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Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2016

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Lo sai che? Rilascio di immobile affittato senza contratto: la prova in causa

> Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2016

Locazione in nero e azione di rilascio senza titolo: l’onere della prova in capo al locatore e al conduttore.

In caso di locazione in nero, ossia non registrata o con contratto orale, una delle conseguenze più penalizzanti per il padrone di casa è di non poter esercitare l’azione di sfratto per morosità o per scadenza della locazione; pertanto, se l’inquilino non vuol lasciare l’appartamento, egli sarà costretto ad agire con un regolare giudizio ordinario (secondo la procedura in materia di locazioni) volto all’accertamento dell’occupazione abusiva (cosiddetta azione di rilascio).

Questa circostanza cambia notevolmente le carte in tavola. E ciò non solo in termini di costi e di tempi per la causa (lo sfratto è, almeno nella fase giudiziale, estremamente semplice e veloce, salvo poi le difficoltà quando si passa all’ufficiale giudiziario), ma soprattutto con riguardo all’onere della prova. Se, infatti, nel ricorso per sfratto l’unica prova richiesta al padrone di casa – oltre alla dichiarazione in giudizio della persistenza della morosità – è il deposito del contratto di locazione registrato, nel caso invece dell’azione di rilascio [1], l’attore-locatore deve di dimostrare che l’immobile chiesto in restituzione sia occupato dal convenuto.

Invece, all’inquilino che voglia contrastare la pretesa della controparte tocca dimostrare di non avere la detenzione dell’immobile o, in alternativa, di detenere l’immobile in virtù di un rapporto contrattuale (o di un titolo) che lo legittimi a tanto.

È quanto chiarito dal Tribunale di Laino in una recente sentenza [2].

La conseguenza è estremamente delicata per chi vuol ritornare nella disponibilità del proprio immobile. Egli, infatti, non potrà trascurare la prova necessaria per dimostrare che il convenuto occupi effettivamente l’immobile: se non riesce a dimostrarlo in modo preciso e certo – ad esempio con testimoni o altra documentazione – perderà la causa e pagherà anche le spese processuali.

Tutto questo è conseguenza del cosiddetto principio dell’onere della prova: in particolare, il codice civile [3] impone a colui che vuol far valere un diritto in giudizio di provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; la controparte che intende contrastare l’altrui pretesa deve provare i fatti su cui si fondano le proprie contrarie eccezioni.

Così come aveva già chiarito in passato la Cassazione [4] in tema di difesa della proprietà, l’azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi:

– con l’azione di rivendicazione, di carattere reale, l’attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà;

– con l’azione di restituzione, di natura personale, l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza sin dall’inizio di qualsiasi titolo.

Il procedimento ordinario

L’applicazione dell’ordinario rito in materia di locazioni comporta l’utilizzo degli schemi processuali propri del rito del lavoro.

Rispetto alla procedimento di convalida per morosità o finita locazione, il rito ordinario locatizio è più lungo sia per le scansioni processuali fissate dal Codice, sia per le lungaggini tipiche del rito civile.

La competenza in materia locatizia è sempre del Tribunale in composizione monocratica: territorialmente competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata.

La domanda si propone con ricorso al giudice competente. Valendo le norme proprie del rito del lavoro, sia nel ricorso introduttivo che nell’eventuale memoria difensiva del resistente è necessario proporre tutte le proprie difese e indicare i mezzi di prova e i documenti di cui le parti vogliono avvalersi.

Trattasi comunque di un rito caratterizzato da una cadenza temporale assai più breve rispetto al giudizio di cognizione ordinaria con una contrazione anche nell’attività processuale.

In calce al ricorso depositato, il Giudice designato per la trattazione della causa entro 5 giorni dal deposito redige il decreto di fissazione dell’udienza.

