Come iscrivere l’ipoteca su un immobile
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1 Feb 2016
 
L'autore
Manuela Margilio
 


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Come iscrivere l’ipoteca su un immobile

Per poter costituire l’ipoteca su un bene immobile è necessario effettuare l’iscrizione presso i registri immobiliari della Conservatoria.

 

Che cos’è l’ipoteca

L’ipoteca è una forma di garanzia che consente al creditore di potersi soddisfare su un bene immobile in caso di inadempimento da parte del proprio debitore. Ha dunque la funzione di vincolare un dato bene, ponendolo a garanzia di un certo credito.

L’immobile può essere di proprietà del debitore o di un terzo datore di ipoteca per un’obbligazione altrui.

Il bene individuato ai fini dell’ipoteca resta tuttavia di proprietà del concedente il quale può continuare a disporne a proprio piacimento, ad esempio alienandolo. L’ipoteca segue il bene alienato a garanzia del creditore.

 

 

Costituzione dell’ipoteca

La costituzione dell’ipoteca conferisce al creditore un duplice diritto:

-il diritto di agire per l’espropriazione del bene mediante il procedimento di esecuzione forzata;

-diritto di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile con precedenza (cosiddetto diritto di prelazione) rispetto agli altri eventuali creditori del medesimo debitore.

Per costituire l’ipoteca è necessario adempiere ad una formalità: l’iscrizione nei registri immobiliari presso la Conservatoria [1].

 

 

Requisiti per l’iscrizione dell’ipoteca

L’ipoteca deve essere iscritta su un bene specificamente indicato e per una determinata somma di denaro [2]. Ha carattere accessorio in quanto esiste a condizione che esista il diritto di credito.

Per poter dare attuazione alla procedura dell’iscrizione occorrono:

-un titolo valido che legittimi la costituzione dell’ipoteca;

-la presentazione della nota di iscrizione.

Il titolo sarà diverso a seconda che l’ipoteca sia volontaria, giudiziale, legale.

 

In caso di ipoteca volontaria [3] il titolo che fa sorgere il diritto alla sua costituzione sarà un contratto stipulato tra il creditore e il debitore (o il terzo datore di ipoteca) o una dichiarazione unilaterale del debitore (o terzo datore di ipoteca). Tale ipoteca trova dunque la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti. La richiesta della sua costituzione proviene dal creditore ma è necessario il consenso del debitore. Ai fini dell’iscrizione il contratto deve essere redatto, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata autenticata o giudizialmente accertata.

 

Nel caso di ipoteca giudiziale [4] il titolo è dato da una sentenza o altro provvedimento dell’autorità giudiziaria che accerti il diritto di credito garantito. Si tratta di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento del danno. Alla sentenza sono equiparati anche i decreti ingiuntivi e altri titoli esecutivi come lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive in Italia.

 

Nell’ipotesi di ipoteca legale [5] le condizioni per la sua costituzione sono tassativamente indicate dalla legge. Non sono pertanto necessari né la volontà del debitore né un provvedimento del giudice. In tali fattispecie l’iscrizione viene effettuata d’ufficio dal conservatore dei registri immobiliari.

 

È evidente, da quanto sopra esposto, che in tutti i casi descritti, non è sufficiente la presenza di un titolo idoneo poiché l’ipoteca non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi di ipoteca legale. È sempre necessaria un’attività di iscrizione nei registri immobiliari presso la conservatoria nella cui circoscrizione si trova l’immobile.

Mentre l’ipoteca legale è iscritta d’ufficio, negli altri casi sarà il creditore a dover presentare il titolo insieme alla nota di iscrizione.

Qualora il titolo sia costituito da una scrittura privata si deve presentare l’originale mentre nel caso di atto pubblico o provvedimenti giudiziari è necessaria una copia autentica.

Il titolo ipotecario consegnato sarà custodito presso la Conservatoria.

 

 

Nota di iscrizione di ipoteca

Per ultimare la procedura di iscrizione il richiedente deve presentare la nota di iscrizione, sottoscritta in doppio originale [6].

La nota di iscrizione ipotecaria è un documento che contiene i dati anagrafici del creditore, debitore o terzo datore di ipoteca nonché le informazioni sul credito che dovranno essere inserite nei registri immobiliari.

Una volta presentata alla Conservatoria, la nota relativa all’ipoteca diventa pubblica e può essere consultata da chiunque vi abbia interesse.

L’iscrizione dell’ipoteca è una forma di pubblicità costitutiva in quanto, oltre a rendere nota la presenza dell’ipoteca su un dato immobile, ha l’effetto di costituire l’ipoteca stessa. La garanzia esiste solo quando l’iscrizione sia stata effettuata ma sarà inefficace in caso di titolo nullo.

Salvo patto contrario, le spese di iscrizione sono a carico del debitore, anche se il richiedente dovrà anticiparle.

 

 

Durata dell’iscrizione di ipoteca

L’iscrizione resta valida per 20 anni trascorsi i quali l’ipoteca si estingue salvo che venga rinnovata dal creditore prima della sua scadenza.

 

 

Gradi dell’ipoteca

Sullo stesso bene si possono iscrivere più ipoteche a garanzia di diversi crediti. Ogni ipoteca successiva viene contrassegnata da un numero stabilito in base all’ordine di iscrizione. Tale numero prende il nome di grado; così si potrà avere ipoteca di primo grado, di secondo grado e cosi via. Qualora l’immobile ipotecato venga espropriato e sottoposto a vendita forzata, il ricavato della vendita dovrà in primo luogo soddisfare il creditore di primo grado. Solo in caso vi sia un residuo del prezzo potrà trovare soddisfazione anche il creditore di secondo grado e così via.


[1] Art. 2808 cod. civ.

[2] Art. 2809 cod. civ.

[3] Art. 2821 cod. civ.

[4] Art. 2818 cod. civ.

[5] Art. 2817 cod. civ.

[6] Art. 2839 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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