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Lo sai che? Pubblicato il 17 gennaio 2016

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Lo sai che? Condominio: chi paga le spese di ristrutturazione dei balconi

> Lo sai che? Pubblicato il 17 gennaio 2016

I balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei singoli ma le parti decorative frontali e inferiori possono essere considerate di proprietà comune di tutti i condomini.

Le spese di ristrutturazione dei balconi aggettanti sono a carico dei singoli proprietari degli appartamenti ma quelle relative alle parti decorative esterne vanno ripartite tra tutti i condomini.

I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e pertanto sono di proprietà esclusiva del singolo condomino; ne deriva che quest’ultimo deve sostenere le relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Non è detto tuttavia che anche i fregi decorativi posti sulla parte frontale e inferiore dei balconi siano di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento. Si tratta, per esempio, delle realizzazioni in ceramica o vetro apposte sulle balaustre, delle ringhiere e dei cementi decorativi ecc.

Tali elementi infatti possono essere considerati di proprietà comune dell’intero condominio quando ineriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

In altri termini, i frontalini decorati dei balconi aggettanti, quando svolgono una funzione estetica e contribuiscono a ad arricchire il pregio architettonico dell’intero edificio, sono di proprietà comune di tutti i condomini. Ne deriva che, in questa ipotesi, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria non sono a carico del proprietario del balcone ma vanno ripartite tra tutti i condomini proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

Tanto è confermato dalla giurisprudenza ormai consolidata in materia: “In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” [1].

Tale regola generale non si applica laddove venga fornita la prova contraria e cioè si dimostri che i frontalini e le parti esterne dei balconi non hanno alcuna funzione ornamentale dell’edificio nel suo complesso oppure che il fabbricato non ha un’architettura uniforme o ancora che le parti esterne del balcone non aumentano in alcun modo il valore estetico mediocre del palazzo.

In sintesi, dunque, ogni qualvolta si procede alla manutenzione o ristrutturazione dei balconi aggettanti occorre tenere presente che:

– i balconi sono un prolungamento dell’unità immobiliare e, dato che non svolgono alcuna funzione di sostegno o decoro dell’edificio, non sono parti comuni ma di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento; le spese sono dunque solo a carico di questi;

– le eventuali parti esterne decorative (frontali e inferiori) del balcone sono di proprietà comune solo se svolgono una funzione ornamentale rilevante per l’estetica dell’intero edificio; in questo caso le spese per tali parti vanno divise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

note

[1] Cass. sent. n. 10209/2015, n. 6634/2012, n. 568/2000.

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