Agevolazione prima casa: residenza non trasferita per forza maggiore
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22 Gen 2016
 
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Agevolazione prima casa: residenza non trasferita per forza maggiore

La causa di forza maggiore che può giustificare il mancato trasferimento, entro 18 mesi, della residenza del contribuente nel comune ove è situato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, deve essere non imputabile all’acquirente e non prevedibile.

 

Viene revocata l’agevolazione sull’acquisto della prima casa (anche detta “bonus prima casa”) nei confronti del contribuente che, entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile, non trasferisce, nello stesso Comune della nuova abitazione, la propria residenza. L’unico modo per non perdere il beneficio fiscale in commento è dimostrare che il mancato trasferimento è avvenuto per causa non imputabile al contribuente, ossia per forza maggiore. Secondo la giurisprudenza, tra cui in ultimo una recente sentenza della Cassazione [1], per forza maggiore deve intendersi ogni causa che:

 

– non sia stata determinata dalla condotta del contribuente;

 

– non fosse prevedibile al momento dell’acquisto dell’abitazione.

 

La necessità di effettuare lavori di ristrutturazione all’interno dell’abitazione acquistata con il beneficio e i successivi ritardi dell’azienda committente sono stati spesso ritenuti insufficienti, dall’Agenzia delle Entrate e dai giudici, a giustificare il ritardato trasferimento.

 

 

Agevolazione prima casa: in cosa consiste

Ricordiamo il cosiddetto “bonus prima casa” è subordinato all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione e postula che l’acquirente abbia la residenza anagrafica (o presti attività lavorativa) nel comune in cui è ubicato l’immobile ovvero che si impegni, in seno all’atto d’acquisto, a stabilirla in tale comune entro il termine di 18 mesi.

 

Secondo la Cassazione [2], ferma restando, quanto alla determinazione della residenza, la prevalenza del dato anagrafico sul semplice dato di fatto, il beneficio fiscale della “prima casa” spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta all’ufficio amministrativo competente, al momento dell’acquisto dell’immobile, non abbiano ancora ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile stesso.

 

Infatti, il mancato trasferimento della residenza, entro i 18 mesi dall’acquisto della casa, nel comune ove è ubicato l’immobile “agevolato” non comporta la decadenza dall’agevolazione solo se dovuto a causa di forza maggiore. Ma attenzione: l’evento deve essere imprevedibile e sopraggiunto in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile stesso [3]. La forza maggiore deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella “prima casa” entro il perentorio termine di 18 mesi stabilito dalla legge [4]. Tutto ciò che era prevedibile sin dall’inizio – per esempio, un inquilino dentro l’immobile che fa residenza allo sfratto, la necessità di lavori di ristrutturazione senza i quali la casa sarebbe inabilitabile, ecc. – non rileva e, quindi, comporta l’obbligo di restituire il bonus, pagando le imposte ordinarie.

 

Inoltre tale evento di forza maggiore non deve essere imputabile al contribuente, ossia non deve dipendere da un suo comportamento (per es.: l’aver chiesto all’azienda delegata alla ristrutturazione ulteriori lavori che abbiano determinato il ritardo nella consegna).

 

Insomma, la forza maggiore deve consistere in un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile.

 

In caso di mancata ultimazione dell’appartamento già in corso di costruzione o la protrazione dei lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già costruito non sono considerati validi elementi per parlare di forza maggiore e, quindi, ottenere una proroga ai 18 mesi per il trasferimento della residenza [5].


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, sentenza 23 luglio 2015 – 19 gennaio 2016, n. 864
Presidente Iacobellis – Relatore Cosentino

Svolgimento del processo

L’Agenzia delle Entrate ricorre contro il Sig. B.M. per la cassazione della sentenza n. 232/02/12 con cui la Commissione Tributaria Regionale dell’Umbria, confermando la pronuncia di primo grado, ha annullato l’avviso di liquidazione con cui l’Ufficio aveva revocato al contribuente le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (riliquidando l’imposta di registro ed irrogando le conseguenti sanzioni) a causa del mancato trasferimento della residenza del medesimo nel Comune ove era situato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi previsto dalla Parte Prima, Nota II bis della Tariffa allegata al d.p.r. 131/86.
La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto qualificabile come causa di forza maggiore l’impedimento al rispetto del termine di trasferimento rappresentato dalla necessità di eseguire sull’immobile, acquistato nel 2005, importanti lavori di ristrutturazione per la rimozione degli effetti del sisma del 1997 (oltre che per lo spostamento dì un palo della luce reso pericoloso dalla presenza di fili scoperti). Con l’unico mezzo dì ricorso, riferito

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[1] Cass. sent. n. 864/16 del 19.01.2016.

[2] Cass. sent. nn. 15412/2008, 22528/2007 e 18077/2002.

[3] Cass., sent. n. 14399/13.

[4] Cass. sent. n. 13177/14.

[5] Cass. sent. n. 7067/14, n. 5015/2015.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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