Come mandare via di casa l’inquilino che non paga l’affitto
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13 Gen 2016
 
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Come mandare via di casa l’inquilino che non paga l’affitto

Locazione, la procedura di sfratto per morosità: il recupero dell’immobile e dei canoni di affitto non pagati, la notifica, l’udienza, il termine di grazia, l’ufficiale giudiziario, il decreto ingiuntivo.

 

Sfrattare un inquilino moroso è un compito che non piace neanche al padrone di casa il quale, oltre a rinunciare ai canoni di affitto non pagati e alla immediata disponibilità del proprio immobile, dovrà anche perdere tempo e denaro in un’azione giudiziaria non sempre tempestiva. Ecco allora alcuni pratici consigli dettati dall’esperienza e, a seguire, una breve scheda su come funziona la procedura di sfratto e quali sono le condizioni per ottenere la restituzione dell’immobile e dei canoni non pagati.

 

 

La via della trattativa

Non sempre impuntarsi per vedere riconosciuti tutti i propri diritti fino all’ultimo centesimo può essere conveniente. Un accordo strappato prima di ricorrere al giudice potrebbe garantire, quantomeno, la possibilità di rimettere sul mercato degli affitti l’appartamento e recuperare il denaro perso grazie ai canoni versati dal nuovo inquilino. Senza contare che la procedura esecutiva di sfratto – nonostante sulla carta appaia celere – ha dei tempi spesso biblici (specie nelle grandi città, dove l’esecuzione forzata ad opera dell’ufficiale giudiziario può richiedere anche diversi mesi e finanche anni). Per riottenere, infatti, il proprio immobile non è sufficiente l’ordinanza di sfratto, ma è necessario – in caso di mancata collaborazione dell’inquilino – la fase esecutiva, che è il vero punto nevralgico della procedura.

 

Per questo si suggerisce sempre di tentare prima una seria trattativa, eventualmente attraverso i rispettivi legali.

 

 

Se l’inquilino è nullatenente

Bisogna peraltro confrontarsi anche coi fatti, poiché le guerre di principio sono costose e dolorose. Se l’inquilino è nullatenente, anche ottenendo un’ordinanza di sfratto e un’ingiunzione di pagamento delle somme non versate, sarà difficile poi ottenere materialmente i soldi. Così, oltre al danno di aver atteso tanto tempo, il locatore sperimenterà anche la beffa dell’impossibilità di trasformare la carta bollata del tribunale in carta filigranata (il denaro).

 

 

Se il contratto non è stato registrato

A complicare il quadro potrebbe aggiungersi il problema dell’eventuale irregolarità del contratto di affitto: la legge, infatti, consente la procedura “celere” della convalida di sfratto per morosità solo nel caso in cui la locazione sia stata regolarmente registrata all’Agenzia delle Entrate. In assenza, infatti, di tale adempimento, il contratto è inesistente e il giudice non potrà procedere con la normale procedura di sfratto. Bisognerà allora impiantare una causa di “occupazione senza titolo” che è ancora più lunga e costosa. E ad essa, poi, si aggiungerà l’ulteriore esecuzione forzata.

 

 

Vietato forzare la serratura

Se l’inquilino non ne vuole sapere di andarsene o, comunque, se n’è andato senza lasciare le chiavi, il padrone di casa non può comunque forzare la serratura e cambiare il lucchetto. Egli deve sempre ricorrere al giudice con la procedura di sfratto qui di seguito descritta. Diversamente scatterebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

 

 

Presupposti per lo sfratto

Per poter procedere allo sfratto devono verificarsi due presupposti fondamentali:

 

– che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione. Come appena detto, se il contratto non è registrato, non si può procedere allo sfratto con la procedura semplificata, ma con la causa ordinaria di occupazione senza titolo;

 

– che il conduttore dell’immobile non abbia pagato il canone.

