Affitto in nero senza contratto e per uso abitativo: che succede?
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16 Gen 2016
 
L'autore
Angelo Forte
 


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Affitto in nero senza contratto e per uso abitativo: che succede?

Conseguenze legali di una locazione senza contratto in forma scritta avente ad oggetto un appartamento destinato ad abitazione.

 

Nonostante siano numericamente in calo, sono ancora numerose le locazioni di immobili ad uso abitativo stipulate “in nero”. Si tratta, cioè, di contratti privi della forma scritta stipulati verbalmente tra proprietario e affittuario.

In tali casi è giusto chiedersi cosa esattamente preveda la legge circa la sorte di questi rapporti e se sia rischioso accordarsi senza redigere un contratto scritto.

 

Diciamo innanzitutto che la legge [1] stabilisce l’obbligo della forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione; con la conseguenza che in mancanza di contratto redatto in forma scritta colui che detiene di fatto (cioè possiede e abita) l’immobile oggetto del contratto soltanto verbale deve considerarsi un occupante senza titolo (cioè abusivo).

 

L’affittuario, quindi, che acconsentisse alla stipula di un contratto di locazione in forma solo verbale correrebbe il rischio di subire in ogni momento un’azione legale finalizzata alla dichiarazione di occupazione abusiva dell’appartamento con conseguente condanna all’immediato rilascio.

 

Poiché però è assai spesso il proprietario che costringe l’affittuario a non stipulare il contratto in forma scritta (per evitare il pagamento delle spese di registrazione e la tassazione dei canoni di locazione percepiti), la legge [2] consente all’affittuario, entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile al proprietario, di rivolgersi al Tribunale perché il Giudice accerti:

 

– l’esistenza del contratto di locazione e

 

– determini il canone di locazione in misura non superiore agli importi previsti dagli accordi stipulati in sede locale dalle associazioni più rappresentative di proprietari e inquilini (oppure, in misura non superiore agli importi stabiliti per i contratti di natura transitoria per studenti universitari) e

 

– ordini la restituzione di quanto già eventualmente pagato dal conduttore in eccedenza rispetto al canone così determinato.

 

È quindi prevista dalla legge una sorta di sanzione a carico del proprietario che abbia preteso la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo in forma solo verbale: è cioè previsto che a conclusione del giudizio promosso dal conduttore per il riconoscimento dell’esistenza del contratto, il canone sia determinato dal Giudice in misura non superiore a quella definita negli accordi locali tra associazioni di proprietari e associazioni di inquilini (misura ovviamente inferiore a quella su cui, in nero, si era stipulato l’accordo solo verbale).

 

Nei casi in cui, comunque, l’inquilino non agisca per ottenere dal Tribunale il riconoscimento dell’esistenza del contratto (con l’azione in giudizio sopra descritta) ed il proprietario desideri ottenere la restituzione dell’immobile in assenza di regolare contratto scritto (o nei casi in cui l’inquilino sia andato via senza riconsegnare le chiavi), il proprietario dovrà agire dinanzi al Tribunale per ottenere la restituzione dell’immobile (da considerarsi occupato senza titolo) e per il risarcimento del danno da considerarsi pari all’equivalente dei correnti canoni di locazione salva la dimostrazione di un danno maggiore.

 


[1] Art. 1, ultimo comma, L. n. 431 del 1998.

[2] Art. 13, comma 5°, L. n. 431 del 1998

 


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