nel giudizio di merito.
Rileva il relatore che entrambi i motivi svolti dai ricorrenti – esaminabili congiuntamente in quanto strettamente connessi – possano ritenersi manifestamente infondati, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione anche all’art. 360 bis c.p.c., n. 1.
In primo luogo deve considerarsi che, diversamente dall’epigrafe dei motivi denunciati, i ricorrenti (facendo un univoco riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5) hanno inteso denunciare un duplice vizio motivazionale nei sensi precedentemente richiamati, senza aver, peraltro, avuto riguardo alla prima doglianza, specificato (come sarebbe stato necessario: cfr., ad es., Cass. n. 10554 del 2010 e Cass. n. 6641 del 2012) i criteri ermeneutici assunti come violati dalla Corte territoriale in ordine alla dedotta erroneità dell’interpretazione del contenuto dell’atto di provenienza di acquisto della loro proprietà.
Diversamente dalla ricostruzione argomentativa dei ricorrenti, la Corte di appello piemontese ha, con motivazione del tutto adeguata e logica oltre che rispondente esattamente ai principi giuridici applicabili in materia, desunto la natura condominiale del vano sottotetto sulla scorta della conferente valutazione del titolo di provenienza (del 1978) di acquisto della proprietà da parte dei medesimi appellanti, nel quale, oltre alla mancata inclusione del vano sottotetto nell’ambito dell’oggetto della compravendita dell’appartamento, si attestava che il Condominio nel quale era ubicata, al quinto piano, l’unità immobiliare acquistata era composto da due fabbricati, serviti ciascuno da una scala, strutturati in un piano scantinato, piano terreno, cinque piani superiori e piano sottotetto. Pertanto, ispirandosi alla corretta applicazione dei criteri ermeneutici di cui all’art. 1362 c.c. e all’art. 1367 c.c., la Corte territoriale è – anche in coerenza con l’esatta interpretazione dell’art. 1117 c.c. – pervenuta alla conseguente logica conclusione che già dallo stesso titolo di proprietà degli odierni ricorrenti, considerato complessivamente (nel rapporto tra la precisa descrizione della composizione dell’unità immobiliare oggetto dell’acquisto e la specifica individuazione delle parti condominiali), emergeva che il sottotetto dedotto in controversia, lungi dal conformarsi come una semplice camera d’aria posta a servizio degli alloggi sottostanti, costituiva un vero e proprio piano autonomo, distinto dalle unità immobiliari collocate al quinto piano.
Del resto, la Corte di secondo grado, difformemente da quanto si deduce con il secondo motivo, non ha fondato la sua decisione su un percorso argomentativo di tipo presuntivo, avendo, invece, raggiunto la richiamata soluzione sulla scorta delle risultanze dirette della predetta prova documentale, avvalorate dalla logica e corrispondente valutazione di altri idonei elementi rimasti accertati, quali quelli riconducibili alla circostanza che il S. e la Sc. fin dalla data (1978) dell’acquisto del loro appartamento e fino alla data (2004) di realizzazione dell’accesso diretto al sottotetto, per utilizzarlo come ripostiglio, non avevano mai ritenuto nè manifestato la loro intenzione di considerare tale porzione immobiliare sovrastante come una pertinenza dell’alloggio di loro proprietà, nonchè ai plurimi elementi univoci dai quali era oggettivamente desumibile la funzione di sottotetto propriamente condominiale del vano controverso. A questo proposito, la Corte territoriale, con motivazione sufficiente e del tutto logica, ha valorizzato quest’ultimo dato ponendo riferimento alle dimensioni dei locali, alla presenza al suo interno di impianti comuni (come il vano macchina dell’ascensore condominiale) realizzati anteriormente all’intervento dei ricorrenti, all’accesso autonomo al sottotetto direttamente dal vano scala condominiale, alla circostanza che gli stessi appellanti avessero (secondo quanto già evidenziato) utilizzato il bene solo parzialmente, autolimitando l’estensione del preteso diritto ad una parte del sottotetto, implicitamente riconoscendo l’esistenza dei diritti di terzi sul bene medesimo.
Pertanto, alla stregua del percorso motivazionale adeguatamente e logicamente sviluppato, la Corte territoriale ha correttamente ritenuto che il sottotetto del fabbricato denominato “Condominio (OMISSIS)” dovesse ritenersi di proprietà comune di tutti i condomini, sia per gli elementi di prova evincibili direttamente dall’esame del titolo di proprietà degli odierni ricorrenti (suffragato anche dalle risultanze del regolamento condominiale) sia per il fatto che tale locale era, in effetti, predisposto ed idoneo per essere utilizzato come vano autonomo in funzione dell’esercizio di un servizio di interesse condominiale. E, per giungere a tale conclusione la Corte di secondo grado si è anche uniformata all’orientamento pressochè costante di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 6027 del 2000; Cass. n. 8968 del 2002 e, da ultimo, Cass. n. 17249 del 2011, ord.), secondo cui l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale (condizione, questa, che la Corte territoriale ha ritenuto comunque sussistente, sulla scorta dei ricordati riscontri oggettivamente rilevati e valorizzati), quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva, nella specie non offerta dagli attuali ricorrenti (ed anzi smentita dalle stesse emergenze del loro titolo di acquisto).
In virtù delle esposte argomentazioni, avendo la sentenza impugnata deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte senza che siano stati offerti elementi per mutare il pregresso orientamento (cfr. Cass., S.U., ord., n. 19051/2010) ed essendo rimasta esclusa la configurazione dei dedotti vizi motivazionali, si deve ritenere, in definitiva, che sembrano emergere le condizioni, in relazione al disposto dell’art. 380 bis c.p.c., comma 1, (ed avuto riguardo all’art. 375 c.p.c., n. 5), per poter pervenire al possibile rigetto totale del proposto ricorso per sua manifesta infondatezza.
Rilevato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, avverso la quale, peraltro, non risulta depositata alcuna memoria difensiva ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. e senza che l’audizione dei difensori abbia apportato ulteriori argomenti rispetto al contenuto del ricorso e del controricorso;
ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna dei ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del Condominio controricorrente, nella misura liquidata come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio liquidate in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

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