La trascrizione
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10 Feb 2016
 
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Edizioni Simone
 


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La trascrizione

Pubblicità e trascrizione nei registri immobiliari, le auto e la pubblicità per i beni mobili registrati; funzione ed effetti.

 

A) Nozione

La trascrizione è un mezzo di pubblicità relativo agli immobili ed ai beni mobili registrati che assicura la conoscibilità delle vicende relative a tali beni. La sua funzione si ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che è quella di ridurre il più possibile, attraverso la conoscibilità della loro situazione giuridica, i rischi che affronta l’acquirente, in un sistema caratterizzato da una relativa facilità nella circolazione dei beni.

 

B) Gli atti soggetti a trascrizione con efficacia tipica

L’art. 2643 elenca gli atti soggetti a trascrizione per gli effetti che a questa riconnette l’art. 2644. Essi sono:

 

— i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

— i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;

— i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori (cd. cessione di cubatura), previsti da normative statali o regionali o da strumenti di pianificazione territoriale (fattispecie aggiunta dal D.L. 70/11);

— i contratti che costituiscono la comunione dei diritti reali;

— i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;

— gli atti tra vivi di rinuncia ai diritti reali;

— i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari;

— gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

— i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;

— gli atti e le sentenze da cui risulta la liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;

— i contratti di società e di associazione (nonché gli atti di costituzione dei consorzi) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

— i contratti di anticresi;

— gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (ex D.L. 69/2013);

— le transazioni che hanno per oggetto controversie su diritti reali;

— le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di diritti reali.

 

 

Gli effetti della trascrizione

A) Gli effetti tipici

L’art. 2644 al primo comma stabilisce:

 

— che gli atti soggetti a trascrizione e non trascritti tempestivamente non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo (effetto negativo della trascrizione);

— che non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto le successive iscrizioni o trascrizioni di diritti acquistati dallo stesso autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (effetto positivo della trascrizione).

Quindi, se un soggetto, mediante successivi atti di disposizione, trasferisce ad altri soggetti lo stesso diritto immobiliare (o, comunque, diritti immobiliari tra loro incompatibili), il criterio in base al quale si risolve il conflitto è quello della priorità della trascrizione.

 

Giurisprudenza

Tuttavia, ciò non deve indurre a ritenere che la normativa sulla trascrizione deroghi al principio generale enunciato dall’art. 1376, in virtù del quale il semplice consenso, legittimamente manifestato, produce il trasferimento del diritto.

La trascrizione, infatti, non è affatto elemento costitutivo del trasferimento del diritto, ma serve soltanto a dirimere un conflitto tra i titoli di una pluralità di aventi causa da un medesimo autore, determinando la risoluzione ab origine di tutti gli atti di acquisto di diritti incompatibili con quello acquistato con l’atto trascritto. Il principio di priorità della trascrizione contro i terzi concorrenti conserva la sua finalità indipendentemente dalla buona fede; tuttavia, un recente orientamento giurisprudenziale, peraltro non consolidato, ha configurato una responsabilità extracontrattuale in capo al secondo acquirente primo trascrivente che, in mala fede abbia cooperato all’inadempimento dell’alienante (Cass. 90/8403).

 

È, inoltre, generalmente considerata ammissibile l’azione revocatoria, quando ne ricorrano i presupposti, anche se il primo acquirente potrà solo «rivalersi in via esecutiva sul bene per il risarcimento dei danni, qualora il patrimonio del comune dante causa non sia sufficiente» (GAZZONI).

 

B) Continuità delle trascrizioni

L’art. 2650 stabilisce che non è efficace la trascrizione operata contro un determinato soggetto, se il diritto di quest’ultimo non risulta da una precedente trascrizione.

Il principio della continuità delle trascrizioni si ispira all’esigenza di realizzare il cd. stato civile degli immobili, descrivendo in modo completo e certo la consistenza giuridica e titolarità della proprietà medesima.

Tuttavia, la trascrizione che sia operata dal soggetto senza che sia trascritto l’acquisto del suo dante causa, non è del tutto inutile, ma vale come prenotazione, cioè come atto di pubblicità la cui efficacia è sospesa restando subordinata al compimento di successivi atti di pubblicità; tale efficacia, se facciano seguito quegli atti successivi, risalirà alla data di prenotazione, quindi retroattivamente.

 

C) Altre funzioni

La trascrizione, in alcuni casi, svolge una funzione diversa da quella esaminata.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità e dell’acquisto del legato è prescritta ai soli fini della continuità delle trascrizioni. L’istituto in esame, infatti, è mezzo di risoluzione dei conflitti tra diversi acquirenti per atto tra vivi; eventuali conflitti tra acquirenti inter vivos e acquirenti mortis causa dallo stesso autore non si risolvono in base al principio della priorità della trascrizione, ma sulla base di criteri diversi.

