Infiltrazioni: chi è responsabile e come ottenere il risarcimento
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17 Feb 2016
 
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Redazione
 


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Infiltrazioni: chi è responsabile e come ottenere il risarcimento

Per le infiltrazioni provenienti dall’appartamento vicino ne risponde il proprietario e per quelle derivanti dalle tubature comuni ne risponde il condominio.

 

Quando da un muro si intravedono provenire infiltrazioni di acqua o di umidità è sempre bene agire d’anticipo onde evitare che il fenomeno possa ampliarsi e aumentare il danno. Ciò corrisponde non solo a un comune principio di prudenza, ma anche a una prescrizione del codice civile [1] in base alla quale:

 

– tutte le volte in cui il creditore abbia concorso a cagionare il danno (per esempio, non attivandosi immediatamente per segnalarlo o farlo rimuovere), il risarcimento viene ridotto in base alla sua colpa e alle conseguenze che ne sono derivate. Si pensi al caso in cui il proprietario del piano di sotto, pur vedendo infiltrazioni d’umidità e muffa provenire dal muro adiacente, aspetti un mese prima di comunicarlo al vicino o all’amministratore di condominio;

 

– tutte le volte in cui il creditore poteva egli stesso evitare il danno, con un minimo di diligenza, il risarcimento è negato. Per esempio, nel caso in cui, in corrispondenza di una gocce d’acqua dal soffitto, vi sia un divano di pelle pregiata, il proprietario non può richiedere il risarcimento per tale danno se ben poteva spostare, con il minimo sforzo, tale divano, evitando che si bagnasse.

 

Dunque, la prima regola è attivarsi immediatamente per poter ottenere il risarcimento del danno. Attivarsi significa innanzitutto delegare un perito a compiere un accesso nel proprio appartamento e, con il consenso dei vicini, anche in quelli dai quali potrebbero derivare le relative infiltrazioni. Il proprietario, però, non ha il diritto di entrare in casa altrui, né può averlo l’amministratore di condominio.

Nel caso di diniego da parte del vicino, l’unica soluzione resta il tribunale che, adito con un ricorso in via d’urgenza, può delegare un consulente tecnico nell’effettuare un accesso ai luoghi interessati e verificare le cause delle infiltrazioni.

 

Eventualmente si può anche attivare un particolare procedimento, detto CTU preventiva. In questo modo si chiede al tribunale di nominare subito un Consulente che verifichi l’effettiva causa della infiltrazione se, cioè, derivante da un bene condominiale o di proprietà esclusiva. All’esito della perizia le parti possono già decidere di mettersi d’accordo oppure di proseguire la causa in tribunale.

 

 

La responsabilità del costruttore

La legge stabilisce che il costruttore debba garantire che l’immobile, nel corso di 10 anni dalla sua ultimazione:

– non rovini, in tutto o in parte, per vizio del suolo o per difetto della costruzione;

– non presenti evidente pericolo di rovina.

Tale garanzia riguarda anche le parti di un immobile che presentano una propria autonomia e le modifiche o riparazioni che riguardano una parte importante dell’opera (come il tetto).

 

Il costruttore è unico responsabile per il caso di infiltrazioni d’acqua determinate da:

– carenze nell’impermeabilizzazione;

– difetti costruttivi che interessano i tetti o i lastrici solari;

– cattivo funzionamento di un pluviale incassato nella muratura, posto in prossimità dell’angolo del fabbricato;

– tubature rotte o difettose.

 

Il sistema della responsabilità, dunque, per i primi 10 anni, è triangolare:

 

– il proprietario danneggiato dalla infiltrazioni deve innanzitutto verificare se la causa del danno dipende da una tubatura o da una superficie di proprietà condominiale (si pensi al tetto o al lastrico solare) o di proprietà esclusiva di un condomino. Nel primo caso deve chiedere il risarcimento al condominio, nel secondo caso la domanda va rivolta al condominio. Il confine tra la proprietà condominiale e quella esclusiva può essere individuato a seconda che la tubatura è verticale (proprietà del condominio) o orizzontale (proprietà privata);

 

– a loro volta, il condominio o il vicino che abbiano ricevuto la richiesta di risarcimento, se non sono passati 10 anni dalla ultimazione dell’immobile potranno rivolversi al costruttore dell’edificio chiedendo di essere manlevati per l’eventuale risarcimento pagato al condomino danneggiato.