 

 

Quando il conduttore è moroso

Il problema che si pongono spesso gli inquilini è il seguente: dopo quanti canoni non pagati posso essere sfrattato? La risposta è diversa a seconda che si tratti di locazione a uso abitativo o ad uso commerciale:

 

– per le locazioni ad uso abitativo: anche di una sola mensilità;
– per le locazioni ad uso commerciale: di importanza rilevante avuto riguardo all’interesse del locatore. Tale valutazione viene effettuata di volta in volta dal giudice secondo i principi di buona fede contrattuale

 

Se si verifica una riduzione o una diminuzione nel godimento dell’immobile locato (si pensi a macchie di umidità, infiltrazioni, ecc.), il conduttore non può non versare il canone o ridurlo unilateralmente. Solo quando l’immobile diventa completamente inutilizzabile è legittimo sospendere in modo totale o parziale il pagamento del canone (e il conduttore non si può considerare moroso).

 

 

Se l’inquilino non paga le spese condominiali si considera moroso?

Secondo parte della giurisprudenza il conduttore è moroso anche quando il suo inadempimento si riferisce ad oneri accessori (ad esempio, spese condominiali o di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore). Tuttavia, lo sfratto è possibile a condizione che:

 

– nella locazione a uso abitativo, l’inadempimento deve essere superiore a due mensilità di canone;

 

– in quelle ad uso commerciale deve avere un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto.

 

 

Come si sfratta l’inquilino?

La procedura inizia con un atto notificato al conduttore dal locatore (cosiddetta intimazione e citazione), con il quale gli intima il rilascio dell’immobile e lo cita contestualmente in giudizio per una data determinata. Questa prima fase, che si svolge in forma sommaria ed in contradditorio tra le parti, può avere esito diverso a seconda che il conduttore:

 

non si costituisce oppure si costituisce ma non si oppone al rilascio dell’immobile: il giudice, se sussistono i presupposti, emette ordinanza con cui convalida lo sfratto per morosità;

 

si oppone: si conclude la prima fase a cognizione sommaria ed inizia la seconda, a cognizione piena, secondo le regole del processo ordinario (di locazione). Nel momento in cui muta il rito, le parti hanno l’obbligo di tentare la mediazione avanti a un organismo abilitato. Fallito il tentativo, le parti potranno continuare il processo davanti al giudice secondo il rito locatizio, che si concluderà con la pronuncia di una sentenza.

 

– si costituisce ma chiede un termine per pagare: il giudice gli dà 90 giorni di tempo per sanare la morosità e fissa l’udienza entro 10 giorni dopo la scadenza dei suddetti 90 giorni. Se il pagamento non avviene entro la successiva udienza, viene pronunciato lo sfratto.

 

Se l’appartamento è stato dato in sublocazione, legittimato passivo nell’azione di sfratto resta l’inquilino iniziale. Il subconduttore può eventualmente intervenire nel processo ma all’unico scopo di sostenere le ragioni avanzate da una delle parti originarie, non potendo proporre nuove domande.

 

Il locatore deve notificare l’atto di intimazione e citazione a mani proprie del conduttore, presso la residenza, la dimora o il domicilio del medesimo. Se il conduttore ha dichiarato nel contratto di voler ricevere le notifiche presso il proprio domicilio (ad esempio, luogo di lavoro o presso lo stesso locale concesso in locazione), è validamente eseguita la notificazione fatta in tali luoghi.

 

Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.

 

 

Come l’inquilino può evitare lo sfratto pagando gli arretrati

Il conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando le somme per cui sussiste la morosità (e, eventualmente i canoni a scadere, gli interessi e le spese) secondo una delle tre seguenti modalità:
– prima dell’udienza di comparizione, tra la data di notificazione dell’intimazione e quella dell’udienza;

 

– all’udienza di comparizione (solo per le locazioni immobiliari ad uso abitativo). In buona sostanza, l’inquilino evita lo sfratto se paga davanti al giudice tutti gli arretrati e le spese della procedura. In tal caso il giudice non può dichiarare la risoluzione del contratto e, pertanto, la locazione proseguirà fino alla scadenza naturale. Di tale possibilità, però, l’inquilino può usufruirne fino a massimo 3 volte in 4 anni;

 

– entro il termine di grazia concesso dal giudice (90 giorni).

