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Lo sai che? Pubblicato il 27 gennaio 2016

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Lo sai che? Agevolazione prima casa 2016: cosa cambia

> Lo sai che? Pubblicato il 27 gennaio 2016

Viene esteso il bonus sulla prima abitazione: IVA e imposta di registro più convenienti per una fetta più ampia di contribuenti.

Una delle novità più interessanti della manovra di fine anno è contenuta nel pacchetto fiscale: la famosa agevolazione sull’acquisto della prima casa (anche detta “bonus prima casa”), cui fa ricorso una larga fetta di contribuenti, ha esteso le proprie maglie andando a ricomprendere una serie di ulteriori ipotesi prima scartate dalla legge. Dal 1° gennaio 2016, dunque, la situazione è la seguente:

Dal 1° gennaio 2016 si può ottenere l’agevolazione prima casa – sempre che ricorrano anche tutti gli altri presupposti – anche la persona che al momento dell’acquisto sia già titolare:

– anche per quote o in comunione legale, di altra abitazione acquistata con l’agevolazione (in proprietà, usufrutto, uso, ecc.);

– esclusivo o in comunione con il coniuge, di altra abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

In questi casi l’agevolazione si applica a condizione che il beneficiario ceda il vecchio immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Ricordiamo che l’agevolazione prima casa consiste nella riduzione dell’aliquota IVA al 4% o dell’imposta di registro al 2% a seconda che l’immobile venga acquistato da costruttore o da privato.

Inoltre, la nuova disciplina riguarda, oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2% oppure quella dell’1,5% se l’acquisto della “prima casa” avviene mediante un “leasing abitativo”), anche:

a) i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4 per cento in luogo dell’aliquota ordinaria del 10 per cento);

b) gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), nei quali l’agevolazione “prima casa” vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in euro 200) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale.

La coppia di coniugi

Il contribuente mantiene le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche quando non trasferisce la residenza entro diciotto mesi quando dimostra l’acquisto in comunione del bene e la coabitazione con la moglie. Il principio è stato chiarito dalla Cassazione con una sentenza questa mattina [1]. Nella sentenza in commento, la Corte ha precisato due principi:

– il trasferimento della residenza anagrafica rappresenta un obbligo del contribuente a cui egli può sottrarsi solo se ci sono ostacoli nell’adempimento, che non devono essere a lui imputabili o comunque tali da risultare inevitabili e imprevedibili e quindi la causa di forza maggiore sopravvenuta dopo il rogito notarile non fa decadere l’agevolazione;

– in caso di acquisto in comunione i coniugi, pur non essendo obbligati ad una comune residenza anagrafica, devono rispettare tale requisito con riferimento alla famiglia se vogliono mantenere i benefici prima casa, non potendosi affermare il diritto pro quota all’agevolazione in favore del solo coniuge residente.

Il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato venga adibito a residenza, non rileva la diversa residenza di chi ha acquistato in regime di comunione; in particolare occorre osservare che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione; quindi una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge è elemento sufficiente a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari, in quanto ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi quanto quella della famiglia. Il codice civile – secondo il quale i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa – da una parte riconosce ai coniugi la possibilità di avere esigenze diverse ai fini della residenza individuale, dall’altra parte tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale oggetto autonomo rispetto ai coniugi.

Acquisto tramite leasing

Nel caso, invece, in cui l’acquisto avvenga tramite la sottoscrizione di contratto di leasing, bisogna distinguere:

– nella prima fase dell’operazione, quella cioè della cessione dell’abitazione in favore della banca o società finanziaria per essere poi concessa in leasing al privato che ha i requisiti per l’agevolazione, si applicano l’imposta di registro dell’1,5% e le ipocatastali fisse;

– al termine invece del contratto di leasing, il successivo ed eventuale riscatto è soggetto a imposte di registro e ipocatastali fisse.

note

[1] Cass. sent. n. 1494/2016 del 27.01.16.

