Preliminare di vendita: se il venditore si rifiuta di stipulare il rogito
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29 Gen 2016
 
L'autore
Manuela Margilio
 


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Preliminare di vendita: se il venditore si rifiuta di stipulare il rogito

Risoluzione del contratto, risarcimento dei danni e restituzione del doppio della caparra in caso di inadempimento della parte venditrice.

 

Il contratto preliminare di vendita (cosiddetto “compromesso”) è il contratto con il quale il futuro venditore di un immobile e il potenziale acquirente si impegnano a stipulare, entro un termine prestabilito, un successivo contratto definitivo (cosiddetto “rogito”) con il quale avverrà il trasferimento della proprietà del bene. Che succede però se, per qualsiasi ragione, il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita?

 

Innanzitutto il futuro acquirente dovrà inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Diversamente, potrà adire le vie legali avvalendosi degli strumenti riconosciuti dalla legge.

 

 

Esecuzione forzata del contratto

L’acquirente potrà rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso [1]: sarà cioè la sentenza stessa (e non il contratto pubblico di compravendita) a traferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Si parla, a riguardo, della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Per cui, anche in mancanza del consenso del soggetto inadempiente (il venditore), la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente . Quest’ultimo dovrà a sua volta offrire quanto da lui dovuto, cioè il pagamento del prezzo dell’immobile: il giudice fisserà le modalità e i tempi di versamento della residua somma.

La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

 

 

Risoluzione del contratto

In alternativa, a fronte del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile, l’acquirente potrà chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare [2] ossia lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In pratica, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell’immobile.

Condizione per presentare la domanda al giudice è che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. L’autorità giudiziaria, accertata l’importanza dello stesso, dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita.

Effetto della risoluzione sarà sicuramente la restituzione della somma versata o dell’immobile se era già stato consegnato all’acquirente.

 

 

Caparra confirmatoria

Qualora nel contratto preliminare sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare in suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Il doppio della caparra è dovuto dalla parte inadempiente a titolo di risarcimento del danno che non dovrà essere provato [3].

In questo caso non sarà possibile chiedere all’autorità giudiziaria il risarcimento di ulteriori danni.


[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Art. 1453 cod. civ.

[3] Art. 1385 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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