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Lo sai che? Pubblicato il 3 febbraio 2016

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Lo sai che? Amministratore di condominio: quanto tempo dura l’incarico?

> Lo sai che? Pubblicato il 3 febbraio 2016

Il mandato ha durata di un anno, ma alla scadenza del primo anno si rinnova automaticamente, mentre al secondo serve una nuova nomina.

Ancora una conferma, da parte dei giudici, sulla durata dell’incarico dell’amministratore di condominio: secondo il Tribunale di Taranto [1] l’amministratore dura in carica un anno, ma alla scadenza del primo anno il mandato si rinnova automaticamente per un altro anno, senza bisogno di conferme esplicite; invece, alla scadenza del secondo c’è bisogno di una nuova nomina da parte dell’assemblea che, dovendo manifestare espressamente la propria decisione, potrà scegliere se confermare il precedente incarico o nominare un nuovo professionista. Se poi l’assemblea non decide in merito neanche alla seconda scadenza si verifica quella che viene comunemente definita “prorogatio imperii”, ossia una proroga provvisoria e urgente dell’incarico al precedente amministratore in attesa della sua materiale sostituzione o riconferma.

Dunque alla scadenza del primo anno, l’amministratore non deve porre all’ordine del giorno dell’assemblea la questione della sua riconferma e si limiterà a comunicare ai condòmini che il suo mandato si è automaticamente rinnovato.

Invece, alla scadenza del secondo anno, l’assemblea è chiamata, con una delibera esplicita, a rinnovare il mandato all’amministratore. In tale sede i condomini devono decidere, a maggioranza, ed in modo formale ed espresso, se procedere o meno a una “nuova” nomina per lo stesso periodo, cioè un anno con rinnovo automatico salvo revoca o dimissioni.

A tale conclusione erano già arrivati il tribunale di Milano e quello di Cassino. È questo quanto risulta all’esito della riforma del condominio [2] che ha modificato diverse norme del codice civile tra cui, appunto, quelle sulla durata dell’incaro dell’amministratore [3].

Quanto al quorum necessario, alla scadenza del secondo anno, per la riconferma o una nuova nomina, è necessaria maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi [4].

Secondo alcuni interpreti, le condizioni contrattuali con l’amministratore a seguito del rinnovo automatico, ivi compreso il compenso a questi dovuto per la gestione, saranno le medesime di cui al precedente biennio. Nel caso in cui l’amministratore chiedesse un aumento la questione, limitatamente al rapporto economico, sarà oggetto di ordine del giorno. L’eventuale voto negativo non deve essere inteso quale diniego di rinnovo ma, semplicemente, quale mancato aumento. Il contratto, pertanto, continuerà ad essere valido alle condizioni precedenti.

Anche il tribunale di Cassino [5], come detto, ha aderito a tale orientamento varato ad ottobre scorso dal tribunale di Milano [6]. In tale sede, i giudici hanno chiarito che il rinnovo dell’incarico dell’amministratore è automatico alla scadenza del primo anno e non è nemmeno necessario che venga posto all’ordine del giorno.

Il codice civile prevede [7], infatti, che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Tale disposizione ha dato vita a tre interpretazioni:

– secondo alcuni l’incarico è annuale e si rinnova di anno in anno sino a revoca, senza che vi sia necessità di espliciti rinnovi; il rinnovo è automatico salvo disdetta;

– una seconda interpretazione vede la durata dell’amministratore annuale con obbligo, però, di porre nuovamente all’ordine del giorno dell’assemblea, una volta all’anno, la questione sul rinnovo o meno dell’incarico;

– la terza tesi è quella di cui abbiamo parlato sopra e vede l’incarico rinnovarsi automaticamente alla scadenza del primo anno, senza bisogno di un’apposita conferma, conferma che però è necessaria alla scadenza del secondo anno.

note

[1] Trib. Taranto sent. del 10.12.2015.

[2] L. 220/2012.

[3] Artt. 1135 e 1129 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 4, cod. civ.

[5] Trib. Cassino decr. n. 1186/16 del 21.01.2016.

[6] Trib. Milano, ord. del 7.10.2015.

