Vincenzo Imperatore
Vincenzo Imperatore
1 Feb 2016
 
Le Rubriche di LLpT


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Banche: il mattone è un vero affare

Il nuovo business delle banche: gli affari immobiliari.

 

Da qualche anno le banche fanno tutto fuorché il loro mestiere. I colossi del credito (ma sono coinvolti anche i piccoli gruppi) stanno, infatti, diversificando il business allontanandosi dalla funzione che dovrebbe essere quella tipica dell’intermediario finanziario: il sostegno all’economia reale. Oggi le banche, invece, sono anche delle vere e proprie spietate agenzie immobiliari.
È bene però procedere con ordine e partire dal principio, per capire come funziona questo meccanismo diabolico.

 

Quando facevo parte del sistema, gli agenti immobiliari venivano chiamati «alleati», proprio come nella terminologia militare vengono definiti i più fedeli cobelligeranti.

 

Ciò di cui parlo sono quelle società di intermediazione immobiliare con le quali le banche, negli anni tra il 1994 e il 2009, hanno stipulato accordi, patti e convenzioni d’oro per vendere insieme i mutui ipotecari per l’acquisto degli immobili.
Il gioco era semplice e ben noto: le società in questione realizzavano l’incontro tra la domanda (l’acquirente che paga loro il 3% di commissione) e l’offerta (il venditore dell’immobile, che versa la stessa percentuale di provvigione) e, in base a un accordo di esclusiva con una banca, proponevano al compratore, che non aveva la somma per l’acquisto, di richiedere un mutuo ipotecario presso l’istituto convenzionato. Istituto che, ad erogazione avvenuta, pagava una «retrocessione» (una sorta di commissione agli agenti) per avergli passato la pratica e fatto guadagnare una “gabella” che ricadeva puntualmente sul cliente ignaro.
Denaro ne girava tanto e, soprattutto, vigeva una regola ben precisa che puntualmente veniva ribadita in ogni riunione plenaria indetta dal top management: trattare con i guanti bianchi gli agenti immobiliari perché producevano ingenti guadagni. Una montagna di soldi, certo, ma è bene capire la natura di questi prestiti e non basarsi sulla convinzione che il guadagno si basasse esclusivamente sulla erogazione del finanziamento. Le cose, infatti, funzionavano in maniera diversa e la partita era assai più grossa.
Con la pratica del bundling (un accoppiamento di due prodotti, terminologia molto di tendenza all’epoca) si dovevano vendere obbligatoriamente altri due prodotti assai onerosi per il cliente: un conto corrente su cui canalizzare il pagamento delle rate (anche se il compratore già ne aveva uno) e una polizza assicurativa a protezione del credito concesso, che copriva il rischio di una futura e insufficiente disponibilità economica del richiedente a fronte di determinati imprevisti.
I più ricorrenti, secondo la banca, erano i «danni all’appartamento causati da incendio, esplosioni, fenomeni atmosferici, decesso e invalidità permanente del cliente».
Ma quanto rendeva la polizza? Il premio era calcolato in termini percentuali in base al numero di anni del mutuo e dell’importo erogato.
Pertanto, supponendo un mutuo di 250 mila euro con una durata di 10 anni a un tasso del 5%, il richiedente avrebbe dovuto pagare una rata mensile di circa 2.600 euro. Il premio della suddetta polizza assicurativa era calcolato in termini percentuali (mediamente 0,02%) sulla base dell’importo e della durata del mutuo (espressa in mesi) e poteva essere pagato o in un’unica soluzione anticipata al momento della stipula (circa 6 mila euro) oppure mensilmente per tutti i 10 anni (anche qui erano circa 50 euro).

 

Il mutuo mensile del richiedente diventava ammontava, quindi, a 2.650 (2.600+50).
Di conseguenza, quanto veniva retrocesso alla banca dalla compagnia di assicurazione (quasi sempre controllata dalla banca stessa)? Circa il 30% di quei 6 mila euro. Pari, cioè, a circa 1.800 euro.
Con questo giro di soldi erano tutti sistemati: la banca grazie alla vendita dei prodotti accessori copriva anche la retrocessione sul mutuo, gli agenti guadagnavano a pieno e il correntista pagava due volte.

 

Ma cosa succede dopo la crisi del 2008 che rappresenta un vero e proprio turning point?
Nel caos finanziario post crisi dei mutui subprime finisce anche l’idillio tra banche e società di intermediazione immobiliare. A causa della crisi, le banche hanno inventato un nuovo business: società ad hoc che fanno concorrenza agli agenti immobiliari che, proprio nel marzo del 2015, hanno promesso una guerra senza confine depositando addirittura un esposto all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per «violazione della tutela della libera concorrenza e del consumatore».
In particolare, i colossi del sistema del credito italiano si sono insinuati nuovamente nello stato di disperazione di imprese e famiglie. Questa nuova attività di intermediazione si manifesta attraverso la vendita di case e opifici, derivanti prevalentemente da mutui non pagati, a clienti (privati e società immobiliari) che hanno le disponibilità monetarie per pagarle.

 

Certo, queste società (praticamente le banche) hanno già tutto quello che serve per realizzare con “facilità” l’incontro tra la domanda e l’offerta: chi ha necessità di vendere l’immobile e chi ha i soldi per comprarlo. Un sistema che crea un’ulteriore sperequazione tra i ricchi che hanno la liquidità e i poveri che non ce la fanno a pagare il mutuo. Inoltre, per «l’immobiliare della banca» non è difficile trovare il compratore e accelerare l’eventuale azione terroristica-esecutiva nei confronti del venditore-insolvente per costringerlo ad accettare un prezzo stracciato pur di liberarsi della pressione estorsiva della banca. Chi acquista fa un vero affare, come lo fa l’istituto-mediatore che, in un colpo solo, rientra dall’esposizione del mutuo e guadagna anche le commissioni di intermediazione (3%+3% prima appannaggio degli agenti immobiliari “alleati”) e il costo del cosiddetto «fascicolo casa», circa 300 + Iva, che comprende una perizia, una visura catastale e l’attestato di prestazione energetica (Ape).
Questo sistema non riguarda solo i principali gruppi bancari. Ecco perché un consiglio è quello di eseguire una perizia econometrica sul mutuo da professionisti seri e indipendenti.


 


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