Affitto: contratto da comunicare ad amministratore e inquilino
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25 Gen 2016
 
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Affitto: contratto da comunicare ad amministratore e inquilino

Obbligo di registrazione della locazione entro 30 giorni e successiva comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio per la tenuta dell’anagrafe: la comunicazione deve essere documentata.

 

Trenta giorni di tempo per registrare il contratto e sessanta per comunicarlo all’amministratore di condominio: sono questi i nuovi termini stabiliti dalla legge di Stabilità 2016 [1] in materia di contratti di affitto o, meglio detto, locazione a uso abitativo.

 

 

La registrazione del contratto grava sul locatore

La riforma apporta sostanziose novità in materia di affitti, stabilendo innanzitutto conseguenze pesanti per il locatore che si sottrae all’obbligo di registrare il contratto di locazione: obbligo che scatta, improrogabilmente, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Viene così eliminato ogni dubbio in merito al soggetto che risponde, nei confronti del fisco, sulla mancata registrazione del contratto: l’Agenzia delle Entrate potrà riscuotere, in via coattiva, l’imposta solo nei confronti del proprietario dell’appartamento e non all’inquilino il quale non subirà alcuna conseguenza fiscale per il caso di contratto non scritto o non registrato (“in nero”).

 

Non solo: con l’esplicita previsione di legge secondo cui l’adempimento della registrazione ricade unicamente sul locatore, viene anche evitato il consueto gioco dello scarica barile tra locatore e conduttore, su chi dei due debba effettuare la registrazione. Resta salva, ovviamente, la facoltà delle parti di dividere tra loro la spesa – sostenuta materialmente dal padrone di casa – per l’imposta di registro.

 

 

Gli affitti vanno comunicati all’amministratore di condominio

Una volta che sia intervenuta la registrazione, il padrone di casa ha l’obbligo di comunicare l’avvenuto affitto dell’appartamento all’amministratore di condominio. Lo dovrà fare entro i successivi 60 giorni. La stessa comunicazione deve essere data anche all’inquilino.

L’amministratore di condominio, a sua volta, dopo tale informazione, sarà tenuto ad aggiornare il registro di anagrafe tributaria.

 

La nuova norma impone che tale comunicazione sia “documentata”: ciò significa, verosimilmente, che una copia della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro debba essere inviata tanto all’amministratore di condominio, quanto al conduttore.

 

Per quanto la legge non lo dica, la forma da preferire per la comunicazione sarà quella che garantisca la prova di ricevimento: raccomandata, Pec, consegna a mani con firma di ricevimento. Proprio la consegna a mani finisce per essere la forma più utilizzata con l’inquilino, posti i rapporti tra le parti assidui e mensili. Invece, con l’amministratore di condominio si può usare la Posta Elettronica Certificata, atteso che, trattandosi spesso di un professionista, l’indirizzo PEC potrà essere reperibile sul relativo albo. La copia della ricevuta di pagamento potrà essere allegata con una scansione in pdf.

 

Registro dell’anagrafe condominiale

L’amministratore è obbligato ad istituire e mantenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale.

Il registro deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (ad es. usufruttuari) e di diritti personali di godimento (ad es. conduttori e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

 

A tal fine, per prassi, viene inoltrata ad ogni condomino una scheda da restituire compilata, nella quale risultano i dati necessari.

 

I partecipanti al condominio devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’amministratore entro sessanta giorni.

 

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

 

 

Nulli gli affitti in nero

La legge, infine, stabilisce la nullità di ogni accordo mirato a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto. L’inquilino potrà richiedere la restituzione di quanto versato in più entro sei miei dalla riconsegna dell’immobile, anche se non c’è stata alcuna scrittura privata ma i soldi in più siano stati dati senza formalità.


In pratica

Ecco un esempio di scheda da far compilare a ciascun condomino:

 

REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE – SCHEDA RILEVAZIONE DATI

Io sottoscritt_________________ nat___ a _________________ (____) il ______/______/_________ Cod. Fisc. __________ residente a _______________ in ________________________ n. ________ telefono _________________________ e-mail ___________________

in qualità di proprietario/comproprietario di unità immobiliare facente parte del condominio sito nel Comune di ______________________ (____)

consapevole delle sanzioni penali previste dall’art. 76 del DPR 28 dicembre 2000 n. 445, consapevole delle pene stabilite dagli artt. 483, 495 e 496 del codice penale per dichiarazioni mendaci e per false attestazioni, ed inoltre, ai sensi di quanto disposto dall’art. 4 delle Legge 4 gennaio 1968 n. 15 e successive modificazioni, sotto la mia personale responsabilità, dichiaro quanto segue:

Dati catastali e anagrafici

Interno ___________________________________ l’unità immobiliare è sita al seguente indirizzo: ______________________________________ n. ______ Comune di _______________________

Dati catastali (Agenzia del Territorio):

Foglio __________ Mapp. __________ Sub. __________ Piano __________ Categoria __________

Destinazione: abitazione/ufficio/magazzino/box/altro.

Sez. A: Titolari di diritti reali sull’immobile:

Cognome e Nome

Codice Fiscale

Residenza o domicilio

Tel./E-mail

Sez. B: Titolari di diritto di godimento sull’immobile:

Cognome e Nome

Codice Fiscale

Residenza o domicilio

Tel./E-mail

Firma, data

[1] L. 208/2016, art. 1, co. 59 che sostituisce l’art. 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, è sostituito con la seguente formulazione: “È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale”.

 


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