No al rogito se manca il certificato di agibilità dell’immobile
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9 Feb 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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No al rogito se manca il certificato di agibilità dell’immobile

Il certificato di agibilità è requisito essenziale dell’immobile: se il venditore non lo consegna, l’acquirente può rifiutare la stipula del rogito.

 

Se il venditore o costruttore non consegna il certificato di agibilità dell’immobile, il promissario acquirente può legittimamente rifiutare di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

 

È quanto confermato da una recente sentenza della Cassazione [1] che, in linea con l’interpretazione maggioritaria, attribuisce al certificato di agibilità particolare rilievo ai fini della conclusione del contratto di compravendita immobiliare.

 

I giudici precisano che la consegna del certificato agibilità dell’immobile non costituisce una condizione essenziale della vendita bensì un obbligo del venditore.

 

La legge [2] prevede infatti espressamente l’obbligo del venditore di consegnare (rilasciare nel caso di beni immobili) non solo la cosa venduta ma anche i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della stessa.

Più precisamente la consegna del certificato di proprietà viene definita come “requisito essenziale della cosa venduta”, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (per esempio appartamento destinato ad abitazione).

 

Il venditore-costruttore ha dunque l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.

 

L’inadempimento di tale obbligo comporta non solo il legittimo e giustificato rifiuto del promissario acquirente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, ma anche un danno emergente in caso di acquisto definitivo.

Il danno consisterebbe nel disagio anche economico subito dall’acquirente il quale si troverebbe di fronte all’alternativa di ritenere un immobile non agibile e quindi non utilizzabile secondo l’uso desiderato e non commerciabile (se non ad un prezzo inferiore) oppure di provvedere a proprie spese al rilascio del certificato di agibilità [3].

 

Il certificato di agibilità assume rilevanza con riguardo agli interessi dell’acquirente e quindi alla sua volontà di contrarre perché rappresenta un elemento necessario per poter godere dell’immobile destinato all’uso pattuito.

Proprio perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale che gli è propria e a soddisfare i bisogni che lo inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, la mancanza del certificato di agibilità ben può legittimare il rifiuto della stipula del rogito.

 

Nel caso di specie, la mancanza del certificato di agibilità viene considerata come motivo di risoluzione del contratto per inadempimento [4], dove l’inadempimento è riferito appunto all’obbligo di consegna dei titoli relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.

 

Si ricorda che, nel contratto di compravendita, a fronte dell’inadempimento del venditore, è possibile chiedere l’adempimento qualora si abbia comunque interesse all’acquisto (nel caso in esame si chiede il rilascio del certificato in modo da stipulare il contratto definitivo di compravendita) oppure la risoluzione del contratto. In ogni caso è possibile chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’inadempimento degli obblighi contrattuali.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile

sentenza 26 novembre 2015 – 8 febbraio 2016, n. 2438

Presidente Piccialli – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

— È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Palermo, depositata il 23 febbraio 2011, che ha parzialmente accolto l’appello incidentale, proposto da O.S. , avverso la sentenza del Tribunale di Palermo e nei confronti di C.G. e S.P. . 1.1.

– Il giudizio di primo grado era stato introdotto da O.S. e G.C. con domanda di risoluzione del contratto preliminare in data 5 settembre 2001, per inadempimento dei promissari acquirenti C. – S. che si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo, e condanna dei predetti al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione dell’Immobile. Il preliminare aveva ad oggetto la vendita del piano cantinato del fabbricato sito in (omissis) .

– I convenuti avevano proposto domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 cod. civ., ed avevano chiesto la condanna di O.S. al risarcimento dei danni provocati dalla mancata consegna del certificato di abitabilità del diverso immobile – ad essi venduto da G.C. con rogito in data 5

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[1] Cass. sent. n. 2438 del 8.2.2016.

[2] Art. 1477 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 23157/2013

[4] Art. 1453 cod. civ.

 

 

 


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