Vendita di immobile in comodato: l’inquilino deve lasciare casa
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19 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Vendita di immobile in comodato: l’inquilino deve lasciare casa

Compravendita: il comodato non è opponibile all’acquirente, pertanto il comodatario deve abbandonare l’appartamento.

 

Se un immobile è stato dato in comodato e, successivamente a tale contratto, il proprietario (comodante) lo vende a un terzo, il comodatario deve andare via dall’appartamento, lasciandolo libero all’acquirente. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

 

Il nuovo proprietario ha diritto a pretendere che il comodatario cessi immediatamente il godimento dell’immobile e glielo restituisca.

La piena disponibilità della casa che prima era stata concessa in comodato passa, quindi, direttamente all’acquirente dopo il contratto di compravendita. Colui che compra un bene, già dato in comodato dall’alienante, infatti, non deve subire alcun pregiudizio dalla preesistenza di tale contratto e ha il diritto di chiedere la cessazione del godimento del bene da parte del comodatario, al fine di conseguirne la piena disponibilità.

 

 

Cos’è il comodato?

Il comodato è il contratto in forza del quale una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) una cosa mobile o immobile allo scopo di consentire a quest’ultima di servirsene per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

 

Il comodato è un contratto a titolo gratuito, nel senso che il comodatario non deve al comodante alcun corrispettivo per il godimento del bene oggetto del comodato. Le parti però possono stabilire un corrispettivo nel contratto. Se non è espressamente previsto, nulla è dovuto al comodante.

 

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare con la diligenza del buon padre di famiglia il bene che gli è concesso in comodato: il comodatario può dunque utilizzarlo per l’uso stabilito nel contratto o per l’uso derivante dalla natura del bene stesso.

 

 

Quando va restituito il bene in comodato?

Il comodatario deve restituire la cosa concessagli in comodato entro il termine convenuto nel contratto; se il termine non è indicato in modo esplicito, il bene va riconsegnato una volta che il comodatario se ne sia servito per l’uso convenuto. Il comandante, però, può domandare in qualsiasi momento la restituzione del bene anche prima dalla scadenza pattuita a condizione che sopravvenga un urgente e imprevisto bisogno.

 

Se il contratto non prevede una durata di scadenza, il comodante è libero di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione del bene e il comodatario è tenuto ad adempiere a semplice richiesta del comodante.

 

 

Il comodato è un contratto personale

Il comodatario è titolare di diritto personale di godimento, diritto cioè collegato non al bene, ma a una obbligazione con un soggetto.

A causa di ciò, il diritto del comodatario non è opponibile all’acquirente del comodante. Infatti il comodato non è dotato delle tipica caratteristica dei diritti reali, e cioè quella consistente nell’imprimersi sul bene che è oggetto del diritto per “seguirlo” in qualunque situazione esso si venga a trovare: ad esempio, se un dato bene sia gravato da un diritto di servitù o da un diritto di usufrutto, l’alienazione di quel bene non pregiudica l’esercizio di quella servitù o di quell’usufrutto, in quanto si tratta di diritti che, essendo impressi sul bene, si impongono a qualsiasi terzo che diventi titolare di quel bene.

 

Pertanto, se il proprietario vende l’immobile concesso in comodato, il comodatario non può far valere il proprio diritto verso il nuovo proprietario: questi può dunque pretendere che il comodatario cessi il suo utilizzo del bene e metta il nuovo proprietario nella condizione di poter pienamente disporre del bene in questione.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 settembre 2015 – 18 gennaio 2016, n. 664
Presidente Berruti – Relatore Scrima

Svolgimento del processo

Con ricorso notificato il 25 maggio 2005, C.S. , deducendo di aver acquistato, nel 1994, un immobile e che quest’ultimo era detenuto dal Comune di Roma, in forza di comodato concluso con il suo dante causa, chiedeva al Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, la condanna del predetto ente al rilascio del bene in parola, in ragione dell’inopponibilità del contratto di comodato ovvero per scadenza dello stesso, nonché al risarcimento dei danni patiti, da liquidare in separato giudizio.
Si costituiva il Comune di Roma, contestando la domanda attorea e chiedendone il rigetto.
Interveniva nel processo O.A. , comproprietaria dell’immobile in questione.
In data 23 aprile 2007, le parti stipulavano un contratto di locazione relativo all’immobile in questione e il Comune risarciva il danno per il periodo successivo al 31 dicembre 2005, fatto salvo l’esito del giudizio. Il Tribunale adito, con sentenza del 16 febbraio 2010, dichiarava inammissibile l’intervento dell’O. e cessata la materia del contendere, rigettava la domanda di condanna generica al pagamento dei frutti civili per il mancato

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[1] Cass. sent. n. 664/16 del 18.01.2016.

[2] Art. 1803 cod. civ.

 

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