[7] Art. 1129 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Trib. Taranto Sez. II, Sent., 10/12/2015 COMUNIONE E CONDOMINIO
Assemblea dei condomini
(deliberazioni)

L’incarico di amministratore dura un anno con rinnovo automatico e alla seconda scadenza occorre nuova nomina

Le deliberazioni dell’assemblea riguardanti la nomina e la conferma dell’amministratore hanno contenuto ed effetti giuridici eguali e differiscono soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona gia’ in carica mentre la nomina riguarda persona nuova.

Dopo la novella legislativa, che nel raccordo tra l’art. 1135 I comma n. 1 c.c. e l’art. 1129 comma X c.c. mostra di avere optato per un durata biennale dell’incarico, e’ stato reputato che la “conferma” si verifica quando, alla scadenza del secondo anno, l’assemblea ribadisca formalmente ed espressamente la scelta con un atto (la conferma, appunto) che si sostanzia in una “nuova” nomina alle stesse condizioni del precedente contratto di mandato e per lo stesso periodo, che e’ quello indicato dall’art. 1129 comma X c.c. cioe’ un anno con rinnovo automatico in difetto di disdetta.

Viene precisato che anche per l’approvazione della deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato, occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la meta’ del valore dell’edificio ex art. 1136 commi 2 e 4 c.c..

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Taranto,seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Enrica Di Tursi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in I grado, iscritta al n. del R.G.C.7605-2009 riservata per la decisione all’udienza del 16-07-15, promossa

da

F.A. e altritutti rappresentati e difesi dall’Avv.Patrizia Arcieri del Foro di Taranto ed Alfredo Paradisi Gianni Brunetti, giusta mandato a margine dell’atto di citazione;

ATTORI CONTRO

CONDOMINIO DI VIALE M.G. N. 110/112, T., rappresentato e difeso dall’Avv. Alessandra Lorusso,come da mandato a margine della comparsa di costituzione;

CONVENUTO

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione in rinnovazione dell’11-12-09, F.A. e altri,tutti condomini del fabbricato sito in T. al Viale M.G.,n. 110/132, convenivano in giudizio l’amministratore

condominiale,eccependo che la deliberazione assembleare del 13-11-09,che aveva provveduto sulla conferma dell’amministratore e dei consiglieri,sui bilanci consuntivi 2008 e preventivo 2009 nonche’ sui lavori condominiali in corso e altri gia’ fatti e da fare ,doveva essere giudizialmente annullata perche’ assunta contra legem.

Stabilito il contraddittorio si costituiva in giudizio il Condominio convenuto ,che eccepita in rito la nullita’ della citazione rinnovata per mancato rilascio al difensore di un nuovo mandato,respingeva nel merito le ragioni avverse,adducendo anche che la materia del contendere doveva ritenersi cessata quanto alla conferma dell’amministratore condominiale e dei consiglieri dato che l’assemblea dei condomini,con Delib. 17 febbraio 2010,non impugnata,li aveva tutti confermati nel rispettivo incarico.

Acquisita agli atti varia e pertinente documentazione, la causa veniva assegnata in decisione nell’udienza del 16-07-15 sulle conclusioni in atti.

Preliminarmente occorre rilevare che va respinta in via pregiudiziale l’eccezione di parte convenuta relativa alla nullita’ dell’atto di citazione in rinnovazione per carenza di nuovo mandato al difensore che l’ha sottoscritta.

Invero,posto il fatto documentato e pacifico dell’esistenza di valido mandato in capo al difensore che ha spiccato il primo atto di citazione poi caducato,si ritiene che per il nuovo atto di citazione non si debba da quel difensore conseguire dalla parte nuova delega difensiva: cio’ per la valenza intrinseca del primo mandato,che ,si ritiene,deve restare indenne e valido a prescindere dalla eventuale compromissione processuale dell’atto su cui esso e’ steso ,essendo autonomo e distinto da questo per la sua propria destinazione funzionale.

