Come dare in comodato la casa
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4 Feb 2016
 
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Redazione
 


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Come dare in comodato la casa

Immobili: diritti e obblighi di comodante e comodatario, forma del contratto, corrispettivo, l’obbligo di restituzione del bene.

 

Il contratto di comodato sugli immobili è tornato alla ribalta grazie al bonus fiscale, contenuto nella legge di Stabilità 2016 [1], che consente di scontare al 50% sia l’IMU che la TASI per l’immobile concesso in comodato gratuito a un figlio o ai genitori (di tanto abbiamo parlato nell’articolo “Imu e Tasi per comodato a parenti”): uno sconto che potrebbe quasi azzerare il carico tributario sul mattone considerato che l’altro piatto forte della manovra di fine anno è proprio l’esenzione della Tasi sull’abitazione principale. Ecco che allora risulta fondamentale comprendere la cornice del comodato, in cosa consiste e, soprattutto quali sono gli adempimenti pratici.

 

 

Cos’è il comodato

Il comodato (o prestito d’uso) è un contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte (comodante) consegna un’immobile a un’altra parte (comodatario) che se ne serve per un tempo o per un uso determinati e si assume l’obbligo di restituire lo stesso immobile ricevuto. Il comodato non può costituirsi con un atto unilaterale come il testamento, né può essere oggetto di un preliminare.

 

Il comodato è molto simile alla locazione, salvo per il fatto che quest’ultima è normalmente a titolo oneroso (per cui è dovuto un canone), mentre il comodato è a titolo gratuito.

 

Il comodato non è inoltre una donazione perché non comporta il passaggio della proprietà del bene, posto l’obbligo di restituzione a carico del comodatario, anche dopo un periodo lungo.

 

 

Nessun canone

Il contratto di comodato si caratterizza per il fatto che il comodante, che consegna l’immobile al comodatario, non percepisce alcun corrispettivo per aver concesso l’uso dell’immobile del quale non può nemmeno chiedere la restituzione prima della scadenza del termine o dell’uso pattuito.

 

Il comodatario non deve dunque pagare alcun canone per l’uso dell’immobile, perché lo stesso viene concesso per motivi di amicizia o cortesia.

 

In materia di comunione legale, i beni della comunione possono essere concessi in comodato con la volontà congiunta dei coniugi. Se un coniuge concede il bene senza il consenso dell’altro, questi, se non ha tempestivamente impugnato il contratto è obbligato a rispettarlo.

 

Contrariamente a quanto avviene nella locazione, indipendentemente dalla durata del comodato (anche superiore a 9 anni), non è richiesta la trascrizione del contratto.

 

 

Forma del contratto

Per il contratto di comodato è prevista la libertà di forma, anche nel caso in cui il bene comodato sia un immobile e esso sia stipulato per una durata superiore a 9 anni.

 

Il contratto può addirittura essere stipulato oralmente. In tal caso vi sarà solo un problema di prova, che potrà essere fornita con i testimoni e anche per presunzioni purché esse siano gravi, precise e concordanti. Proprio per questo la forma scritta tuttavia è sempre consigliata in quanto facilita la prova e rende più semplice la soluzione di eventuali controversie.

 

Il contratto di comodato avente ad oggetto un appartamento adibito ad abitazione non deve avere necessariamente forma scritta anche quando la sua durata è legata alla vita del beneficiario. Per ottenere il bonus fiscale, tuttavia, la forma scritta e la data certa sembrano essere essenziali.

 

Se le parti preferiscono stipulare il contratto scritto vi devono indicare:

 

– l’uso per il quale l’immobile è stato prestato,

 

– le condizioni a cui il comodato è sottoposto,

 

– la durata, se prevista dalle parti,

 

– lo stato di conservazione del bene al momento della consegna.

