Pignoramento casa: come evitarlo e che può fare il creditore?
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17 Gen 2016
 
L'autore
Angelo Greco
 


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Pignoramento casa: come evitarlo e che può fare il creditore?

Pignoramento immobiliare ed esecuzione forzata: poteri del creditore sulla prima casa e sugli altri immobili, sospensione della procedura, revocatoria, vendita e donazione.

 

Il creditore può pignorare la prima casa?

Sicuramente sì, se è un creditore privato come una banca, un fornitore, ecc. Il creditore può pignorare la casa senza subire neanche limitazioni di importo: difatti, il pignoramento è possibile, in teoria, anche per cifre basse.

 

Il divieto di pignoramento della prima casa sussiste solo per Equitalia, ma a condizione che:

 

– il debitore abbia un solo immobile

– detto immobile sia accatastato a civile abitazione non di lusso;

– in detto immobile il debitore deve aver fissato la propria residenza.

 

Inoltre, tale divieto non esclude che Equitalia possa comunque iscrivere ipoteca sulla prima casa. Lo può fare, infatti, ma a condizione che il proprio credito superi 20mila euro.

 

Se, invece, il bene pignorato non risponde alle tre condizioni sopra indicate, Equitalia potrà pignorarlo e metterlo all’asta a condizione che il proprio credito superi 120mila euro.

 

Dunque, la situazione – solo per quanto riguarda Equitalia – è riassumibile nel seguente schema:

 

 

Creditore
Bene immobile
Ipoteca
Pignoramento
Privato
Su qualsiasi bene
Sempre, senza limiti
Sempre, senza limiti
Equitalia
Unica casa di residenza per uso abitazione
Solo per debiti superiori a 20mila euro
Mai
  Altri immobili
Solo per debiti superiori a 20mila euro
Solo per debiti superiori a 120mila euro

 

Che succede se dono l’immobile prima del pignoramento?

Se il debitore dona l’immobile (per esempio a un parente) allo scopo di evitare il pignoramento, il creditore ha due possibilità per rendere inefficace la cessione:

 

– se trascrive il proprio pignoramento entro un anno dalla donazione, può ugualmente pignorare l’immobile, nonostante sia divenuto di titolarità di terzi;

 

– in tutti gli altri casi può agire con l’azione revocatoria ma a condizione che lo faccia entro 5 anni dall’atto di donazione. In tal caso, deve esperire una causa ordinaria, dimostrando che il donante ha posto in essere l’atto allo scopo di frodare il creditore. Ciò si dimostra semplicemente dando prova che il debitore non è proprietari di altri beni di pari o simile valore, utilmente pignorabili.

 

 

Che succede se l’immobile è in un fondo patrimoniale?

Se l’immobile viene inserito nel fondo patrimoniale dopo il pignoramento, il creditore può ugualmente proseguire l’esecuzione forzata.

 

Se l’immobile viene inserito nel fondo patrimoniale prima del pignoramento, il creditore può esercitare comunque l’azione revocatoria, entro cinque anni dall’annotazione del fondo nell’atto di matrimonio. Per poter vincere la causa, però, deve dimostrare che il debitore non è proprietario di altri beni di pari o simile valore su cui egli si può soddisfare.

 

La costituzione del fondo patrimoniale è, comunque, opponibile al creditore solo se annotata nell’atto di matrimonio prima dell’iscrizione ipotecaria o del pignoramento. Non rileva quindi l’atto notarile.

 

Se, però, il debito è stato contratto per esigenze della famiglia (si pensi al mutuo per acquistare la casa, agli oneri di condominio, alle tasse per la ditta o per l’attività professionale), il creditore – al corrente di ciò – può pignorare l’immobile inserito nel fondo patrimoniale anche dopo i cinque anni. Infatti, il fondo è opponibile solo per quei debiti che il creditore sapeva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni familiari.

 

 

Che succede se vendo l’immobile prima del pignoramento?

Se il debitore vende a terzi l’immobile prima del pignoramento, il creditore può esercitare l’azione revocatoria entro cinque anni dal compimento dell’atto. Se non lo fa, l’atto diventa definitivo e non può più essere reso inefficace.