Se, invece, sono già decorsi i 10 anni, non essendovi più responsabilità del costruttore, tutte le conseguenze economiche ricadono sul soggetto danneggiante (condominio o vicino).

 

 

La responsabilità del venditore

Se l’immobile è stato acquistato non dal costruttore, ma da altro soggetto privato (persona fisica o giuridica che sia), il venditore deve garantire l’acquirente dai vizi preesistenti alla conclusione del contratto siano essi apparenti o occulti.

Sono apparenti i vizi rilevabili dall’acquirente stesso con un rapido e sommario esame del bene venduto o, comunque, oggettivamente riconoscibili con l’uso della normale diligenza.

Sono occulti i vizi non riconoscibili ad un esame immediato del bene o che emergono o possono essere rilevati solo dopo che ne sia iniziata l’utilizzazione (come ad esempio l’insorgenza di infiltrazioni, umidità, ecc.).

Altri vizi occulti sono, ad esempio:

– il difetto di insonorizzazione acustica dell’appartamento compravenduto;

– immobile soggetto a rumori ed immissioni derivanti dall’immobile del vicino;

– gravi vizi di staticità dell’immobile sottaciuti dal venditore;

– il difetto che pur essendo accertabile con una verifica contestuale, non è conoscibile immediatamente poiché tale verifica sarebbe gravosa ed antieconomica tale da superare l’ordinaria diligenza o il normale comportamento dei soggetti dei rapporti commerciali;

– la difformità del bene immobile venduto edificato rispetto alla concessione edilizia;

– il difetto di costruzione che pregiudichi la stabilità di un edificio;

– l’esistenza di una canna fumaria affetta da vizi di propagazione del calore e dei rumori, nonché della caduta di scorie.

 

 

La denuncia dei vizi

Tanto nell’ipotesi in cui la responsabilità sia del costruttore quanto del venditore, l’acquirente deve, con raccomandata a.r., denunciare al venditore i vizi del bene venduto entro il termine di 1 anno, decorrente:

– per i vizi apparenti: dal giorno in cui l’acquirente è stato in grado di esaminare l’immobile, vale a dire, di regola dal giorno in cui questo gli è stato consegnato;

– per i vizi occulti: dal giorno della loro scoperta, da quando cioè l’acquirente ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (il che di norma corrisponde nel momento in cui il perito di parte faccia accesso all’immobile e individui la causa dell’infiltrazione).

L’inosservanza del termine determina l’impossibilità per l’acquirente far valere la garanzia e di avanzare pretese contro il venditore (cosiddetto termine di decadenza).

 

In generale, la denuncia può essere effettuata con qualsiasi mezzo che sia idoneo alla trasmissione e, quindi, anche mediante comunicazione telefonica. Si consiglia, però, di utilizzare sempre un sistema che possa lasciare prova dell’avvenuta denuncia (come ad esempio fax o raccomandata a.r. o PEC).

Per quanto riguarda il contenuto della denuncia, è sufficiente una denuncia generica purché con essa il venditore sia reso edotto che l’acquirente ha riscontrato, seppure in maniera non ancora chiara e completa, che l’immobile è affetto da vizi.

 

 

L’azione in tribunale

L’acquirente deve agire in giudizio (come attore) per far valere la garanzia nel termine di 1 anno dalla denuncia del vizio.

 

Se l’immobile oggetto della vendita presenta dei vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, l’acquirente può esercitare l’azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo pattuito (cosiddetta azione estimatoria). Se, invece, l’acquirente ha già corrisposto il prezzo, può esercitare l’azione di riduzione per ottenerne il parziale rimborso.

Se l’immobile venduto non ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle promesse dal venditore, l’acquirente ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

 

L’acquirente ha sempre il diritto di ottenere il risarcimento del danno subìto, compresi anche i danni provocati dall’immobile viziato.

 

Il risarcimento comprende:
– il danno emergente, e cioè il danno derivante dalle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, dalla mancata o parziale utilizzazione della cosa;
– il lucro cessante, e cioè il danno derivante dalla mancata rivendita del bene. Per la sua determinazione si deve considerare il valore oggettivo del bene venduto ed il deprezzamento subìto a causa del vizio, a prescindere dall’uso che l’acquirente ne ha fatto.


[1] Art. 1227 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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