Autore immagine: 123rf com

La legge di Stabilità per il 2016 ha ampliato i casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in sintesi, dell’agevolazione si può avvalere anche chi sia già proprietario di una abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in passato acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. Fino a tutto il 2015, per comprare una “prima casa” invece occorreva prima vendere la casa già posseduta e poi comprarne un’altra.

Fino al 31 dicembre 2015, per comprare una abitazione con l’agevolazione “prima casa” occorreva:
a) non avere la proprietà di altra casa ubicata nel Comune in cui era situazione la casa oggetto di acquisto;
b) non avere la proprietà di altra casa, ubicata in qualsiasi parte del territorio nazionale, che fosse stata acquisita con l’agevolazione “prima casa”.
Pertanto, se Tizio, proprietario di una casa a Torino:

– intendesse comprare un’altra casa a Milano, poteva utilizzare l’agevolazione “prima casa” (mantenendo la proprietà della casa di Torino) solo se la casa di Torino fosse stata acquisita senza il beneficio dell’agevolazione “prima casa” (ad esempio, perché comprata prima del 1982 oppure perché acquisita per successione ereditaria o donazione);

– intendesse comprare una casa a Torino, non avrebbe potuto beneficiare dell’agevolazione “prima casa” senza prima aver venduto la casa di Torino preposseduta.

Con la legge di Stabilità 2016, se l’impedimento all’agevolazione “prima casa” è rappresentato dalla proprietà di una abitazione, dovunque situata, che sia stata acquisita con l’agevolazione “prima casa”, Tizio può comprare una nuova “prima casa”, a condizione di alienare la precedente “prima casa” entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Non cambia nulla, rispetto al passato, se invece l’impedimento al beneficio “prima casa” sia rappresentato dalla proprietà di una casa situata nello stesso Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto, se la casa preposseduta non sia stata acquistata con l’agevolazione “prima casa”: in questa ipotesi infatti, per rendere il nuovo acquisto agevolato, bisogna alienare la casa preposseduta prima di comprare quella nuova.

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 19 novembre 2015 – 27 gennaio 2016, n. 1494
Presidente Merone – Relatore Chindemi

Fatto

Con sentenza n. 91/09/09, depositata il 1.10.2009, la Commissione Tributaria Regionale del Friuli respingeva l’appello proposto dall’ Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Pordenone n. 72/01/2005, annullando l’avviso di liquidazione, nei confronti di B.E. e D.G., relativo all’imposta di registro per la perdita dei benefici prima casa, non avendo stabilito la residenza nell’unità immobiliare entro i 18 mesi successivi all’atto di acquisto.
La Commissione Tributaria Regionale, riteneva soddisfatte le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione non avendo potuto ottenere il sig. D.G. C. la formale iscrizione nei registri dell’anagrafe della popolazione residente nel Comune di Aviano con riferimento alle ragioni ostative fatte derivare dal suo status di “elemento civile” ai sensi dell’art. 1, punto bb) 1. 1335/1955.
L’ Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale deducendo i seguenti motivi:
a) violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota 2 bis, tariffa allegata, parte prima, al d.p.r. 131/ 1986, in relazione all’ari. 360, n. tre, c.p.c., avendo errato la CTR a tale rilievo, ai fini delle agevolazioni fiscali in materia di acquisto prima casa alla residenza fattuale e non a quella anagrafica, non trasferita nel termine di 18 mesi dalla data dell’acquisto nel Comune ove è situato l’immobile;
b) violazione e falsa applicazione, sotto altro profilo, dell’art. 1, nota 2 bis, tariffa allegata, parte prima, al d.p.r. 131/ 1986, in combinato disposto con l’art. uno, lettera b) l. n. 1335/ 1955, in relazione all’art. 360, n. tre, c.p.c., avendo errato la CTR ad attribuire rilevanza di forza maggiore alla circostanza che l’intimato non avrebbe potuto ottenere la residenza nel Comune di Aviano in forza del particolare regime che compete ai militari e civili che lavorano presso le basi Nato, trattandosi di circostanza conosciuta dallo stesso.
Gli intimati non hanno svolto attività difensiva
Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 19.11.2015, in cui il PG ha concluso come in epigrafe.

