Prescrizione canoni di locazione
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28 Gen 2016
 
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Prescrizione canoni di locazione

Per quanto tempo il padrone di casa può chiedere gli arretrati del canone di affitto?

 

Come ogni diritto di credito, anche quello del locatore (il padrone di casa) a percepire i canoni di locazione non corrisposti dal conduttore (l’inquilino) ha una data di prescrizione, ossia – per usare un termine più semplice – di “scadenza”, oltre il quale nulla più è dovuto. In verità, il termine non è sempre uguale e dipende dal tipo di credito e, soprattutto, dal titolo sulla base del quale è preteso tale credito. Ecco quindi questa rapida scheda per comprendere per quanto tempo il conduttore moroso può aspettarsi un pignoramento e, dall’altro lato, fino a quando il locatore può agire in giudizio per chiedere un decreto ingiuntivo.

 

 

La prescrizione dei canoni di locazione

Il diritto del locatore di richiedere i canoni arretrati si prescrive in 5 anni che decorrono da ogni scadenza pattuita. Quindi, per esempio, la mensilità di gennaio 2016 si prescriverà il 31 dicembre 2021; la mensilità di febbraio 2016 si prescriverà il 31 gennaio 2021; la mensilità di marzo 2017 si prescriverà il 28 febbraio 2022, e così via. Questo significa che il locatore non dovrà necessariamente attendere la fine della locazione per agire, potendolo (e dovendolo) fare anche in corso di esecuzione del contratto. Qualora dovesse sottovalutare tale aspetto, potrebbe trovarsi dinanzi alla sorpresa di non poter più recuperare il proprio credito per intervenuta prescrizione.

 

Il locatore, in prossimità dell’intervento della prescrizione, potrebbe inviare al conduttore una lettera di diffida, con raccomandata a.r., intimandogli il pagamento dell’importo non corrisposto. Tale comunicazione avrebbe l’effetto di interrompere la prescrizione e far decorrere il termine nuovamente da capo, a partire dal giorno successivo alla comunicazione stessa.

 

 

Lo sfratto non si prescrive mai

In ogni caso, l’eventuale intervento della prescrizione del diritto di credito ai canoni non corrisposti non impedisce al padrone di casa di agire in giudizio, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, per chiedere lo sfratto. Il diritto a chiedere lo sfratto, infatti, non conosce scadenze. Al contrario, esiste piuttosto un termine minimo – per le locazioni abitative – prima del quale non si può agire, che è pari a 20 giorni di ritardo.

 

Il pagamento di tutti gli arretrati da parte dell’inquilino, seppur avvenuto in ritardo, e anche oltre i 20 giorni o dopo la notifica del ricorso per sfratto ed entro la prima udienza, impedisce la risoluzione del contratto e, quindi, lo sfratto medesimo.

 

L’interesse del locatore ad agire in giudizio non viene meno se nelle more del processo il conduttore restituisce l’immobile per finita locazione.
 

Se c’è il decreto ingiuntivo la prescrizione è di 10 anni

Se il locatore, nel termine dei predetti cinque anni, si fa rilasciare dal tribunale un decreto ingiuntivo (anche insieme alla stessa ordinanza di sfratto) con cui il giudice intima il conduttore al pagamento degli arretrati, la prescrizione diventa la stessa delle sentenze, ossia di 10 anni. Quindi, si ha un vero e proprio raddoppio dei tempi giustificato dal fatto che il titolo sulla scorta del quale pagare non è più il contratto di locazione, ma l’ordine del giudice.

 

 

La prescrizione per la restituzione della cauzione

Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto (o al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile) a condizione che il conduttore riconsegni l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto e abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni (ivi comprese quelle relative alla manutenzione, conformità all’uso, danni, ecc.): ciò significa che, durante il giudizio per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito.

 

Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione).

 

 

La prescrizione degli interessi sulla cauzione

Sul deposito cauzionale maturano gli interessi legali annui. Il locatore ha l’obbligo di corrispondere al conduttore gli interessi maturati sulla cauzione alla fine di ogni anno (oppure anche alla scadenza contrattuale), anche in assenza di una espressa richiesta del conduttore.

In caso di mancato versamento degli interessi alle scadenze annuali, questi ultimi vanno restituiti, assieme al deposito cauzionale, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati.

 

Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in 5 anni.


Autore immagine: 123rf com

 


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