Il ricorso unitamente al decreto di fissazione dell’udienza devono essere notificati al convenuto dall’attore entro 10 giorni dalla data di pronuncia del decreto. Tra la notifica e l’udienza di discussione deve intercorrere un termine non minore di 30 giorni.

All’udienza di discussione le parti sono tenute a comparire personalmente.

La causa si svolge con le cadenze proprie del rito del lavoro. Infine, una volta espletate le attività istruttorie ove ritenute necessarie, il Giudice darà lettura dello stesso dispositivo della sentenza in udienza

note

[1] Art. 2037 cod. civ.

[2] Trib. Larino, sent. n. 324/2015 del 16.10.2015.

[3] Art. 2697 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 4416/2007.

[5] Cfr. anche Cass. sent. n. 26003/2010: la domanda di restituzione di un bene, quando fondata sulla deduzione dell’arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un’azione reale, ma dev’essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest’ultimo diventa l’oggetto della controversia.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI LARINO

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Larino, in persona del giudice Dott.ssa Veronica D’Agnone, all’esito della discussione orale, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
(ex art. 429 comma 1A c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1214 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2014, avente ad oggetto “restituzione di bene immobile occupato sine titulo” pendente

tra

Pa.Ca. ed altri, tutti in qualità di eredi di Ca.Ca., deceduto in Larino, il 16.04.2012, tutti elettivamente domiciliati e rappresentati come in atti dall’avv. Be.Fr.;

ricorrente
e
Lu.Co., elettivamente domiciliato e rappresentato come in atti dall’avv. Gi.Tr.; resistente
ESPOSIZIONE DEI FATTI E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – E’ opportuno premettere che le modalità redazionali della presente sentenza si conformano a quelle esigenze di semplificazione (già proprie del modello decisorio ex art. 281 – sexies c.p.c., secondo l’insegnamento giurisprudenziale Cass. Sez. II 11/1/2006 n. 216) che il legislatore ha progressivamente elevato, per così dire, a “canone stilistico” della motivazione della sentenza civile (cfr. art. 132 co 2, n. 4, c.p.c. e 118 comma 1 disp. att. c.p.c., come modificati dalla L. n. 69 del 18 giugno 2009, in vigore dal 4/7/2009). Pertanto, non si procede alla disamina dello svolgimento del processo e comunque ci si attiene a uno stile stringato, motivando nei delimitati termini della “succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi” (art. 118 co 1, cit., nuovo testo, ove è degno di nota l’aggettivo “succinta”, in passato riferito alla motivazione delle sole ordinanze).

2. – fatti controversi.

Pa. ed altri, tutti in qualità di eredi di Ca.Ca., evocando in giudizio Lu.Co., hanno esposto al Tribunale:

– che Ca.Ca., deceduto in Larino il giorno 16.04.2012, era proprietario di un’unità immobiliare sita in Termoli, via (…);

– che un appartamento all’interno della suddetta unità immobiliare era stato abusivamente occupato dal convenuto, in assenza di alcun valido contratto di locazione e senza peraltro versare alcunché a titolo di indennità di occupazione;

Per tali ragioni parte ricorrente ha chiesto al Tribunale di “accertato e dichiarato che il sig. Co.Lu. occupa sine titulo l’appartamento sito in Termoli (CB) alla via (…), identificato nel locale catasto al foglio (…), particella (…), sub 15, già di proprietà del defunto Ca.Ca., lo condanni all’immediato rilascio dell’appartamento sopra identificato, libero da persone e cose, mediante consegna delle chiavi nelle mani del sottoscritto procuratore dei ricorrenti e al pagamento in favore degli stessi ricorrenti della somma di Euro 14.000,00 a titolo di indennità di occupazione pari a 28 mensilità al 31.08.2014 oltre 500,00 Euro per ogni mese di occupazione successiva a tale data o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia; con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo; col favore delle spese di lite”.

