Debitori e condominio: la comunicazione dell’amministratore ai creditori
Lo sai che?
2 Feb 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Debitori e condominio: la comunicazione dell’amministratore ai creditori

Pignoramento: la morosità del condomino che deve essere comunicata dall’amministratore riguarda solo la spesa per la quale il creditore procede in esecuzione forzata.

 

Quando il condomino moroso non paga le spese di condominio arreca un disagio all’intero edificio, mettendo gli altri proprietari nella condizione di non poter pagare i creditori e subire un pignoramento o, in alternativa, di dover ripartire il “buco” di bilancio tra coloro che già hanno pagato le proprie quote, onde scongiurare il rischio dell’interruzioni nei servizi (si pensi alla fornitura di luce, acqua, gas o al servizio di pulizia delle scale). Così, la recente riforma del condominio ha inserito tre nuove norme che dovrebbero ridurre il rischio di morosità persistenti. Eccole di seguito.

 

 

Termine entro cui agire con decreto ingiuntivo

Da un lato viene assegnato all’amministratore un termine di 6 mesi entro il quale dover necessariamente procedere a decreto ingiuntivo contro i morosi (decreto ingiuntivo che, ricordiamo, è provvisoriamente esecutivo). Il termine dei 6 mesi decorre dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso;

 

 

Interruzione dei servizi condominiali

Viene poi prevista la possibilità, se tecnicamente possibile, di sospendere al condomino moroso i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, piscina, ecc.).

 

 

La comunicazione ai creditori

La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella sola unità abitativa del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti segnalato il problema della violazione del diritto alla salute costituzionalmente tutelato. Dubbi sussistono anche in merito alla chiusura della tubatura di diramazione dell’acqua;

 

– in ultimo, la novità di maggior rilievo consiste [1] nell’obbligo, assegnato all’amministratore, di comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.), i cui crediti non siano stati ancora pagati, e che lo chiedano espressamente, quali sono i nomi e i dati dei condomini morosi. Ciò perché viene imposto a tali creditori di agire prima contro i morosi in maniera diretta, e poi eventualmente, solo in caso di insuccesso nel tentativo di pignoramento, contro quelli in regola.

Tale comunicazione costituisce un vero e proprio obbligo per l’amministratore che, pertanto, non viola la privacy dei condomini inadempienti.

 

 

Le interpretazioni dei giudizi sulla comunicazione ai creditori

L’obbligo di fornire ai creditori la “black list” dei cattivi pagatori è stato però oggetto di alcune interpretazioni che, a quanto sembra, ne hanno ridotto fortemente la portata deterrente. Ci riferiamo, in particolar modo, alla sentenza del Tribunale di Tivoli [2], secondo cui l’elenco che l’amministratore deve fornire ai creditori non deve riguardare tutti i condomini genericamente non in regola con le spese mensili, ma solo quelli che non hanno pagato la specifica quota inerente al contratto per il quale il creditore intende procedere al pignoramento. Restano, quindi, esclusi dalla “lista nera” tutti coloro che, seppur non in regola con le altre spese, hanno però pagato la loro parte relativamente al singolo fornitore. Un esempio chiarirà meglio la questione. Mettiamo che, all’interno di un condominio, i condomini Alfa e Beta non abbiano pagato la quota di spesa, a loro attribuita in base ai millesimi, relativa al consumo di riscaldamento. Invece i condomini Gamma e Delta non hanno pagato la quota di spesa, a loro attribuita in base ai millesimi, relativa al pagamento della ditta che ha effettuato la ristrutturazione della facciata. Se quest’ultima, la cui fattura non è stata pagata, intende agire in esecuzione forzata, l’amministratore, nel consegnare ad essa l’elenco dei condomini non in regola con i pagamenti, dovrà fornire solo i dati di Gamma e Delta e non già di Alfa e Beta. Pertanto, ne consegue che la ditta dovrà prima tentare il pignoramento contro Gamma e Delta e poi, solo in via sussidiaria, contro Alfa, Beta e gli altri condomini.

 

Dunque, l’amministratore condominiale non può fornire ai creditori un elenco indistinto di condòmini in cui non sia in alcun modo evidenziato lo specifico debito relativo al contratto con il terzo. Il condominio deve comunicare al creditore i nominativi, i dati e le rispettive quote dovute dai condomini morosi, con indicazione completa delle generalità e delle carature millesimali di ciascun obbligato ma solo con specifico riferimento ai crediti vantati dal creditore che intende agire e non anche a quelli degli altri creditori.

 

La seconda problematicità che viene riscontrata nella riforma di condominio consiste nella possibilità per il creditore – comunque riconosciuta dai giudici – di poter pignorare direttamente il conto corrente del condominio, prima ancora di chiedere la “lista nera” dei morosi. Ovviamente ciò comporta il pignoramento delle somme versate dai condomini adempienti, bypassando invece l’esecuzione su quelli inadempienti: proprio l’opposto di ciò che la riforma sperava di realizzare.


[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Trib. Tivoli, sent. del 16.11.2015.

 

Autore immagine: 123rf. com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
Commenti