Condominio: divisione delle spese se mancano le tabelle millesimali
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28 Gen 2016
 
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Redazione
 


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Condominio: divisione delle spese se mancano le tabelle millesimali

La ripartizione delle spese in un edificio con o senza tabelle: è il giudice che deve decidere.

 

Come si dividono le spese di condominio se l’assemblea non ha mai deliberato le tabelle millesimali? Il chiarimento proviene da una sentenza della Cassazione pubblicata ieri [1]. In tali casi, spetta al Giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali, seguendo le norme di legge in materia.

 

Non è la prima volta che la Corte afferma tale principio. Già in passato [2] i giudici supremi avevano precisato che, in tema di riparto delle spese condominiali, se non è possibile fare riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il singolo abitante non può sottrarsi dal pagamento della rispettiva quota; quindi, nel caso agisca presso un Tribunale spetterà al giudice stabilire se la pretesa avanzata dal Condominio sia conforme ai criteri di ripartizione che, determinati in base ai valori delle singole quote di proprietà, sono delineati dalla legge.

 

In tal caso il giudice dovrà determinare, anche senza una specifica richiesta della parte, i valori di piano o porzioni di piano espressi in millesimi. Questo principio è posto per assicurare che le condizioni di corretta gestione dello stabile, anche senza una valida tabella millesimale, siano osservate e affinché non si legittimino situazioni di sottrazione dall’obbligo di contribuire alle spese condominiali.

 

 

La ripartizione della spesa proporzionale

La legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale e quella della ripartizione secondo utilizzo.

 

La ripartizione proporzionale è quella che viene effettuata attraverso le cosiddette tabelle millesimali. La conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro proprietà.
Ciò in considerazione della circostanza che ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all’intero edificio.
È comunque fatta salva una diversa volontà dei condomini.

 

Il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio.

Sta al singolo proprietario di una unità immobiliare dimostrare la scorrettezza della ripartizione per millesimi di valore dei costi per la manutenzione di un bene comune del quale egli, in concreto non ritiene di poterne usufruire.

 

 

La ripartizione secondo l’utilizzo

Poiché non tutte le cose comuni sono in concreto destinate a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, per i due seguenti casi un criterio diverso da quello della ripartizione proporzionale:

 

– se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, si pensi consumo dell’acqua potabile, alle scale e agli ascensori;

 

– se invece un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso le spese sono poste a carico di chi ne trae utilità. Ad esempio, si pensi al lastrico solare che copra solo alcuni appartamenti e non altri.

 

Tali spese non possono dunque essere poste a carico dei condomini che non ne traggono utilità.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 dicembre 2015 – 27 gennaio 2016, n. 1548

Presidente Mazzacane – Relatore Oricchio

Considerato in fatto

C.M. , condomino dell’edificio di via (omissis) opponeva, con rituale citazione, il D.I. provvisoriamente esecutivo n. 253/2001 emesso dal Tribunale di Roma.
Con tale provvedimento monitorio veniva ingiunto il pagamento della somma di L. 21.251.202 asseritamente dovuta per oneri condominiali inevasi.
Il C. chiedeva l’annullamento e la revoca dell’opposto D.I. in quanto emesso in base a pretesa creditoria del Condominio non fondata su dati certi e sulla esistenza di tabelle millesimali approvate.
Costituitosi in giudizio l’opposto Condominio si opponeva alla domanda dell’opponente e chiedeva il rigetto dell’opposizione.
Con sentenza n. 253/2002 l’adito Tribunale di Roma – Sezione Distaccata di Ostia accoglieva l’opposizione ritenendo, in particolare, che la parte opposta – attrice in senso sostanziale – non aveva fornito la prova dell’esistenza e dell’entità del credito ingiunto.
Avverso la suddetta decisione del Giudice di prime cure interponeva appello il Condominio, chiedendo la riforma della gravata sentenza.
Resisteva al

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[1] Cass. sent. n. 1548/16 del 27.01.2016.

[2] Cass. sent. n. 9107/1992.

 


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