Non necessario impugnare la delibera condominiale per opporsi al credito
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13 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Non necessario impugnare la delibera condominiale per opporsi al credito

Condominio: se la delibera è nulla, il giudice può disapplicarla nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, anche se la votazione non è stata contestata dal condomino.

 

In generale, la giurisprudenza ritiene ormai tardiva l’opposizione del condòmino al decreto ingiuntivo notificatogli dall’amministratore, per il recupero delle somme ripartite in assemblea (si pensi alle spese di ristrutturazione): ciò perché è prima onere del medesimo condomino impugnare la delibera assembleare con cui vengono approvate dette spese (impugnazione che va necessariamente presentata entro 30 giorni). Se non viene rispettato tale obbligo, quindi, il debitore non può poi presentare opposizione al decreto ingiuntivo: equivarrebbe altrimenti a ottenere un allungamento dei termini per contestare la delibera.

Questo principio – ormai pacifico in giurisprudenza – non vale però nel caso in cui la delibera condominiale sia nulla. In tale ipotesi, infatti, se anche il condòmino debitore non ha impugnato la decisione dell’assemblea, essa può essere comunque disapplicata dal giudice, d’ufficio, nel corso del giudizio di opposizione promosso dal predetto condòmino.

È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

 

Il principio è chiaro: poiché non vi sono termini per impugnare la delibera dell’assemblea di condominio quando questa è nulla (termini che, invece, sussistono se il vizio da contestare è l’annullabilità, ossia una causa meno grave rispetto alla prima), nel corso del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo ben può il giudice rilevare d’ufficio la nullità della delibera che è posta a fondamento del recupero del credito.

 

 

Delibere dell’assemblea nulle e annullabili

È quindi indispensabile – al fine di sapere se si è ancora in tempo o meno per contestare la delibera di condominio e il successivo decreto ingiuntivo per il recupero delle somme ripartite dall’assemblea – comprendere quando si può parlare di assemblea nulla o di assemblea annullabile. In generale, il primo caso ricorre tutte le volte in cui il vizio è particolarmente rilevante, tale da comprimere dei diritti “sacrosanti” dei proprietari; la seconda ipotesi, invece, coinvolge violazioni meno gravi.

 

Sono, per esempio, nulle le delibere: con oggetto impossibile o illecito; con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; la delibera che persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini; la delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; l’addebito a carico di un condomino di una quota di spese per riparazione della terrazza del piano sovrastante destinata non alla copertura dei piani sottostanti ma all’affaccio e all’utilità di quelli sovrastanti; l’esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso; la modificazione dei criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento; la modifica delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese nei confronti del condomino assente o dissenziente e determinazione dei contributi che i condomini devono corrispondere; la modifica della ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, anche se assunta all’unanimità, senza la stipulazione di una convenzione; la modificazione delle tabelle millesimali convenzionali adottate senza il consenso unanime di tutti i condomini; ecc.

 

Sono, per esempio, annullabili le delibere: con vizi di forma, con ordine del giorno incompleto; per omessa indicazione dei criteri di ripartizione di una spesa condominiale posta all’ordine del giorno; per omessa convocazione di un condomino; per omessa convocazione dei nuovi acquirenti proprietari di nuove autonome porzioni di piano a seguito del frazionamento di un unico bene di proprietà esclusiva; in caso di convocazione mediante semplice e-mail; partecipazione di un condomino munito di un numero di deleghe superiori a quelle consentite; svoltasi in un giorno diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione e su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno; svoltasi in un luogo differente da quello indicato nell’avviso di convocazione; maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; in caso di violazione dei criteri generali di ripartizione; in caso di applicazione errata di un criterio di ripartizione; in caso di errata ripartizione spese sul consumo dell’acqua;

 

Con la decisione in commento, dunque, la Cassazione civile, richiamando la propria nota decisione resa a sezioni unite [2] relativa alla distinzione tra delibere assembleari nulle ed annullabili, che solo per quanto riguarda le seconde è indispensabile, se si vuole evitare che la spesa deliberata non sia più contestabile, che il condòmino impugni espressamente la delibera che l’ aveva approvata.

 

 

La vicenda

Nel caso di specie il condòmino non aveva impugnato la delibera incriminata ma aveva fatto opposizione, solo dopo, al decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli chiedeva il pagamento (tra l’altro) dell’importo relativo a lavori straordinari deliberati dall’assemblea.

I giudici supremi gli hanno dato ragione ricordando che, nel caso di delibera nulla, tale vizio può essere in ogni giudizio (anche in quello di opposizione a decreto ingiuntivo) rilevato d’ufficio dal Giudice; non è pertanto necessario (come invece è obbligatorio per quanto riguarda le delibere “macchiate” da un vizio di minor gravità che le renda solo annullabili) che la delibera che ha approvato la spesa venga privata di efficacia e dichiarata invalida dal Tribunale in seguito a specifica impugnazione proposta da uno o più condòmini.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 1 dicembre 2015 – 12 gennaio 2016, n. 305
Presidente Mazzacane – Relatore Criscuolo

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 12/12/2005 B.R. e C.L. proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Sestri Levante con il quale era stato loro ingiunto il pagamento della somma di Euro 1232,88, oltre interessi in favore del Condominio di via (omissis) , quale saldo degli oneri condominiali ancora dovuti in conseguenza del riparto delle spese di manutenzione straordinaria, approvato nell’assemblea del 28/7/2005, tenuto conto in particolare di quanto già in precedenza versato.
Gli opponenti, i quali nelle more provvedevano al pagamento della somma ingiunta al solo fine di evitare l’azione esecutiva, assumevano che, pur essendo condomini non occupavano l’appartamento relativamente al quale era stato chiesto il versamento degli oneri condominiali e che non avevano potuto presenziare all’assemblea dell’11/8/2003 nel corso della quale era stata assunta la deliberazione di effettuare lavori straordinari, votando contro l’approvazione del consuntivo di spesa nella successiva assemblea del 28/7/2005. Aggiungevano altresì che avevano constatato che i lavori svolti avevano

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[1] Cass. sent. n. 305/2016.

[2] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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