Rilascio di immobile affittato senza contratto: la prova in causa
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19 Gen 2016
 
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Rilascio di immobile affittato senza contratto: la prova in causa

Locazione in nero e azione di rilascio senza titolo: l’onere della prova in capo al locatore e al conduttore.

 

In caso di locazione in nero, ossia non registrata o con contratto orale, una delle conseguenze più penalizzanti per il padrone di casa è di non poter esercitare l’azione di sfratto per morosità o per scadenza della locazione; pertanto, se l’inquilino non vuol lasciare l’appartamento, egli sarà costretto ad agire con un regolare giudizio ordinario (secondo la procedura in materia di locazioni) volto all’accertamento dell’occupazione abusiva (cosiddetta azione di rilascio).

 

Questa circostanza cambia notevolmente le carte in tavola. E ciò non solo in termini di costi e di tempi per la causa (lo sfratto è, almeno nella fase giudiziale, estremamente semplice e veloce, salvo poi le difficoltà quando si passa all’ufficiale giudiziario), ma soprattutto con riguardo all’onere della prova. Se, infatti, nel ricorso per sfratto l’unica prova richiesta al padrone di casa – oltre alla dichiarazione in giudizio della persistenza della morosità – è il deposito del contratto di locazione registrato, nel caso invece dell’azione di rilascio [1], l’attore-locatore deve di dimostrare che l’immobile chiesto in restituzione sia occupato dal convenuto.

 

Invece, all’inquilino che voglia contrastare la pretesa della controparte tocca dimostrare di non avere la detenzione dell’immobile o, in alternativa, di detenere l’immobile in virtù di un rapporto contrattuale (o di un titolo) che lo legittimi a tanto.

È quanto chiarito dal Tribunale di Laino in una recente sentenza [2].

 

La conseguenza è estremamente delicata per chi vuol ritornare nella disponibilità del proprio immobile. Egli, infatti, non potrà trascurare la prova necessaria per dimostrare che il convenuto occupi effettivamente l’immobile: se non riesce a dimostrarlo in modo preciso e certo – ad esempio con testimoni o altra documentazione – perderà la causa e pagherà anche le spese processuali.

 

Tutto questo è conseguenza del cosiddetto principio dell’onere della prova: in particolare, il codice civile [3] impone a colui che vuol far valere un diritto in giudizio di provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; la controparte che intende contrastare l’altrui pretesa deve provare i fatti su cui si fondano le proprie contrarie eccezioni.

 

Così come aveva già chiarito in passato la Cassazione [4] in tema di difesa della proprietà, l’azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi:

 

– con l’azione di rivendicazione, di carattere reale, l’attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà;

 

– con l’azione di restituzione, di natura personale, l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza sin dall’inizio di qualsiasi titolo.

 

 

Il procedimento ordinario

L’applicazione dell’ordinario rito in materia di locazioni comporta l’utilizzo degli schemi processuali propri del rito del lavoro.

Rispetto alla procedimento di convalida per morosità o finita locazione, il rito ordinario locatizio è più lungo sia per le scansioni processuali fissate dal Codice, sia per le lungaggini tipiche del rito civile.

La competenza in materia locatizia è sempre del Tribunale in composizione monocratica: territorialmente competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata.

 

La domanda si propone con ricorso al giudice competente. Valendo le norme proprie del rito del lavoro, sia nel ricorso introduttivo che nell’eventuale memoria difensiva del resistente è necessario proporre tutte le proprie difese e indicare i mezzi di prova e i documenti di cui le parti vogliono avvalersi.

 

Trattasi comunque di un rito caratterizzato da una cadenza temporale assai più breve rispetto al giudizio di cognizione ordinaria con una contrazione anche nell’attività processuale.

 

In calce al ricorso depositato, il Giudice designato per la trattazione della causa entro 5 giorni dal deposito redige il decreto di fissazione dell’udienza.

 

Il ricorso unitamente al decreto di fissazione dell’udienza devono essere notificati al convenuto dall’attore entro 10 giorni dalla data di pronuncia del decreto. Tra la notifica e l’udienza di discussione deve intercorrere un termine non minore di 30 giorni.

 

All’udienza di discussione le parti sono tenute a comparire personalmente.

 

La causa si svolge con le cadenze proprie del rito del lavoro. Infine, una volta espletate le attività istruttorie ove ritenute necessarie, il Giudice darà lettura dello stesso dispositivo della sentenza in udienza


La sentenza

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI LARINO

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Larino, in persona del giudice Dott.ssa Veronica D’Agnone, all’esito della discussione orale, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
(ex art. 429 comma 1A c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1214 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2014, avente ad oggetto “restituzione di bene immobile occupato sine titulo” pendente

tra

Pa.Ca. ed altri, tutti in qualità di eredi di Ca.Ca., deceduto in Larino, il 16.04.2012, tutti elettivamente domiciliati e rappresentati come in atti dall’avv. Be.Fr.;

ricorrente
e
Lu.Co., elettivamente domiciliato e rappresentato come in atti dall’avv. Gi.Tr.; resistente
ESPOSIZIONE DEI FATTI E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – E’ opportuno premettere che le modalità redazionali della presente sentenza si conformano a quelle esigenze di semplificazione (già proprie del modello decisorio ex art. 281 – sexies c.p.c., secondo l’insegnamento giurisprudenziale Cass. Sez. II 11/1/2006 n.

Mostra tutto

[1] Art. 2037 cod. civ.

[2] Trib. Larino, sent. n. 324/2015 del 16.10.2015.

[3] Art. 2697 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 4416/2007.

[5] Cfr. anche Cass. sent. n. 26003/2010: la domanda di restituzione di un bene, quando fondata sulla deduzione dell’arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un’azione reale, ma dev’essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest’ultimo diventa l’oggetto della controversia.

 


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