 

 

La durata del comodato

Le parti al momento della stipulazione del contratto di comodato possono decidere di:

 

– fissare la scadenza del contratto in modo preciso (ad esempio: 31 dicembre 2018);

 

– lasciare che la scadenza sia desumibile dalla generica destinazione che il bene può avere per natura o per la sua specifica destinazione, individuata per mezzo delle prescrizioni e limitazioni previste per il suo godimento. L’uso cui l’immobile è destinato deve contenere in sé una durata predeterminata nel tempo; in mancanza di tale destinazione l’uso dell’immobile si considera a tempo indeterminato.

È ammessa la clausola di proroga automatica della durata del contratto.

 

Se la durata del contratto non è stata stabilità, né è desumibile dall’uso cui l’immobile è destinato (cosiddetto comodato precario), il comodante può richiedere in ogni momento la restituzione del bene.

 

La durata può anche essere legata alla vita del comodatario.

 

 

L’efficacia del contratto

Il comodato si perfeziona solo con la consegna dell’immobile al comodatario.

 

La consegna può avvenire anche informalmente o simbolicamente (ad esempio la consegna delle chiavi dell’immobile).

 

 

Cosa comporta il comodato

Il comodante non può più chiedere la restituzione dell’immobile comodato per tutta la durata del contratto.

 

Il comodatario ha diritto di usare il bene comodato per il tempo stabilito e di tutelare i propri diritti di godimento dalle molestie e turbative del comodante stesso o di terzi.

 

A fronte del godimento del bene, il comodatario deve custodire e conservare lo stesso, oltre che delle spese relative, ed è responsabile in caso di perimento e di deterioramento dell’immobile. Al comodatario possono anche essere imposti obblighi particolari (nel caso di comodato modale) (v. n. 6110).

In alcuni casi il comodatario può concedere il godimento del bene a terze persone.

 

 

I diritti del comodatario sono:

 

– l’uso della cosa, secondo il titolo di concessione;

 

– ottenere il rimborso delle spese straordinarie, necessarie ed urgenti, eventualmente sostenute per la conservazione della cosa;

– ottenere il risarcimento dei danni eventualmente derivatigli da vizi della cosa comodata, di cui il comodante era a conoscenza e che non gli aveva comunicato.

 

Il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare le spese di manutenzione, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma se decide di affrontarle lo fa nel suo esclusivo interesse e non può pretendere il rimborso dal comodante, anche se comportino miglioramenti: ad es., se un genitore concede un immobile in comodato al figlio per l’abitazione della famiglia di quest’ultimo, non è obbligato a rimborsare le spese non necessarie né urgenti sostenute dal coniuge del figlio durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale.

 

Gli obblighi del comodatario sono:

 

– la custodia e la conservazione della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia;

 

– l’uso della cosa determinato dal contratto o dalla natura della cosa;

 

– il divieto di sub-comodato;

 

– la restituzione del bene ricevuto (se il comodatario ha ricevuto in prestito un quadro, dovrà restituire lo stesso quadro, non un altro), alla scadenza del termine stabilito.

 

In particolare, il comodatario deve conservare (mantenere l’integrità) e custodire (vigilare) il bene comodato, con la diligenza del buon padre di famiglia. L’obbligo di custodia si estende anche agli accessori e ai frutti del bene, quando spettano al comodante.

 

Il comodatario deve provvedere all’ordinaria manutenzione del bene, mantenendolo nel suo stato originario e svolgendo un’attività di vigilanza diretta a prevenirne il deterioramento o la perdita e sostenere le spese ordinarie necessarie per l’uso e la conservazione dello stesso, senza pretendere il rimborso dal comodante.

 

Se esegue eventuali addizioni e miglioramenti (non necessari e urgenti) all’immobile, ne deve sostenere le spese, salvo il caso in cui esse siano state fatte col consenso del comodante.

 

Le riparazioni straordinarie e le relative spese spettano al comodante. Quando sono necessarie e urgenti per evitare il deterioramento o il perimento del bene ricevuto in comodato, esse sono successivamente rimborsate dal comodante, anche se il comodatario non lo ha preavvertito.