Motivi della decisione

Entrambi i motivi, stante la loro connessione logica, vanno esaminati congiuntamente.
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, in tutte le formulazioni succedutesi nel tempo (originariamente prevista dalla L. n. 168 del 1982, art. 1, comma 6, poi, dal D.L. n. 12 del 1985, art. 2, convertito nella L. n. 118 del 1985, nonché dalla L. n. 415 del 1991, art. 3 ed ora dall’art. 1, comma i e nota 2″, bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986), è subordinata all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione, e postula che l’acquirente abbia la residenza anagrafica nel comune in cui è ubicato l’immobile ovvero -nella previsione di cui alla 1 n. 549 del 1995, art 3, co 131, quale modificato dalla L n. 388 del 2000, art 33, co 12- che si impegni, in seno all’atto d’acquisto, a stabilirla in detto comune entro il termine di diciotto mesi.
Detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto.
L’intimato non avrebbe potuto ottenere la residenza nel Comune di Aviano in forza del particolare regime che, ai sensi dell’art. uno, lettera b), 1. 1335/1995, compete ai militari e ai civili che lavorano presso le basi Nato in Italia. Ai fini tributari e segnatamente ai fini dell’individuazione della forza maggiore tale circostanza, prevista da una disposizione di legge, non può configurare una causa di forza maggiore che per essere tale deve avere i requisiti della imprevedibilità e inevitabilità (cfr Cass. . 6 – 5, Ordinanza n. 4800 del 10/03/2015), non ravvisabili nella fattispecie.
Si ritiene, tuttavia, di aderire al più recente orientamento secondo il quale “il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato venga adibito a residenza, non rileva la diversa residenza di chi ha acquistato in regime di comunione; in particolare occorre osservare che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione (art. 343 c.c.), quindi una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge costituisce un elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari” (Cass. n. 14237/2000) , in quanto ciò che conto ” non è tanto la residenza dei singoli coniugi quanto quella della famiglia: l’art. 144 c.c., secondo il quale i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa (che è una esplicitazione ed una attuazione della più ampia tutela che l’ art. 29 Cost. assegna alla famiglia) mentre da una parte riconosce che i coniugi possano avere delle esigenze diverse ai fini della residenza individuale, dall’altra tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale oggetto autonomo rispetto ai coniugi; pertanto anche la norma tributaria va letta ed applicata nel senso che diventa prevalente l’interesse della famiglia rispetto a quello dei singoli coniugi, per cui il metro di valutazione dei requisiti per ottenere il beneficio deve essere diverso in considerazione della presenza di un’altra entità, quale la famiglia” (Cass. sez. trib. n. 1635512013; Cass. , sez. trib., n. 2109/2009). Si ritiene, quindi, superato il previgente orientamento che affermava il diritto pro quota all’agevolazione a favore del solo coniuge residente (Cass., sez. trib.,n. 846312001). La sentenza impugnata non ha fatto corretta applicazione dei principi sopra enunciati essendosi limitata a rilevare che “che i coniugi … vivono stabilmente, unitamente alla figlia Yves Luise in Aviano, nell’immobile di via De Zan n. 51 che ha formato oggetto del contratto di compravendita….”, senza tuttavia, specificare se la moglie avesse trasferito la residenza nell’immobile e se l’acquisto del bene sia avvenuto o meno in regime di comunione.
Tali circostanza dovranno essere accertate, previa cassazione dell’impugnata sentenza, dal giudice del rinvio, che dovrà, esperiti tali accertamenti, adeguarsi al principio di diritto espresso in ordine al trasferimento di residenza della famiglia ai fini del riconoscimento della agevolazione c.d. “prima casa” La CTR del Friuli si pronuncerà anche in ordine alle spese dei giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza con rinvio ad altra sezione della Commissione tributaria regionale del Friuli che si pronuncerà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

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