Acquisto immobile con inquilino dentro: se non se ne va si può recedere
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1 Feb 2016
 
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Redazione
 


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Acquisto immobile con inquilino dentro: se non se ne va si può recedere

Chi compra una casa e dentro c’è ancora il conduttore che sta facendo resistenza allo sfratto può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita.

 

Uno dei principali ostacoli ad acquistare una casa con dentro già un inquilino è la paura che questi non se ne vada a contratto di locazione scaduto e che, quindi, il nuovo proprietario sia costretto a intraprendere un lungo e costoso procedimento di sfratto. Esiste, tuttavia, una soluzione volta a tutelare l’acquirente e questa è stata suggerita da una recente e interessante sentenza del Tribunale di Napoli [1]. Venditore e acquirente possono inserire, all’interno del contratto di compravendita o dello stesso preliminare (più comunemente detto “compromesso”), la clausola in cui si prevede che se il conduttore non abbandona “con le buone” l’appartamento, il contratto si scioglie in automatico, senza cioè bisogno di andare dal giudice, ma dietro semplice dichiarazione dell’acquirente di volersi valere di tale diritto.

 

Nella sentenza in commento, infatti, si legge che è valida la clausola che preveda l’immediata risoluzione del contratto di compravendita immobiliare qualora l’appartamento, contrariamente a quanto assicurato dal venditore, non venga rilasciato dal conduttore.

 

La questione su cui si è dibattuto in causa era se clausole di tale tipo – che facciano dipendere lo scioglimento del contratto da un comportamento di un terzo estraneo (l’inquilino) e non dall’inadempimento del venditore – possano essere ammissibili. E il giudice campano non ha avuto dubbi sulla loro legittimità.

Il venditore e l’acquirente possono anche indicare, nell’atto di venduta, una data precisa entro cui l’inquilino ha preso l’impegno di abbandonare l’immobile; così come possono non prevedere alcunché e far riferimento alla scadenza naturale del contratto di affitto. Se, a tale data, non avviene l’abbandono spontaneo dell’immobile, si potranno avere diverse alternative:

 

– l’acquirente potrebbe optare di non avvalersi della “clausola risolutiva” del contratto e decidere di agire per le vie legali contro l’inquilino abusivo; in tal caso, egli non deve fare nulla poiché la vendita continuerà a sortire i suoi effetti ed egli continua a rimanere il nuovo proprietario del bene;

 

– l’acquirente potrebbe, invece, decidere di svincolarsi dal contratto e scioglierlo. Dunque, se le parti avevano stipulato solo un compromesso, non ci sarà più l’obbligo di firmare il contratto definitivo e il venditore dovrà restituire tutti gli acconti già ricevuti. Se, invece, era già avvenuta la firma del rogito, l’immobile deve tornare in capo al primo venditore con un nuovo passaggio di proprietà.

È chiaro che, in quest’ultima ipotesi, è necessaria la collaborazione del venditore. In mancanza, l’acquirente potrà far valere i propri diritti davanti al giudice.


La sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Giudice Unico, dott.ssa Stefania Starace, ha pronuncialo la seguente SENTENZA
nella causa iscritta al n. RG 340/2008 avente ad oggetto: inadempimento, vertente tra lo

CA.IM. S.R.L., in persona del iuo legale rapp.te p.t., part. Iva (…), elett.te dom.ta in (…), presso lo studio dell’Avv. Sa.Bi., che la rappresenta e difende in virtù di procura a margine dell’atto di citazione

attrice contro

D.MA., codice fiscale (…), elett.te dom.to in (…), presso lo studio dell’Avv. Da.Ro., che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale

convenuto
Motivi di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione notificato il 28/12/2007, la Ca. s.r.l. esponeva: di aver stipulato in data 12.11.2002 con D. Ma. un contratto di compravendita immobiliare in cui era previsto che ove Fl.Ca., occupante abusivo dell’immobile, non avesse rilasciato l’immobile compravenduto entro il 12.02.2003 l’acquirente non avrebbe più versato il saldo prezzo di Euro 51.645,69 e che ove detto occupante,

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[1] Trib. Napoli, sent. n. 9321/15 del 25.06.2015.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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