 

 

Se il giudice dichiara lo sfratto

Il giudice, con l’ordinanza di convalida, accerta la misura della morosità e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.

Se nell’atto di intimazione il locatore ha chiesto anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati, il giudice deve provvedere anche alla condanna alle spese processuali.

 

In generale l’ordinanza è immediatamente esecutiva: questo significa che il locatore può subito avviare l’esecuzione forzata per rilascio, notificando al conduttore l’ordinanza di sfratto e l’atto di precetto con cui intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, nel caso contrario, procederà con l’esecuzione forzata.

 

 

Come avviene materialmente lo sfratto: l’ufficiale giudiziario

Se il termine di 10 giorni dalla notifica del precetto decorre senza che l’immobile venga rilasciato volontariamente, il locatore può procedere all’esecuzione forzata per il rilascio chiedendo l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

 

L’ufficiale giudiziario notifica al conduttore un atto (l’avviso di sloggio o di rilascio con cui:

 

– lo avverte di liberare immediatamente l’immobile;

 

– gli comunica data e ora del suo accesso.

 

La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto.

 

L’ufficiale giudiziario si reca nel giorno e nell’ora stabiliti presso l’immobile con il titolo esecutivo ed il precetto. Giunto sul luogo dell’esecuzione, il rilascio avviene attraverso l’immissione del locatore (o di una persona da questi designata) nel possesso dell’immobile con la consegna delle chiavi e l’ingiunzione al conduttore di riconoscere il nuovo possessore. Non è necessario redigere un apposito verbale.

 

 

Come recuperare i canoni di locazione non pagati

Il secondo aspetto che interessa il locatore, oltre alla restituzione dell’immobile, è anche il recupero dei canoni di affitto non pagati. Ma se il primo obiettivo è facilmente ottenibile (pur sempre entro tempi non sempre immediati) il secondo è subordinato alla possibilità – in caso di mancato adempimento spontaneo da parte del debitore – di poter esercitare un pignoramento, carta non sempre utile nel caso di soggetto nullatenente.

 

Ad ogni modo, per il recupero dei canoni non c’è bisogno di intraprendere un’altra procedura, ma è lo stesso giudice, con l’ordinanza di sfratto, a ingiungere anche al conduttore moroso il pagamento:

 

– dei canoni (o gli oneri accessori) scaduti per cui è stato intimato lo sfratto;

 

– dei canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto;

 

– delle spese processuali relative all’intimazione di sfratto, nonché quelle determinate dalla stessa domanda di ingiunzione.

 

Il giudice emette quindi un decreto ingiuntivo insieme alla pronuncia dell’ordinanza di convalida.

Esso è redatto in calce ad una copia dell’atto di intimazione di sfratto. Se la convalida è rifiutata, il decreto non può essere concesso.

 

Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo e deve essere notificato all’intimato.


Autore immagine: 123rf com

 


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Commenti
16 Set 2016 Pasquale Di Filippo

Buongiorno, sono un lettore nonché proprietario di casa. Chiedo alla redazione sia rimosso il paragrafo dal titolo: “Se il contratto non è stato registrato” giacché le informazioni in esso contenute non sono corrette e fuorvianti per chi le legge!
È pacifico, infatti, che la registrazione del contratto di locazione attiene semplicemente e soltanto ad una questione di natura fiscale senza impattare sugli aspetti civilistici che possono sempre essere fatti valere in giudizio. A sostegno di ciò, oltre alla giurisprudenza di settore ed alla possibilità del cd. “ravvedimento operoso” a mezzo del quale, volendo, è sempre possibile sanare, ex post, la propria posizione nei confronti dell’erario pagando le dovute more e sanzioni (se il caso!), vale anche la pena soffermarsi sulla sentenza n. 333 del 05.10.2001 della Corte costituzionale (non sempre menzionata) che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7 della legge n. 431 del 1998 (Zagatti) in tema di locazioni immobiliari. Detto articolo prevedeva una serie di adempimenti in capo al locatore quali, appunto, di esibire gli estremi della registrazione del contratto di locazione, pena la improcedibilità nel mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio.