Usucapione: come provare di aver usucapito un immobile
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17 Gen 2016
 
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Usucapione: come provare di aver usucapito un immobile

Come dimostrare in causa l’usucapione: il possesso della casa o del terreno altrui, il termine, l’interruzione, il consenso del proprietario.

 

Per acquistare per usucapione devono sussistere i seguenti presupposti:

 

1) il possesso del bene da parte di colui che intende usucapire l’immobile (cosiddetto possesso utile a usucapire) che deve essere allo stesso tempo:

 

– non vizioso, cioè non acquisito con violenza o clandestinità;

 

– continuo e ininterrotto per un determinato periodo (v. punto 2);

 

2) il decorso del tempo: gli anni per l’usucapione sono diversi a seconda delle situazioni (in base al quale si distingue tra usucapione ordinaria e abbreviata). Per quanto riguarda l’usucapione su un immobile altrui, in assenza di qualsiasi contratto (anche se nullo), si realizza dopo 20 anni.

 

 

Come deve essere il possesso per usucapire?

Una caratteristica fondamentale del possesso dell’immobile consiste nel comportamento “da proprietario”, specialmente se contro la volontà del proprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del proprietario originario, si riconosce implicitamente di non avere diritti. Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà, oltre alle spese di condominio.

 

 

Cosa si intende per possesso senza violenza o clandestinità?

Perché un soggetto possa usucapire un bene non deve avere acquisito il possesso in modo violento o di nascosto (si pensi al ladro che entra, di notte, nella casa altrui, e ruba dei quadri; oppure al soggetto che invade un pezzo di terra del vicino, spostando i paletti del proprio confine, di pochi centimetri alla volta, per non farsi scoprire).

 

Si intende “violento” il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza; si intende “clandestino” il possesso conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene.

 

Il possesso, dunque, deve essere avvenuto alla luce del sole, ma non necessariamente con la consapevolezza del proprietario del bene (per come si vedrà a breve). Si pensi al vicino di casa che utilizzi il posto auto del vicino, senza chiedergli il permesso.

 

Nel caso di possesso acquistato in modo violento o clandestino il termine per l’usucapione inizia a decorrere dal momento in cui la violenza o la clandestinità sono terminate; da tale momento, infatti, il titolare del diritto ha la possibilità di reagire contro l’altrui possesso illegittimo, ricorrendo al giudice con un’azione contro lo spoglio del possesso.

 

 

Se il proprietario non è a conoscenza del possesso altrui si può usucapire?

Perché il possesso non sia clandestino è sufficiente che esso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto. Anche il semplice possesso pubblico di un immobile è sufficiente (oltre, ovviamente, al decorso del termine utile per usucapirlo) a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dalle ragioni della sua inerzia.

 

Il possessore può acquisire per usucapione tanto nell’ipotesi in cui sia in buona fede quanto in mala fede. Infatti l’usucapione scatta anche se il possessore ha conoscenza dell’altruità del bene posseduto; può usucapire anche il possessore in mala fede che però non può giovarsi dell’usucapione abbreviata (cioè quella di 10 anni).

 

 

Si può usucapire un terreno o un immobile dello Stato?

Non si possono usucapire i beni pubblici o del demanio pubblico. Si pensi a un tratto della pubblica strada transennato da un soggetto solo per parcheggiarvi la propria auto. È tuttavia possibile usucapire un immobile ereditato dallo Stato e poi occupato da un privato [1].

 

 

Come stabilire se il possesso è stato acquisito in modo clandestino?

Per accertare la mancanza di clandestinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, in modo visibile a tutti o almeno a un’apprezzabile e indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che conoscono la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto col possessore [2].

 

 

Si può usucapire se c’è il consenso all’uso del bene?

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta ad amicizia o conoscenza: se infatti il possesso è stato acquisito con la tolleranza del titolare del bene non si può avere usucapione.

 

Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto dell’usucapione, si deve considerare la durata dell’attività di possesso: se essa è prolungata, la tolleranza si presume solo quando tra le parti ci sono rapporti di parentela e non, invece, nel caso di rapporti di semplice conoscenza. Infatti, nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un indizio del possesso utile a usucapire. Questo perché si presume che solo un rapporto di familiarità, e non di conoscenza, possa portare una persona a tollerare, per lungo tempo, l’uso altrui del proprio immobile.

 

Ad esempio, non può iniziare a decorrere il termine dell’usucapione in caso prolungata disponibilità delle chiavi della casa da parte del fratello del proprietario; al contrario, invece, nel caso in cui il possessore sia semplice conoscente del titolare del bene.

 

 

Come dimostrare l’usucapione?

Chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato, con i propri comportamenti, la volontà di possedere come se il proprietario del bene in modo pieno ed esclusivo. Insomma, deve dare prova al giudice di aver messo in atto una serie di comportamenti che solo l’esclusivo proprietario potrebbe arrogarsi e non di certo un semplice detentore. Si pensi alla sostituzione delle chiavi dell’appartamento, alla recinzione di un terreno all’interno della propria area, alla modifica della destinazione di un bene (ad esempio, un appartamento che venga adibito a uso ufficio), all’abbattimento di siepi ed alberi o alla loro sostituzione, al livellamento di un terreno, ecc.

 

Il pagamento delle spese di condominio è considerato un comportamento valido a far iniziare il termine dell’usucapione [3]. Anche il pagamento delle tasse sull’immobile, da parte del possessore, è considerato un comportamento utile a far scattare l’usucapione [4]. Non è sufficiente, invece, la semplice coltivazione del terreno altrui [5].

 

La dimostrazione può essere data, nel corso della causa, con qualsiasi mezzo di prova; di norma, però, il metodo più utilizzato è quello dei testimoni.

 

Il promissario acquirente di un immobile che, in virtù di un preliminare di vendita, ha pagato il prezzo del bene e ottenuto anticipatamente la consegna dello stesso non è un possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, poiché detiene il bene in nome di altri.

 

Il possesso utile per usucapire è quello che dura per tutto il tempo necessario ad acquistare la proprietà dell’immobile, in modo indisturbato e senza subire interruzioni. Per cui è necessario che, durante il ventennio, il proprietario del bene non abbia posto atti di interruzione della prescrizione (la notifica di una citazione in giudizio, anche se non iscritta a ruolo).

 

Quindi, se il proprietario del bene dimostra, in causa, che c’è stato un atto interruttivo, è necessario dimostrare che il ventennio si è verificato a partire da detto atto interruttivo.

 

Per esempio: se Tizio acquisisce il possesso utile all’usucapione dal 1° gennaio 1980 e poi nel 1995 riceve una citazione dal proprietario, cui non consegue poi alcuna causa, l’usucapione si forma dopo 20 anni dal 1995 ossia nel 2015.

 

 

Usucapione e mediazione

Prima della causa è necessario procedere al tentativo di mediazione obbligatorio. Durante l’incontro le parti possono trovare un accordo che avrà lo stesso effetto della sentenza.


[1] Cass. sent. n. 1549/2010.

[2] Cass. sent. n. 17881/2013.

[3] Cass. sent. n. 9530/2014.

[4] Cass. sent. n. 5226/2002.

[5] Cass. sent. n. 9325/2011.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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