A tale proposito si condivide l’orientamento della Suprema Corte che ha statuito che “La procura speciale validamente rilasciata a margine od in calce ad un atto di citazione dichiarato nullo, non viene travolta dalla invalidità di tale atto ma, coerentemente con le esigenze di speditezza del processo civile, conserva una sua specifica identità negoziale ed una sua autonomia logica e giuridica, desumibili anche dalla varietà delle modalità di conferimento indicate nell’art. 82 c.p.c. , nonché dal rilievo che, dal mero dato della localizzazione della procura, non può farsi derivare il restringimento degli ampi poteri che con essa la parte conferisce al difensore, estesi al compimento di tutte le attività volte al conseguimento della tutela giudiziaria, e dunque inerenti non solo al compimento degli atti introduttivi ma anche alla conduzione e prosecuzione del giudizio, ivi compresa, ove necessario, la rinnovazione della citazione nell’ipotesi di nullità oltre che la definizione della lite”(Cassazione civile, sez. I, 28/04/2010, n. 10231 ; in tal senso tale principio era stato gia’ ribadito da Cass. 11 agosto 2004 n. 15498,che ha statuito che la procura speciale validamente rilasciata a margine od in calce ad un atto di citazione dichiarato nullo, non viene travolta dalla invalidità di tale atto ma, coerentemente con le esigenze di speditezza del processo civile, conserva una sua specifica identità negoziale ed una sua autonomia logica e giuridica, desumibili anche dalla varietà delle modalità di conferimento indicate nell’art. 82 c.p.c. , nonché dal rilievo che, dal mero dato della localizzazione della procura, non può farsi derivare il restringimento degli ampi poteri che con essa la parte conferisce al difensore, estesi al compimento di tutte le attività volte al conseguimento della tutela giudiziaria, e dunque inerenti non solo al compimento degli atti introduttivi ma anche alla conduzione e prosecuzione del giudizio, ivi compresa, ove necessario, la rinnovazione della citazione nell’ipotesi di nullità oltre che la definizione della lite; da tale indirizzo si era distaccata più recentemente Cass. 12 luglio 2006 n. 15879).

Va poi dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla conferma dell’amministratore e dei consiglieri condominiali atteso che, la parte convenuta ha dedotto e provato documentalmente che l’assemblea condominiale del 17-02-10 ha confermato nelle rispettive cariche quei medesimi soggetti considerati nella deliberazione impugnata.

Poiche’ tale ultima e nuova deliberazione non e’ stata impugnata e’ di piena evidenza che ogni provvedimento del giudice al riguardo sarebbe ultroneo ,essendosi composto definitivamente fra le parti il contrasto che ne aveva sollecitato l’intervento.

La domanda attrice e’ per il resto fondata in parte e accolta per quanto di ragione.

Invero, fermo quanto sopra a proposito del punto 1) dell’ordine del giorno relativo alla deliberazione impugnata sulla nomina dell’amministratore e dei consiglieri e preso atto che i punti 5) e 6) dello stesso sono stati rimessi a deliberazioni successive, resta da rilevare de plano che l’assemblea condominiale del 13-11-09 ha deliberato del tutto contra legem sull’approvazione dei bilanci consuntivi 2008 e preventivi 2009.

Occorre premettere che non e’ fondato l’assunto del convenuto circa l’approvazione successiva di tali bilanci nell’assemblea condominiale del 28-05-10 ,il cui verbale non attesta alcunche’ in proposito :in particolare nulla si dispone e decide in ordine alla relazione al bilancio consuntivo del 2008 e del preventivo 2009. Per quanto concerne l’anno 2009, certamente nella delibera del 2010 si attesta espressamente che” il presidente propone di approvare il rendiconto 2009 a condizione che venga rimodulato e corretto lo stato di riparto rendiconto 2009 con dei rilievi che sono stati esposti..” ..allegare al punto”a” che faranno parte del consuntivo 2009,gli allegati A e B del presente verbale con le correzioni apportate…””il tutto verra’ distribuito a tutti i condomini insieme al verbale della commissione”,procedendosi cosi’ all’approvazione del consuntivo 2009 con una maggioranza di mm 367,con una alquanto generica, confusionaria ed incomprensibile approvazione di un consuntivo che di fatto rinvia ad una ulteriore e futura correzione e determinazione ,non potendo percio’ solo ritenersi sanante e soddisfacente della mancata approvazione di quel preventivo 2009 della prima delibera impugnata del 13-11- 09,della cui mancata approvazione si da’ implicitamente atto .

