Bed and breakfast in condominio solo se non crea danno agli altri
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15 Feb 2016
 
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Bed and breakfast in condominio solo se non crea danno agli altri

Il condominio deve dimostrare l’effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni per via dell’espletamento dell’attività di affittacamere.

 

Non c’è ragione per impedire, in via d’urgenza, l’attività di bed and breakfast (B&B) all’interno di un condominio se gli altri proprietari non danno una concreta ed effettiva prova di un pregiudizio ad essi derivante da tale attività. È quanto chiarito dal Tribunale di Milano con una recente ordinanza [1].

 

Di recente la questione dei B&B all’interno degli edifici destinati ad uso residenziale è stata oggetto di una interessante sentenza della Cassazione [2], la quale ha rivisitato, in senso più restrittivo, il proprio precedente orientamento: secondo la Corte, la presenza di un esplicito divieto, contenuto nel regolamento di condominio di tipo contrattuale (quello cioè approvato all’unanimità o con la stipula del rogito notarile, in sede di acquisto dalla ditta costruttrice), impedisce al singolo condomino di adibire il proprio appartamento ad attività di affittacamere. Ciò perché, se il regolamento vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, allora non c’è spazio né per i B&B, né per l’attività alberghiera.

 

È chiaro, però, che se tale divieto non è esplicitato nel regolamento, quello che succede nelle quattro mura del singolo appartamento non può riguardare il condominio, né esso può stabilire l’uso che il proprietario debba fare della propria abitazione. Salvo che ciò costituisca un danno per l’intero edificio. Danno che – sottolinea la sentenza in commento – deve essere dimostrato concretamente. In altre parole, l’amministratore di condominio (che agisce per conto di tutti gli altri condomini) ha sempre l’obbligo di dimostrare il grave pericolo che giustifica l’emissione di un provvedimento d’urgenza volto a bloccare l’attività di B&B. Qualora non venga soddisfatto tale onere, la richiesta non potrà che essere rigettata.

 

La posizione del tribunale di Milano, dunque, rispetto alla recente giurisprudenza, è certamente più favorevole al proprietario, ammettendo la possibilità di uno stop all’attività di bed and breakfast, ma solo dietro rigorosa prova di un danno imminente alla tranquillità e alla sicurezza di tutti gli altri proprietari.


La sentenza

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, ordinanza 4 – 10 febbraio 2016
Presidente Manunta – Relatore Rota

Ordinanza

Il Condominio di Via Ponte Seveso n. XX in Milano ha azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso la condomina T.D., proprietaria di un monolocale di mq 35 ubicato al quinto piano dello stabile, nonché avverso il conduttore della predetta unità immobiliare R. D., al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo dì bed and breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di. soggetti estranei alla compagine condominiale. Si è costituito in giudizio il conduttore R. D. il quale ha contestato in fatto e diritto il merito delle avverse pretese invocando il rigetto della domanda cautelare: in via preliminare R. D. ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva stante il fatto che il soggetto incaricato dello svolgimento dell’attività di affittacamere ad opera della proprietaria T.D. fosse tale s.r.l. lYlslite, società quest’ultima svolgente attività di locazione turistica di immobili per brevi periodi.
Instaurato il contraddittorio tra le parti, il Giudice di prime cure

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[1] Trib. Milano, ord. del 10.02.2016.

[2] Cass. sent. n. 109/2016.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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Commenti
16 Feb 2016 rita Apollonio

In questo caso il tema era la pericolosità dell’attività svolta in condominio e il giuice ha verificato che questo non sussiste, però i punti che non mi quadrano sono i seguenti:
la destinazione d’uso – per i B&B e gli affitti brevi non imprenditoriali non cambia e rimane abitativa, se intestata e gestita dal proprietario e/o possessore – questo da leggi regionali specifiche con tutte le prescrizioni previste; se però il gestore dell’attività in toto è una società specializzata allora forse è diverso e il referente della causa avrebbe dovuto essere tale società e non il proprietario. Nella prima legge sul B&B esisteva una norma legata all’approvazione dell’assemblea condominiale che è stata poi eliminata. I regolamenti condominiali spesso risalgono a periodi nei quali non esistevano tali attività ma a seconda di come sono formulati potrebbero bloccare in effetti le attività di B&B o di affitti brevi al loro interno. Io consiglio sempre di contattre e spiegare al condominio la natura dell’attività che si desidera intraprendere e cercare di mediare, prima che questi fatti avvengano.