A chi appartiene il sottotetto di un palazzo?
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12 Gen 2016
 
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A chi appartiene il sottotetto di un palazzo?

Condominio: la ripartizione delle spese e la proprietà del sottotetto di un edificio.

 

In mancanza di titoli di proprietà che dimostrino il contrario, il sottotetto si presume di proprietà del condominio. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

 

 

Cos’è il sottotetto?

Il sottotetto è lo spazio compreso tra il tetto ed il solaio che copre l’ultimo piano; la sua natura si determina a seconda della sua funzione, del titolo e, in mancanza, in base alla sua funzione.

 

 

Il sottotetto è in comune?

Il sottotetto costituisce, di regola, una parte comune a tutti i condomini (e, quindi, di proprietà condominiale) salvo titolo di proprietà contrario che attesti la natura di pertinenza dell’ultimo piano.

 

Dunque, l’appartenenza del sottotetto va determinata in base al titolo; in mancanza di un titolo apposito, esso si presume condominiale.

 

Se non è chiaro dai titoli a chi spetti il sottotetto, la giurisprudenza della Cassazione [2] ha elaborato un criterio che si basa sulla valutazione della destinazione concreta ad esso attribuita:

 

– se destinato a uso comune, anche solo potenzialmente (come stenditoio, soffitta comune, ecc) è condominiale;

 

– se ha funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità (cosiddetta camera d’aria) appartiene a quest’ultimo.

 

La Cassazione ritiene che non sia rilevante la presenza, per esempio, di una botola a congiungere l’appartamento sottostante al sottotetto, per ritenere che esso sia di proprietà esclusiva.

 

La sentenza [1] valorizza inoltre alcuni punti che fanno protendere, senza ombra di dubbio, a favore della “condominialità” del sottotetto:

 

– il sottotetto sarebbe composto da un locale unico, privo di divisioni interne corrispondenti a quelle dell’appartamento sottostante;

– al sottotetto sarebbe possibile accedere attraverso una scala condominiale;

– la presenza di alcuni impianti certamente condominiali quali, per esempio, gli esalatori della fogna e le canne fumarie.

 

 

Come si ripartiscono le spese del sottotetto e del lastrico solare?

Le spese di impermeabilizzazione e manutenzione del sottotetto sono ripartite per millesimi tra tutti i condomini nel caso in cui esso sia condominiale; gravano invece al 100% al proprietario dell’immobile all’ultimo piano se è di proprietà esclusiva di quest’ultimo.

 


La sentenza

Cass. 10 settembre 2014 n. 19094

Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attuali controricorrenti citavano in giudizio dinnanzi al tribunale di Bercellona P.G., G.C. e Bo.An., deducendo che ciascuno di essi attori era proprietario di una singola unità immobiliare ubicata nel complesso edilizio sito in (OMISSIS), da essi acquistato dal costruttore ed originario proprietario del complesso – nella persona del convenuto G. – con inclusi: vano cantina, garage e posto auto scoperto; che prima della stipula del rogito, il venditore aveva comunicato ad alcuni di essi che non sarebbe stata loro trasferita anche la proprietà dei sottotetti, se non versando l’ulteriore somma di L. 10.000.000; che alcuni di essi, non essendo in grado di sopportare ulteriori oneri economici, avevano rilasciato, in sede di preliminare, una dichiarazione di rinuncia all’acquisto del sottotetto; che dopo l’acquisto delle rispettive unità immobiliari, essi avevano preso conoscenza però della natura condominiale dei sottotetti, di talchè avevano invano chiesto al G. il rilascio delle relative chiavi di accesso ai predetti vani; che questi non aveva accondisceso a tale loro richiesta ed aveva anzi precisato di aver venduto una porzione

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[1] Cass. sent. n. 233/16 dell’11.01.2016.

[2] Cass. sent. n. 19094/0214, n. 4083/2013, n. 12840/2012, n. 8968/2002, n. 7764/1999.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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