Per quanto concerne la delibera impugnata surrichiamata si osserva che e’ di immediata evidenza il vizio che li inficia,in quanto la schematica e scarna enunciazione solo nominale dei bilanci,con una totale ed assoluta mancanza delle voci di spesa non riportate negli stessi tradisce l’assenza e la particolare funzione di essi, impedendo ai condomini di rendersi conto di quali state le fatture e le spese effettivamente pagate nell’anno di riferimento.

Infatti non vi e’ alcun cenno nei verbali dei termini contabili di essi, che sono essenziali per dar conto agli interessati delle spese pregresse e di quelle future onde metterli, di fatto ed in concreto, in grado di vagliare la correttezza contabile del bilancio anche rispetto alla ripartizione, gia’ fatta o da fare, fra gli obbligati degli esborsi,elencati e motivati e quindi di comprendere la situazione contabile e finanziaria del Condominio.

Fondatamente parte attrice ha rilevato che “un consuntivo di chiusura di un esercizio finanziario non puo’ prescindere dalle singole voci di spesa,dall’esatta indicazione dei totali delle uscite e dell’entrate ,da una chiara ripartizione che consenta a ciascun condomino di poter concretamente ed facilmente rendersi conto di tutte le somme maneggiate dall’amministratore in un anno di gestione”…, non distinguendosi cosi’ “le spese condominiali che l’amministratore avrebbe dovuto ripartire tra tutti i condomini ,dalle spese personali che lo stesso avrebbe dovuto addebitare in via esclusiva al singolo beneficiario”.

Tale circostanza non puo’ che invalidare sotto tale punto delibera impugnata attenendo proprio alla stessa funzione essenziale del bilancio.

Peraltro, non si puo’ non evidenziare che la deliberazione e’ anche approssimativa perche’, in violazione del diritto degli interessati al controllo della sua regolarita’ e legittimita’ , in essa non si fa’un esaustivo e chiaro cenno, nel relativo verbale, al valore delle singole quote millesimali dei condomini e dei nominativi di coloro che l’hanno approvata ,rendendo cosi’ di fatto,oltremodo difficile ai condomini l’effettivo controllo sulla rilevanza effettiva della

maggioranza prevista dalle norme di assenti o al valore delle rispettive quote(Cassazione civile, sez. II, 10/08/2009, n. 18192;Cassazione civile 31 marzo 2015 n. 6552 sez. II).

Andando al caso concreto,premesso come summenzionato, l’estrema genericita’ e approssimazione della redazione del verbale in esame, per quanto concerne il valore delle singole quote millesimali dei condomini e dei nominativi di coloro che l’hanno approvata essi, se pur non in modo agile ed evidente, si possono ricavare “per differenza”. Infatti nella prima pagina del “Verbale del Giorno 12/13.11.2009 risultano riportati i nomi dei condomini presenti (con una parentesi ed una “d” affianco ad alcuni di essi,intendendosi,verosimilmente ,quelli con delega anche non risulta chiaramente a quale condomino sia stata conferita la delega)e le quote millesimali dei predetti,risultano poi menzionati i condomini che si sono dissociati (N., D.C., B.) e la somma delle loro quote millesimali(mm79) nonche’ la somma delle quote millesimali dei condomini che hanno approvato la delibera(mm 481).

La Suprema Corte in tema di delibere condominiali ha anche statuito che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.(Cassazione civile, sez. II, 19/11/2009, n. 24456).

Sicche’ solo sotto tale aspetto la condizione richiesta dalla legge,se pur con le riserve ed osservazioni surrichiamate, puo’ dirsi rispetta.

Con riferimento ai punti 2-3-4 dell’ordine del giorno relativo alla deliberazione impugnata e’ agevole rilevare come da verbale in atti che al riguardo l’assemblea non ha proprio deliberato: infatti su tali punti vi sono state soltanto sommarie informazioni date dall’amministratore ai condomini, senza che costoro abbiano, nel contesto espresso alcuna volonta’ deliberativa di approvazione e disapprovazione di essa.

Tale circostanza emerge chiaramente da una lettura della predetta delibera in cui l’Amministratore utilizza i termini “Rende edotta”; da’ lettura”; mette a conoscenza”.

Peraltro, anche in relazione agli atti ingiuntivi per i quali “l’Assemblea delibera di fare” in relazione ai pagamenti insoluti dei Sigg. G. e D.C.,trattasi di delibera del tutto generica non fornendo alcun dato significativo che consenta di determinare quale siano questi pagamenti insoluti e la loro entita’.