 

A differenza, però, della revocatoria del fondo patrimoniale e della donazione, la revocatoria della vendita presenta maggiori difficoltà per il creditore. Questi, infatti, non solo deve dimostrare che il debitore ha agito con l’intento di danneggiare il creditore (v. sopra), ma che l’acquirente era partecipe di tale intento o, comunque, era a conoscenza del debito.

 

 

Posso bloccare il pignoramento dopo che è iniziato?

Oltre a trovare un accordo con il creditore – accordo che, di norma, è sempre percorribile, attesa l’incertezza, i costi e i tempi legati alla procedura esecutiva immobiliare – è possibile sperare che, dopo alcune aste, il bene non venga venduto. In tal caso, vengono in soccorso due strumenti:

 

– la sospensione dell’esecuzione [1]: avvenuto il versamento del prezzo, dopo l’asta, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita dell’immobile quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. A tal fine è necessario presentare l’istanza in tribunale solo dopo che il prezzo è stato effettivamente offerto, sul presupposto che l’udienza di vendita sia avvenuta e che il bene sia stato aggiudicato;

 

– la definitiva estinzione dell’esecuzione [2]: quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori – e quindi il prezzo della base d’asta è inferiore al credito vantato dal soggetto pignorante – anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, il giudice dispone la chiusura anticipata del pignoramento.

 

In verità, alcuni debitori hanno trovato l’escamotage di far agire, un terzo soggetto (evidentemente d’accordo con il debitore), in una causa di accertamento dell’usucapione; la sentenza del giudice che accerta l’usucapione ha, infatti, valore retroattivo e, quindi, il titolo del nuovo proprietario è opponibile al creditore pignorante, anche quando questi abbia già iniziato il pignoramento. Di tanto ci siamo occupati nell’articolo “Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione”. Si tratta, certamente, di un sistema illegale e fraudolento; ma a dimostrare ciò deve essere comunque il creditore (con quella che viene chiamata “Opposizione di terzo[3], essendo la sentenza di accertamento dell’usucapione frutto della collusione e del dolo delle parti)

 

 

Fino a quando posso rimanere dentro l’immobile pignorato?

Di norma, durante l’esecuzione forzata il debitore è nominato custode dell’immobile pignorato e, quindi, vi continua a rimanere sino a quando non viene aggiudicato. Il giudice, però, laddove dovesse ritenere che la presenza del debitore nella casa è d’ostacolo alla vendita (si pensi ad eventuali difficoltà frapposte alla visita da parte degli interessati all’acquisto), potrebbe ordinarne la liberazione.

 

È sempre facoltà del debitore farsi autorizzare dal giudice ad abitare nell’immobile pignorato.

 

 

Se il creditore rifiuta l’accordo cosa posso fare?

Di recente, la legge del 2012 sulla cosiddetta “crisi da sovraindebitamento” (battezzata anche “fallimento del consumatore” o “legge salva suicidi”) consente al soggetto super indebitato, che dia dimostrazione di non poter saldare il proprio debito con i propri beni e che non si è messo colpevolmente in tale stato, di presentare un’istanza al giudice per ottenere una sorta di “saldo e stralcio” anche senza il consenso dei creditori. È quello che va sotto il nome di piano del consumatore. Lo strumento è estremamente utile, anche se ancora poco conosciuto. Per maggiori informazioni leggi: “Tutti gli strumenti contro l’insolvenza”.

 

 

Come faccio a sapere se qualcuno ha presentato offerte in tribunale?

È difficile poter prevedere se qualcuno presenta offerte per partecipare all’asta immobiliare bandita dal tribunale. Un sistema efficace è quello di prendere nota di chi passa a visionare l’immobile: difficilmente, infatti, si formulano offerte di aggiudicazione se prima non si è visionato il bene da acquistare.

 

 

Posso acquistare all’asta la mia stessa casa pignorata?

L’unico soggetto che non può partecipare alla vendita immobiliare è proprio il debitore. Il coniuge, anche se in comunione dei beni, e gli altri parenti possono invece partecipare e ricomprare l’immobile del familiare debitore. L’importante è che non risulti che la partecipazione del parente sia solo il frutto di un accordo preventivo con il debitore, volto a reintestare poi a quest’ultimo il bene così acquistato.

 


[1] Art. 586 cod. proc. civ.

[2] Art. 164 bis disp. att. cod. proc. civ.

[3] Art. 404 cod. proc. civ.

 


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