Il convenuto Lu.Co. si costituiva in giudizio ed esponeva, in via preliminare ed assorbente, il difetto di legittimazione passiva, esponendo, a sostegno della spiegata eccezione: (a) che egli è residente sin dal 1992 in Pescara e precisamente dal 28.06.2012 è ivi residente alla via (…); (b) che egli non è mai stato domiciliato in Termoli, né tanto meno presso l’immobile per cui si chiede rilascio; (c) che, ad ogni buon conto, a risiedere nel predetto immobile è Co.Gi., suo padre.

All’udienza fissata per la discussione parte ricorrente ha prodotto copia di contratto di locazione, non registrato, avente ad oggetto l’immobile identificato al catasto foglio 31, particella 1490, sub 15, per il quale è causa, in cui Co.Lu. figura come conduttore ed in cui l’immobile risulta locato “per residenza” per il periodo di 1 anno a decorrere dal 1.05.2012 sino al 30.04.2013, contro pagamento del canone di Euro 350,00 mensili. Il contratto prodotto in copia evidenzia una sottoscrizione in calce da parte del solo conduttore.

Appena presa visione del documento prodotto in copia il procuratore del convenuto ha evidenziato la difformità della sottoscrizione che controparte voleva riferita a Co.Lu. dalla sottoscrizione apposta dal Co. in calce al mandato conferito ad esso procuratore per il patrocinio nel presente giudizio. Rispetto a tale constatazione, il procuratore di parte ricorrente, presente in udienza in sostituzione del procuratore costituito, ha preso atto della difformità segnalata ed or ora richiamata. All’esito dell’udienza le parti insistevano nelle rispettive conclusioni, l’una insistendo per l’accoglimento della domanda, l’altra ribadendo l’estraneità al giudizio, per difetto di legittimati ad causam (cfr. verb. udienza del 19 marzo 2015). Nel corpo delle note autorizzate parte attrice ha articolato istanza istruttoria, chiedendo ammettersi prova per testi sulle circostanze capitolate (cfr. pag. 2 della memoria del 18.06.2015).

2. – motivi della decisione
Il ricorso è infondato e non può essere accolto

a. – Va preliminarmente rammentato che “per stabilire se un soggetto sia o no passivamente legittimato in giudizio, e cioè per accertare se, in base alla prospettazione fatta dall’attore e indipendentemente dalla effettiva titolarità, dal lato passivo, del rapporto sostanziale posto a fondamento della domanda, un determinato soggetto sia in astratto tenuto ad adempiere la prestazione chiesta dalla controparte, occorre sottoporre a verifica la fattispecie prevista dalla legge” (così, in motivazione, Cass. civ. sez. Unite, sent. n. 1550/2002).

Ebbene parte ricorrente ha chiesto la condanna di Lu.Co. al rilascio dell’immobile dedotto in giudizio, sul presupposto che l’immobile in parola fosse dallo stesso occupato; ne consegue che la legittimazione ad causam in capo a Lu.Co. deve dirsi sussistente, giacché lo stesso è stato evocato in giudizio conformemente alla fattispecie legale astratta che costituisce in capo al proprietario il diritto al rilascio dell’immobile nei confronti di colui che abusivamente lo occupi.

L’effettiva occupazione o meno dello stesso rileverà in sede di delibazione della fondatezza della domanda nei termini dell’accoglimento o del rigetto della medesima, ove si accerti la sussistenza o meno dei presupposti che la giustificano.

b. – Passando ad esaminare il merito della pretesa, va preliminarmente rammentato che secondo il chiaro disposto dell’art. 2697 c.c., che distribuisce tra le parti gli oneri probatori, spetta a colui che vuol far valere un diritto in giudizio provare i fatti che ne costituiscono il fondamento, laddove colui che eccepisca l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisca che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda.