 

 

Uso

Le parti possono prevedere espressamente l’uso per il quale il bene viene concesso in comodato stabilendo le modalità e gli scopi di utilizzo.

Se nel contratto non esiste alcuna indicazione in merito, l’uso può essere desunto dai fatti e dalle circostanze che hanno dato origine al contratto.

 

 

Recesso del comodante

Il comodante può recedere dal contratto quando:

 

– il comodatario non adempie agli obblighi di custodia e di conservazione o si serve del bene per un uso diverso da quello pattuito o reso necessario dalla natura del bene oppure cede il godimento dell’immobile a terzi senza il debito consenso. Se il rapporto si estingue per violazione degli obblighi del comodatario, questi è tenuto, oltre che alla restituzione del bene, anche al risarcimento dei danni;

 

– sopravviene un suo urgente e imprevisto bisogno del bene concesso in comodato. Non è necessario che il bisogno sia grave, è sufficiente un bisogno di lieve intensità, in relazione alla natura dell’immobile comodato;

 

– vuole la restituzione del bene dato in comodato senza fissazione del termine. Quando non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall’uso a cui l’immobile è destinato, il comodatario deve restituirlo non appena il comodante lo richiede.

 

 

Restituzione dell’immobile

Il comodatario che si rifiuta di restituire il bene assume la posizione di detentore privo di titolo e quindi abusivo. Il comodante, se è anche proprietario del bene, oltre all’azione di restituzione, può scegliere di agire in rivendicazione (diversamente può utilizzare solo l’azione di restituzione).

 

 

Tasse

Il comodato di immobili, se stipulato in forma scritta, è soggetto a registrazione in termine fisso (20 giorni dalla data dell’atto) con applicazione dell’imposta in misura fissa (200 euro).

Diversamente se il comodato è concluso verbalmente l’imposta non è mai dovuta, salvo nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.

 

L’IMU è dovuta dal proprietario. La TASI grava in parte sul proprietario e in parte sul comodatario, secondo quanto previsto dal Comune ove è posto l’immobile. La TARI grava sul comodatario (trattandosi di tassa sui rifiuti).

 

 

Il comodato familiare

Il nostro ordinamento conosce due forme di comodato: il comodato vero e proprio e quello precario, senza determinazione di durata.

 

Il comodato di immobile il cui uso pattuito sia la soddisfazione delle esigenze abitative della famiglia del comodatario rientra generalmente nella prima delle due forme. Si tratta infatti di un contratto sorto per un uso determinato. In questo caso, se le parti non hanno fissato un termine esplicito, non può affermarsi che si tratti di un contratto senza determinazione di durata, poiché il termine esiste ma è determinabile in considerazione dell’uso a cui la cosa doveva essere destinata.

 

Non è detto però che ogniqualvolta un immobile venga concesso in comodato con destinazione abitativa debba senz’altro riconoscersi una durata del contratto pari alle esigenze della famiglia del comodatario. È sempre necessaria un’indagine rigorosa da parte del giudice, che dovrà compiere un accertamento sia in ordine all’apposizione di un diverso termine finale, tale da comportare l’estinzione del vincolo alla scadenza convenuta, sia circa l’effettiva intenzione delle parti di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare.

 

Una volta accertato che il contratto è stato concluso per soddisfare stabilmente i bisogni abitativi della famiglia del comodatario, senza altra apposizione di termine finale, il comodante è tenuto all’attuazione dell’iniziale programma negoziale, consentendo che l’uso dell’immobile – ancorché assegnato al coniuge del comodatario in sede di separazione o divorzio – perduri fino al venir meno delle esigenze della famiglia. Il comodante non potrà dunque richiedere la restituzione del bene ma potrà risolvere motivatamente il contratto di comodato esercitando la facoltà di recesso in caso di sopravvenienza di un bisogno urgente e imprevisto (ad es., sopravvenire di un deterioramento della condizione economica del comodante tale da giustificare la restituzione dell’immobile).


[1] L. 208/2015.

 


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