Per quanto concerne l’ipotizzata esistenza di conflitto di interessi tra i condomini deleganti e consiglieri delegati si premette che essa non puo’ essere dedotta come una mera ipotesi astratta ma deve essere identificata in concreto una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse istituzionale comune ,peraltro tale questione puo’ ritenersi assorbita dalle considerazioni suesposte. Peraltro,le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio,sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo,compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Quanto alle spese, si evidenzia che il Condominio convenuto e’ da ritenersi soccombente virtuale in riferimento alla rilevata cessazione della materia del contendere dato che, contrariamente al suo assunto, si ritiene che per la riconferma degli incarichi agli organi condominiali non basti la maggioranza di cui al 3 co dell’art. 1136 c.c.

Si osserva che l’interpretazione maggioritaria degli art. 1135 e 1136 c.c. prima della novella e’ nel senso che le deliberazioni dell’assemblea riguardanti la nomina e la conferma dell’amministratore hanno contenuto ed effetti giuridici eguali e differiscono soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona gia’ in carica mentre la nomina riguarda persona nuova. Anche per l’approvazione della deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato, occorre,pertanto,un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la meta’ del valore dell’edificio ex art. 1136 comma 4 c.c. , (in tal senso Cass. 1978,n.3797; 1978,n.2445), maggioranza questa non rinvenuta pero’ nella delibera impugnata.

In entrambi i casi e’ infatti necessario che l’amministratore riceva un’ampia fiducia da parte dei condomini per l’espletamento dell’incarico(Cass. II 1994,n. 4269), ben potendo, del resto, venir meno per condotte successive dell’amministratore, proprio quell’elemento fiducia iniziale.

Alla luce di tali considerazioni questo giudice aderisce all’orientamento giurisprudenziale suindicato secondo cui la disposizione dell’art. 1136 comma 4 c.c. che richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2 è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato(Cassazione civile, sez. II, 04/05/1994, n. 4269).

Per completezza si evidenzia, inoltre che la conferma,dopo la novella legislativa, che nel raccordo tra l’art. 1135 Ic.n. 1 c.c. e l’art. 1129 c .X c.c. mostra di avere optato per un durata biennale dell’incarico e’ stato reputato che la “conferma” si verifica quando, alla scadenza del secondo anno l’assemblea ribadisca-formalmente ed espressamente -la scelta con un atto (la conferma) che si sostanzia in una “nuova”nomina alle stesse condizioni del precedente contratto di mandato e per lo stesso periodo, che e’ quello indicato dall’art. 1129 ,Xc.c.c. cioe’ un anno con rinnovo automatico in difetto di disdetta.

Posto quanto sopra, considerato che l’ente convenuto soccombe anche sulla questione pregiudiziale di nullita’ della citazione in rinnovazione ma non anche sulla mancata indicazione nel verbale del novembre 2009 dei nominativi dei condomini e delle loro quote millesimali e tenuto altresi’ conto del contrasto giurisprudenziale in materia di conferma di amministratore , si ritiene di compensare le spese processuali al 40% tra le parti e di porle per il resto a carico dell’ente predetto e si liquidano come da dispositivo che segue.

P.Q.M.

Il Tribunale di Taranto, seconda sezione civile , dott.ssa Enrica Di Tursi, sentiti i procuratori delle parti nelle loro conclusioni, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,decidendo sulla domanda di F.A. e altri nei confronti del Condominio sito in T. al Viale M.G.,n.110/132 proposta con atto di citazione del 14-12-09,cosi’ provvede:

dichiara cessata la materia del contendere sul punto n. 1) dell’ordine del giorno relativo alla delibera impugnata circa la conferma dell’amministratore condominiale e dei consiglieri; accoglie la domanda attrice per quanto di ragione e per l’effetto annulla la deliberazione condominiale impugnata laddove approva il bilancio consuntivo 2008 e preventivo 2009; compensa le spese al 40% e le pone per il resto a carico della parte convenuta liquidate in Euro 62,40 per esborsi ed Euro 2768,00 per compensi professionali,oltre accessori come per legge.

Così deciso in Taranto, il 4 dicembre 2015. Depositata in Cancelleria il 10 dicembre 2015

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