Come è noto, nelle controversie aventi ad oggetto un’azione personale di rilascio (art. 2037 c.c.), quale quella in decisione, spetta all’attore esclusivamente di dimostrare che l’immobile chiesto di restituire sia occupato dal convenuto, incombendo poi a quest’ultimo di eccepire e dimostrare di non avere la detenzione dell’immobile o, in alternativa, di detenere l’immobile in virtù di un titolo che lo legittimi a tanto (Cass. n. 4416.2007: “in tema di difesa della proprietà, l’azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l’attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l’attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell’avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l’insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo”: conf. Cass. n. 26003.2010; Cass. n. 1929.2009; Cass. n. 23086.2004: “la domanda di restituzione di un bene, allorquando sia fondata sulla deduzione dell’arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un’azione reale, ma dev’essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest’ultimo diventa l’oggetto della controversia”).

Ebbene nella specie non può dirsi raggiunta la prova che Lu.Co. occupi l’immobile in questione.

Ed invero, la questione relativa alla dedotta sussistenza, tra le parti, di un rapporto di locazione, per quanto intempestivamente introdotta in giudizio, non può essere esaminata in questa sede.

Allo stesso modo non può essere ammessa prova sulle circostanze di fatto enucleate nel corpo delle note autorizzate, del pari intempestivamente introdotte.

In tale ambito, a fronte del regime di preclusioni connesse alla tempestività delle eccezioni e delle istanze istruttorie ed a fronte, altresì, dell’evidenza documentale rappresentata dalla certificazione anagrafica relativa alla residenza del convenuto (in Pescara) non può dirsi raggiunta la prova che Lu.Co. occupi l’immobile dedotto in giudizio.

3. – Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

In tale ambito vale precisare che la relazione illustrativa al dm 55/2014 ha espressamente ribadito la non vincolatività dei parametri in esso dm indicati: ed invero, come ribadito anche nella relazione illustrativa al d.m. 10/03/14 n. 55, emanato in attuazione della legge 31/12/12 n. 247, di disciplina dell’ordinamento della professione forense “aumenti o diminuzioni possono avvenire “di regola” e quindi non obbligatoriamente.

Ne consegue che tenuto conto 1) delle caratteristiche, dell’urgenza e del pregio dell’attività prestata, 2) dell’importanza, della natura, delle difficoltà e del valore dell’affare, 3) delle condizioni soggettive dell’assistito, 4) dei risultati conseguiti, 5) del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, nonché delle previsioni delle tabelle allegate al decreto del Ministro della Giustizia n. 55 del 10.3.2014 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale – Serie Generale – n. 77 del 2.4.2014, in vigore dal successivo 3.4.2014 e da applicarsi a tutte le liquidazioni successive a tale momento: art. 28 del D.M.) il soccombente deve essere condannato al pagamento di Euro 1.500,00 oltre rimborso forfetario ex art. 2 DM 55/14, oltre IVA e CPA come per legge.

4. – Il termine per il deposito della motivazione è stato indicato verificando la complessità della controversia in ragione, altresì, della eterogeneità del ruolo complessivamente in carico a questo Giudice (designato, secondo le previsioni tabellari vigenti nel periodo in cui la presente causa è stata discussa e dunque in data anteriore al 26.08.2015 – data di una variazione tabellare che ha articolato diversamente il ruolo della scrivente – alla trattazione delle controversie civili e degli affari di volontaria giurisdizione; delle controversie di lavoro, ivi comprese quelle da trattarsi con il rito accelerato c.d. fornero, e di previdenza; oltre che degli affari contenziosi penali da trattarsi in composizione collegiale unitamente agli incidenti di esecuzione di competenza collegiale).

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale di Larino, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

– rigetta il ricorso;

– condanna parte ricorrente al pagamento, in favore di Gi.Tr., procuratore antistatario, delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 1.500,00 per compensi, oltre al rimborso ex art. 2 DM 55/14, oltre IVA e CPA.

Fissa in giorni sessanta il termine per il deposito della motivazione. Così deciso in Larino il 16 luglio 2015.
Depositata in Cancelleria il 16 ottobre 2015.

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