Anche la trascrizione delle divisioni (art. 2647) è prescritta al fine di salvaguardare il principio di continuità; se non risultasse trascritta l’assegnazione del bene, in sede di divisione, ad uno dei partecipanti alla comunione, non si saprebbe contro chi trascrivere un successivo atto di alienazione.

In altri casi la trascrizione è prescritta al fine di rendere pubblico un vincolo di indisponibilità che grava su determinati beni; per tale motivo, ad esempio è prescritta, qualora comprenda beni immobili, la trascrizione della cessione dei beni ai creditori: una volta effettuata, non hanno effetto rispetto ai creditori le trascrizioni o iscrizioni di diritti acquistati contro il debitore.

 

Ad esempio: Tizio cede tutti i suoi beni, fra cui immobili, ai propri creditori incaricandoli di liquidare le sue attività per il soddisfacimento dei loro crediti. Caio, prima dell’atto di cessione, aveva comprato da Tizio uno degli immobili ricompresi in tale cessione. In questo caso la trascrizione dell’acquisto da parte di Caio non ha effetto rispetto ai creditori se eseguita dopo che la cessione dei beni è stata trascritta. Come detto, infatti, non hanno effetto nei confronti dei creditori le trascrizioni effettuate contro il debitore dopo la trascrizione della cessione. È irrilevante, invece, la data dell’atto di acquisto di Caio, che è antecedente rispetto alla cessione.

 

In altri casi la funzione della trascrizione è di semplice pubblicità‑notizia (vedi par. 1): tale funzione, secondo la dominante dottrina, ha la trascrizione degli atti con cui si costituisce il fondo patrimoniale fra coniugi (art. 2647).

La trascrizione di sentenze da cui risulta la prescrizione o l’usucapione (art. 2651) è richiesta solo a fini fiscali. In mancanza di disposizioni di legge, l’unica conseguenza della mancata trascrizione sarà la multa.

Si ricordi, inoltre, la trascrizione degli atti di interruzione dell’usucapione (art. 2653 n. 5), che permette di portare a conoscenza dei terzi se si sia verificata o meno l’usucapione, e cioè se essa sia stata interrotta.

 

L’efficacia di tali atti interruttivi decorre dalla data della loro trascrizione.

Esempio: Tizio compra il fondo Tuscolano da Caio, possessore del fondo stesso. Dopo un mese dalla trascrizione dell’atto di compravendita, viene trascritta contro Caio domanda giudiziale atta a interrompere il corso dell’usucapione del fondo Tuscolano. L’interruzione ha effetto riguardo a Tizio, ma solo dalla data della trascrizione della domanda e non dalla data della domanda stessa.

 

La trascrizione delle domande giudiziali, infine, si ispira al principio del diritto processuale, secondo il quale la sentenza che accoglie la domanda retroagisce al momento della domanda stessa (principio dell’efficacia anticipata del giudicato); in alcuni casi, produce anche l’effetto sostanziale di salvaguardia del diritto nei confronti del terzo acquirente.

 

 

La trascrizione del preliminare

La legge 28 febbraio 1997, n. 30 (conversione in legge con modificazioni del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669 recante disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997) ha fortemente innovato il codice civile in tema di pubblicità introducendo la trascrizione obbligatoria per i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 (art. 2645bis, co. 1°). L’innovazione ha il dichiarato scopo di garantire tutela giuridica alle parti contraenti e certezza al sistema pubblicitario. Infatti, la trascrizione del contratto definitivo che costituisce esecuzione del preliminare o della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica degli stessi contratti preliminari prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare (art. 2645bis, co. 2°).

I preliminari vanno trascritti anche se sottoposti a condizione risolutiva o sospensiva. Condizione per l’obbligo di trascrizione è che il preliminare risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

 

Vanno altresì trascritti i preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di esecuzione. A questo proposito il co. 4° dell’art. 2645bis prevede l’indicazione della superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente. Nel caso di disparità tra superficie enunciata e quota dichiarata con la porzione materiale di edificio per un valore superiore al ventesimo, vengono meno gli effetti del preliminare.

La trascrizione dei preliminari va cancellata quando ciò è debitamente consentito dalle parti interessate o è giudizialmente ordinata con sentenza passata in giudicato (ultimo comma dell’art. 2668 aggiunto dalla L. 30/97).

 

Gli effetti della trascrizione cessano entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso se non sia eseguita la trascrizione del definitivo (2645bis, co. 3°).

 

Nel caso di inosservanza degli obblighi del preliminare, la legge offre la tutela dell’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932, cioè di una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. In realtà, questo meccanismo di tutela non sempre garantisce al promissario acquirente la realizzazione del suo diritto. Infatti, se il promittente venditore aliena l’immobile a terzi trascrivendo l’atto in data anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale per l’esecuzione in forma specifica, il promissario acquirente non vedrà ammessa la sua azione giudiziaria potendo solo ottenere un risarcimento dei danni. Dunque nell’ottica di una più incisiva tutela del promissario acquirente, si pone la trascrizione del preliminare che travolge le successive trascrizioni effettuate a favore di terzi e contro il promittente venditore (art. 2645bis, co. 2°) purché venga, poi, trascritto il contratto definitivo.

 

 

Natura e disciplina giuridica della trascrizione

Poiché ha natura dichiarativa (e non costitutiva come in altri ordinamenti) la trascrizione non costituisce un obbligo per le parti stipulanti, bensì semplicemente un onere. Ciò significa che la mancata trascrizione di un atto non comporta un vizio dell’atto stesso, che resta valido ed efficace in toto, ma espone l’acquirente alla possibilità di vedersi sottrarre quanto legittimamente acquistato in conseguenza di un atto fraudolento dell’alienante.

 

Se Tizio acquista da Caio un appartamento, e per noncuranza non effettua la trascrizione, potrebbe verificarsi l’ipotesi che Caio, pur non essendo più proprietario del detto immobile, venda ad un altro soggetto lo stesso bene, e se quest’ultimo procederà per primo alla trascrizione, Tizio non potrà opporgli il suo acquisto da Caio. Tizio potrà soltanto rivolgersi a Caio per la restituzione del prezzo e per l’eventuale risarcimento dei danni.

 

La trascrizione, invece, è un obbligo per il notaio o il pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione; tali soggetti, infatti, devono curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile e, comunque, non oltre trenta giorni dalla data dell’atto. Essi, inoltre, sono tenuti al risarcimento dei danni in caso di ritardo.

 

La trascrizione, per la sua natura di onere:

 

— non è soggetta a prescrizione né a decadenza;

— è effettuabile in qualsiasi momento;

— ha efficacia ex nunc (cioè dal momento in cui si trascrive).

 

 

Ambito di applicabilità della trascrizione

Quanto all’ambito di applicabilità della trascrizione, si ricordi:

 

— la trascrizione opera solo per gli acquisti a titolo derivativo e non per quelli a titolo originario. In particolare, nel conflitto fra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, si applicano le regole dell’usucapione;

— le norme sulla trascrizione non valgono nel caso in cui il conflitto da dirimere sia fra soggetti acquirenti da diversi danti causa: bisogna risalire al comune autore, rispetto al quale vale il principio della priorità dell’acquisto;

— essa non vale per gli acquisti a non domino: non ha infatti efficacia sanante salvo quanto detto per l’usucapione abbreviata;

— nel caso che nessuno dei due o più soggetti abbia effettuato la trascrizione, si applica il criterio della priorità dell’acquisto;

— fra due soggetti che abbiano acquistato dallo stesso autore uno un diritto reale e l’altro un diritto di credito, prevale il diritto reale anche se non trascritto.

 

 

Luogo e modalità della trascrizione

La trascrizione deve essere eseguita presso l’ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni oggetto della stessa.

Nel caso in cui un bene sia riportato in più Registri Immobiliari (ipotesi di immobili siti ai confini di diverse circoscrizioni) la trascrizione sarà effettuata presso tutti gli uffici per la parte di loro competenza.

 

Per ottenere la trascrizione di un atto inter vivos è necessario che l’interessato sia munito di:

 

—   copia del titolo in forza del quale si chiede la trascrizione (sentenza – atto pubblico – scrittura privata autenticata);

   una nota di trascrizione in doppio originale (che è una sintesi, in bollo dell’atto da trascriversi) che deve contenere tutti gli elementi previsti dall’art. 2659 (così come modificato dalla L. 27-2-1985 n. 52 e dalla L. 28-2-1997, n. 30).

 

Per ciò che riguarda la trascrizione di un atto mortis causa occorre:

 

—   l’atto di accettazione dell’eredità;

—   il certificato di morte del de cuius;

—   la copia del testamento, se l’acquisto segue in base ad esso;

—   nota, in doppio originale, con gli estremi previsti all’art. 2660 (anche esso modificato dalla L. 27-2-1985 n. 52).

 

Per la trascrizione della domanda giudiziale sono richieste:

 

   copia autentica del documento che la contiene;

   relata di notifica alla controparte.

 

La conservatoria dei Registri Immobiliari è il luogo in cui vengono effettuate tutte le trascrizioni afferenti beni immobili. In quasi tutti gli uffici d’Italia, essi seguono un criterio personale: si fa cioè riferimento alle persone che compiono i negozi da trascriversi. Questo significa che per individuare un immobile, non è sufficiente averne gli estremi catastali, ma è necessario individuare almeno uno dei presenti o passati proprietari, perché sarà a nome di questi che risulterà iscritto il bene.

 

Unica eccezione alla archiviazione su base personale è costituita dalla intavolazione vigente nelle provincie di Trento e di Bolzano. In queste ipotesi, infatti, la pubblicità si effettua su base reale (con riguardo, cioè, al bene).

 

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Autore immagine: 123rf com

 


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