Contratto preliminare e destinazione urbanistica diversa: quali tutele?
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20 Feb 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Contratto preliminare e destinazione urbanistica diversa: quali tutele?

Come tutelarsi se si scopre che l’immobile oggetto del contratto preliminare ha una destinazione urbanistica diversa da quella dichiarata dal venditore? Recesso o risoluzione?

 

Destinazione urbanistica effettiva dell’appartamento diversa da quella prevista dal contratto di compravendita (per esempio commerciale invece che abitativa): si può perdere l’interesse all’acquisto ma come si fa a rinunciare se si è già stipulato il contratto preliminare? Vediamo quali sono le tutele possibili.

 

La legge prevede che, se la cosa venduta non ha le qualità promesse o quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto.

 

La mancata corrispondenza tra la destinazione dell’immobile indicata dal venditore e quella risultante dal catasto rappresenta sicuramente un vizio inerente l’uso del bene. L’acquirente, infatti, si troverebbe ad abitare un immobile destinato ad attività commerciale e, se il regolamento edilizio comunale non gli dovesse consentire il cambio di destinazione d’uso, subirebbe tutti i disagi connessi.

 

Secondo parte della giurisprudenza, tuttavia, le garanzie per vizi del bene non possono ritenersi applicabili al preliminare in quanto presuppongono che la consegna del bene (e il trasferimento del relativo diritto) sia già avvenuta e che il contratto definitivo sia stato dunque concluso.

 

Nel caso descritto ci troviamo, invece, nella fase preliminare per cui, a meno che il promissario acquirente non abbia già acquisito il possesso dell’immobile (cosiddetto preliminare ad effetti anticipati), non è ancora possibile beneficiare delle garanzie per vizi attinenti alle qualità e all’uso del bene.

 

Quali tutele spettano allora al promissario acquirente quando la destinazione d’uso dell’immobile dichiarata dal venditore non corrisponde a quella effettiva?

 

Il primo rimedio è quello del recesso dal preliminare (recesso disciplinato dalle stesse parti nel contratto); vi è poi la risoluzione per inadempimento con contestuale risarcimento del danno.

 

In ogni caso resta ferma la possibilità di mantenere in vita il rapporto contrattuale, laddove ciò sia opportuno (per esempio se ci si accerta che è possibile modificare la destinazione dell’immobile prima del rogito), e stipulare il contratto definitivo prevedendo l’apposita clausola secondo cui il venditore deve effettuare il cambio di destinazione urbanistica dell’immobile prima del rogito e con oneri e spese a suo carico.

 

 

Recesso dal contratto preliminare e caparra

È possibile recedere dal contratto preliminare se ciò è espressamente previsto nel preliminare stesso. Solitamente le parti prevedono una sorta di corrispettivo per il recesso; si tratta della cosiddetta “caparra penitenziale”: chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra non potrà chiederle altro, neanche a titolo di risarcimento danni.

 

La caparra penitenziale non va confusa con la caparra confirmatoria (più diffusa): essa vale come anticipazione del prezzo ma, a differenza dell’acconto, comporta determinate conseguenze se l’affare non viene concluso. In particolare, se la compravendita non viene più conclusa:

 

a) per colpa del promissario acquirente, il promittente venditore ha diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra;

 

b) per colpa del promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra da lui versata.

 

Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato, il quale può, in alternativa, insistere per l’adempimento e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.

 

 

Risoluzione del contratto preliminare

Diversa è la risoluzione del contratto: la parte adempiente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte. Se era stata già versata la caparra confirmatoria e il contratto di compravendita non può concludersi per colpa del promittente venditore (che ha nascosto la destinazione d’uso effettiva), il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra da lui versata.

 

Per la risoluzione del preliminare, a differenza di quanto avviene per il recesso, occorre l’intervento del giudice il quale deve accertare che l’inadempimento del promissario venditore sia “apprezzabile”, cioè tanto importante per il promissario acquirente da non consentirgli di stipulare il contratto definitivo.

 

Il fatto che il venditore abbia espressamente dichiarato nel contratto che l’immobile oggetto di compravendita è destinato ad abitazione e, invece, al catasto risulta ad uso commerciale, può comportare un inadempimento tanto grave da legittimare la risoluzione oltre che il risarcimento del danno.

 

Il promissario acquirente può chiedere, oltre alla risoluzione del contratto, il risarcimento dei pregiudizi subìti (tanto il danno emergente quanto il lucro cessante), fornendone la prova.

 

 

Stipula del contratto definitivo e cambio di destinazione urbanistica

In alternativa al recesso e alla risoluzione, il promissario acquirente può decidere di proseguire nella stipula del contratto definitivo (laddove si accerti presso il Comune che sia possibile effettuare il cambio di destinazione urbanistica dell’immobile).

 

La decisione di proseguire nella compravendita rende opportuno stabilire che il cambio di destinazione avvenga prima del rogito e che i relativi oneri e spese siano a carico del venditore o quantomeno divisi tra le parti.

 

Le parti possono eventualmente accordarsi per la riduzione del prezzo dell’immobile.

 

In conclusione, prima di procedere alla stipula del rogito o di chiedere il recesso o la risoluzione del preliminare, il consiglio è quello di verificare:

 

a) eventuali clausole del preliminare sul recesso/risoluzione;

b) natura della caparra versata (se penitenziale o confirmatoria);

c) possibilità di procedere al cambio di destinazione urbanistica dell’immobile e gli adempimenti e costi necessari.


 


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