Indennità per perdita dell’avviamento: cos’è e come funziona
Lo sai che?
20 Gen 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Indennità per perdita dell’avviamento: cos’è e come funziona

Locazione a uso commerciale: per i contratti relativi a destinazione non abitativa il locatore deve corrispondere un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone.

 

Non appena si scioglie un contratto di locazione a uso commerciale, e la causa di ciò non è la volontà del conduttore (che decide, per esempio, di lasciare l’immobile per trovarne uno più conveniente o in un luogo più centrale), il locatore deve pagare a quest’ultimo un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, a condizione che l’attività esercitata nell’immobile sia un’attività commerciale, industriale o artigianale oppure di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro.

 

 

A quanto ammonta l’indennità di avviamento?

Tale indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto. Le parti non possono modificare nel contratto tale importo.

 

 

Chi ha diritto all’indennità di avviamento?

Il conduttore ha diritto all’indennità di avviamento a condizione che, all’interno dell’immobile, esercitava attività implicante contatto diretto con la clientela. Dunque, non è dovuta l’indennità per un ufficio amministrativo o direzionale.

 

Il conduttore ha diritto all’indennità anche se nell’immobile svolge un’attività rivolta ad altri imprenditori commerciali che acquistano i beni o i servizi per destinarli all’esercizio della loro attività d’impresa.

 

L’indennità è dovuta anche se successivamente alla disdetta o al recesso il conduttore cessa di svolgere la sua attività.

 

 

Che succede se l’immobile viene venduto a terzi?

Il terzo che acquista l’immobile locato dopo la comunicazione della disdetta della locazione da parte del locatore-cedente ma prima della cessazione del rapporto locatizio, è tenuto al pagamento dell’indennità per perdita di avviamento [1].

Se, invece, il terzo acquista l’immobile dopo la cessazione del rapporto locativo, egli non acquista la qualità di locatore e non è obbligato al pagamento dell’indennità di avviamento né è legittimato a contraddire la domanda del conduttore, volta alla determinazione giudiziale di tale indennità [2].

 

 

Quando non è dovuta l’indennità di avviamento?

L’indennità non è dovuta se:

 

–  la locazione cessa per morosità del conduttore;

 

– la locazione cessa per altro fatto o volontà imputabile al conduttore (ad esempio per sua disdetta del conduttore, per spostamento dell’attività in altri locali commerciali);

 

– il contratto scade e il conduttore non restituisce immediatamente l’immobile [3];

 

–  il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte;

 

–  nell’immobile in cui è cessata la locazione si esercita un’attività professionale (ad esempio, avvocato o medico) o che non comporta contatti diretti con il pubblico (ad esempio locale in cui viene esercitata vendita all’ingrosso) oppure di natura transitoria.

 

L’indennità per la perdita dell’avviamento è dovuta anche al conduttore di una farmacia.

 

Nel caso di immobile con una pluralità di usi, si guarda all’attività prevalentemente svolta in esso.

 

 

Deroghe

Le parti non possono prevedere una misura inferiore dell’indennità di avviamento e neanche escluderla totalmente. Il conduttore quindi non vi può rinunciare al momento della stipulazione del contratto, a pena di nullità di tale patto. È lecita la rinuncia solo se controbilanciata dal riconoscimento al conduttore di un diritto o di un vantaggio economico come, per esempio, la riduzione del canone.

 

Il locatore non può evitare di pagare l’indennità dimostrando che alcun danno è derivato al conduttore dalla cessazione del contratto di locazione: l’indennità va quindi corrisposta indipendentemente dalla prova dell’esistenza, in concreto, di un avviamento o di un danno effettivo conseguente al rilascio dell’immobile.

 

 

In che momento va pagata l’indennità di avviamento?

Il conduttore può esigere il pagamento dell’indennità solo a partire dal momento della cessazione del contratto.

 

Solo dopo il pagamento dell’indennità il locatore può procedere all’azione esecutiva allo sfratto per finita locazione.

 

Il conduttore tuttavia ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità.

 

 

Quando si prescrive il diritto a ottenere l’indennità?

Il diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni.

 


[1] Cass. sent. n. 9408/2011.

[2] Cass. sent. n. 10607/2001.

[3] Cass. sent. n. 667/1998.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti