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Lo sai che? Pubblicato il 15 febbraio 2016

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Lo sai che? Bed and breakfast in condominio solo se non crea danno agli altri

> Lo sai che? Pubblicato il 15 febbraio 2016

Il condominio deve dimostrare l’effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni per via dell’espletamento dell’attività di affittacamere.

Non c’è ragione per impedire, in via d’urgenza, l’attività di bed and breakfast (B&B) all’interno di un condominio se gli altri proprietari non danno una concreta ed effettiva prova di un pregiudizio ad essi derivante da tale attività. È quanto chiarito dal Tribunale di Milano con una recente ordinanza [1].

Di recente la questione dei B&B all’interno degli edifici destinati ad uso residenziale è stata oggetto di una interessante sentenza della Cassazione [2], la quale ha rivisitato, in senso più restrittivo, il proprio precedente orientamento: secondo la Corte, la presenza di un esplicito divieto, contenuto nel regolamento di condominio di tipo contrattuale (quello cioè approvato all’unanimità o con la stipula del rogito notarile, in sede di acquisto dalla ditta costruttrice), impedisce al singolo condomino di adibire il proprio appartamento ad attività di affittacamere. Ciò perché, se il regolamento vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, allora non c’è spazio né per i B&B, né per l’attività alberghiera.

È chiaro, però, che se tale divieto non è esplicitato nel regolamento, quello che succede nelle quattro mura del singolo appartamento non può riguardare il condominio, né esso può stabilire l’uso che il proprietario debba fare della propria abitazione. Salvo che ciò costituisca un danno per l’intero edificio. Danno che – sottolinea la sentenza in commento – deve essere dimostrato concretamente. In altre parole, l’amministratore di condominio (che agisce per conto di tutti gli altri condomini) ha sempre l’obbligo di dimostrare il grave pericolo che giustifica l’emissione di un provvedimento d’urgenza volto a bloccare l’attività di B&B. Qualora non venga soddisfatto tale onere, la richiesta non potrà che essere rigettata.

La posizione del tribunale di Milano, dunque, rispetto alla recente giurisprudenza, è certamente più favorevole al proprietario, ammettendo la possibilità di uno stop all’attività di bed and breakfast, ma solo dietro rigorosa prova di un danno imminente alla tranquillità e alla sicurezza di tutti gli altri proprietari.

note

[1] Trib. Milano, ord. del 10.02.2016.

[2] Cass. sent. n. 109/2016.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, ordinanza 4 – 10 febbraio 2016
Presidente Manunta – Relatore Rota

Ordinanza

Il Condominio di Via Ponte Seveso n. XX in Milano ha azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso la condomina T.D., proprietaria di un monolocale di mq 35 ubicato al quinto piano dello stabile, nonché avverso il conduttore della predetta unità immobiliare R. D., al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo dì bed and breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di. soggetti estranei alla compagine condominiale. Si è costituito in giudizio il conduttore R. D. il quale ha contestato in fatto e diritto il merito delle avverse pretese invocando il rigetto della domanda cautelare: in via preliminare R. D. ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva stante il fatto che il soggetto incaricato dello svolgimento dell’attività di affittacamere ad opera della proprietaria T.D. fosse tale s.r.l. lYlslite, società quest’ultima svolgente attività di locazione turistica di immobili per brevi periodi.
Instaurato il contraddittorio tra le parti, il Giudice di prime cure ha disatteso l’eccezione di difetto di legittimazione passiva fatta valere da R. D. e, quanto al merito, ha disatteso la domanda cautelare del Condominio di Via Ponte Seveso n. XX in Milano stante l’assenza del periculum in mora a fondamento del ricorso.
A seguito del reclama del Condominio di Via Ponte Seveso n. XX in Milano si è pervenuti all’odierno giudizio avanti al Collegio che, dopo una vivace discussione tra le parti, ha assunto la seguente ordinanza.
Il provvedimento assunto dal giudice di prime cure si palesa del tutto corretto e meritevole di conferma per i motivi di seguito indicati.
Devesi nuovamente disattendere l’eccezione di difetto di legittimazione passiva fatta valere da R. D. per il fatto che il soggetto incaricato dalla proprietaria T.D. dello svolgimento dell’attività di affittacamere e locazioni turistiche per brevi periodi sarebbe stata la s.r.l. D’Elite quale soggetto esercente tale specifica attività: sussiste agli atti di causa il contratto di locazione ad uso abitativo datato 27 raggio 2015, regolarmente registrato presso i competenti uffici pubblici, in virtù del quale T.D. ha concesso in godimento al R. D. l’immobile per cui è lite, il che spazza via ogni dubbio in merito alla legittimazione passiva – rectius titolarità dal lato passivo nel rapporto dedotto in giudizio – dell’odierno reclamato in quanto soggetto in concreto effettivo detentore del bene per cui è lite.
Nel merito devesi osservare che, sia pur ad una delibazione sommaria propria della presente fase cautelare, l’attività di affittacamere e/o di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio di Via Ponte Seveso n. in Milano hanno inteso realizzare all’interno della predetta unità immobiliare si pone in contrasto con quanto stabilito dall’art. 3, lettera b), dei regolamento di condominio; ciononostante tale considerazione non appare sufficiente ad accogliere la domanda cautelare azionata dal Condominio di Via Ponte Seveso n. XX in Milano stante il manifesto difetto del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultimo invocata.
Senza volere nella presente sede entrare nell’annosa questione del se la lesione di diritti aventi contenuto di natura. non patrimoniale – quale la tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni – richieda una pronta tutela per il fatto che il pericolo del pregiudizio irreparabile sia insito nella lesione stessa dell’interesse protetto dall’ordinani cnto, ad avviso del Collegio, nel caso al vaglio del presente giudizio, il Condominio di Via Ponte Seveso n. (…) in \tifano non ha fornito alcun elemento da cuì desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio di Via Ponte Sevesa n. (…) in Milano hanno inteso realizzare all’intero della predetta unità immobiliare: piuttosto il Giudice di prime cure ha messo in risalto come, tenuto conto delle modeste dimensioni del bene all’interno del quale viene svolta la censurata attività, delle modalità operative con cui veniva e viene espletata l’attività incriminata desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l’immobile, nonché infine tenuto conto dei complessivo stato dei luoghi, la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni fosse radicalmente da escludere nel caso in esame.
In definitiva la difesa di parte reclamante ha desunto la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultima invocata dalla mera violazione, ad opera dei convenuti, della disposizione di natura regolamentare in precedenza menzionata che vieta di destinare `gli alloggi a uso colleghi’, quasi si trattasse di un danno in re maga non
bisognevole di prova: resta comunque sullo sfondo se, ferma rimanendo la legittimazione del Condominio ad invocare il rispetto delle disposizioni del regolamento ad opera dei singoli condomini ed ad agire a tale scopo anche in via d’urgenza ex art.. 700 c.p.c., il Condominio possa altresì agire a tutela della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni in luogo di questi ultimi a presidio di beni giuridici spettanti ai singoli compartecipi. Consegue in definitiva la conferma del provvedimento assunto in prime cure ed il rigetto del reclamo del Condominio di Via Ponte Seveso n. (…) in Milano ricorrente.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo a carico del Condominio di Via Ponte Seveso n. (…) in Milano reclamante.

P.Q.M.

Visto l’art. 669 terdecies c.p.c.
1) rigetta il reclamo azionato dal Condominio di Via Ponte Seveso n. (…) in Milano;
2) condanna il Condominio di Via Ponte Seveso n. (…) in Milano al pagamento delle spese di lite a favore del convenuto R. D., spese liquidate complessivamente in Euro 2.100,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario spese generali 15%, iva e epa conce per legge.

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1 Commento

rita Apollonio

16 febbraio 2016 alle 09:43

In questo caso il tema era la pericolosità dell’attività svolta in condominio e il giuice ha verificato che questo non sussiste, però i punti che non mi quadrano sono i seguenti:
la destinazione d’uso – per i B&B e gli affitti brevi non imprenditoriali non cambia e rimane abitativa, se intestata e gestita dal proprietario e/o possessore – questo da leggi regionali specifiche con tutte le prescrizioni previste; se però il gestore dell’attività in toto è una società specializzata allora forse è diverso e il referente della causa avrebbe dovuto essere tale società e non il proprietario. Nella prima legge sul B&B esisteva una norma legata all’approvazione dell’assemblea condominiale che è stata poi eliminata. I regolamenti condominiali spesso risalgono a periodi nei quali non esistevano tali attività ma a seconda di come sono formulati potrebbero bloccare in effetti le attività di B&B o di affitti brevi al loro interno. Io consiglio sempre di contattre e spiegare al condominio la natura dell’attività che si desidera intraprendere e cercare di mediare, prima che questi fatti avvengano.

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