Affitto: senza l’avviamento il conduttore resta nell’immobile
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20 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Affitto: senza l’avviamento il conduttore resta nell’immobile

Locazione ad uso commerciale: l’inquilino può subordinare il rilascio dell’immobile al pagamento, da parte del locatore, dell’indennità di avviamento commerciale.

 

A sorpresa, l’inquilino può barricarsi dentro l’immobile concesso in locazione a uso commerciale se il proprietario, allo scioglimento del contratto, non gli paga la cosiddetta indennità di avviamento commerciale. È quanto chiarito dalla Cassazione poche ore fa [1]. La Suprema Corte sposa un orientamento abbastanza consolidato che privilegia la tutela delle attività produttive e, quindi, il credito d’impresa piuttosto che della proprietà immobiliare.

 

Dunque, il conduttore può offrire al locatore la riconsegna dell’immobile commerciale a condizione che gli sia pagato l’avviamento. Risulta dunque ispirata al principio di buona fede nell’esecuzione del contratto una cooperazione fra creditore e debitore che consenta al conduttore l’offerta formale condizionata dell’immobile da liberare.

 

 

Il rilascio dell’immobile è subordinato al pagamento dell’indennità

Secondo i giudici, la prestazione a carico del locatore da un lato (quella cioè al pagamento dell’avviamento) e quella a carico del conduttore dall’altro (la restituzione dell’immobile) sono tra loro interdipendenti e, quindi, l’una è subordinata all’esatto adempimento dell’altra. Del resto, lo stesso codice civile [2] stabilisce il principio secondo cui, nei contratti con prestazioni corrispettive (quale appunto è la locazione), ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria.

 

Quindi, anche in caso di affitto, se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l’altra parte esegua in suo favore una prestazione cui ha diritto, egli può condizionare la propria offerta all’esecuzione della controparte. Tuttavia è necessario che il conduttore faccia un’offerta formale, in modo da chiarire la condizione del rilascio dell’immobile.

 

Il motivo per cui il conduttore può liberare l’immobile solo se il locatore gli paga l’avviamento va ricercato anche nel pubblico interesse che il legislatore riconosce all’indennità: il mantenimento della clientela, essenziale nel commercio, è fondamentale per la conservazione delle imprese. E il relativo pagamento non costituisce soltanto il ristoro per la perdita della vecchia sede ma serve anche ad aiutare l’ex conduttore a impiantare la sua impresa in una nuova sede.

 

Nel frattempo il conduttore deve pagare il canone

In sintesi, solo dopo il pagamento dell’indennità il locatore può procedere all’azione esecutiva di rilascio dell’immobile per finita locazione ed il conduttore ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità [3].

Il conduttore che eserciti tale diritto è obbligato, durante il periodo di ritenzione del bene, a pagare il canone convenuto per la locazione [4]. Non deve invece corrispondere alcun risarcimento al locatore [5]. a nulla rilevando la circostanza che continui a godere dell’immobile per l’esercizio della sua attività oppure si limiti a detenerlo astenendosi dall’utilizzarlo.


[1] Cass. sent. n. 890/16 del 20.01.16.

[2] Art. 1460 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 25736/2014, sent. n. 4443/2014.

[4] Cass. sent. n. 19322/2004.

[5] Cass. S.U. sent. n. 1177/2000.

 


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Commenti
15 Mar 2016 salvo

Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per motivi ben specifici….

Questo articolo con questa sentenza non viene rispettata a discapito del locatore…o sbaglio?