Usucapione della casa popolare: è possibile?
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18 Feb 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Usucapione della casa popolare: è possibile?

Abito da più di vent’anni in un alloggio popolare assegnatomi dal Comune: posso acquistarne la proprietà con l’usucapione?

 

Gli alloggi di edilizia popolare possono essere acquistati tramite usucapione cioè a seguito di possesso pacifico, in pubblico e ininterrotto per almeno vent’anni, qualora l’inquilino possegga l’immobile con l’intenzione di acquistarlo e non nella veste di semplice locatario.

 

Per comprendere se l’alloggio popolare è usucapibile o meno, occorre guardare alla specifica convenzione di assegnazione e verificare se all’inquilino viene assegnato il possesso o la semplice detenzione dell’immobile.

 

Si potrebbe ragionevolmente argomentare che la convenzione in base alla quale il Comune o altro ente proprietario concede ad un soggetto non abbiente il godimento della casa popolare per finalità abitative non possa configurare un vero e proprio possesso in capo a quest’ultimo bensì una semplice detenzione.

 

Secondo la Cassazione [1], per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia un possesso idoneo all’usucapione o una mera detenzione, occorre far riferimento all’elemento psicologico del soggetto stesso ed a tale fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o un contratto ad effetti obbligatori, dato che solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare nel predetto soggetto l’ “animus possidendi” necessario per l’acquisto tramite usucapione.

 

Ebbene qualora, l’assegnazione della casa popolare prevede il patto di futura vendita, essendo il godimento funzionale all’acquisto della proprietà, si può affermare che il soggetto abiti l’immobile in qualità di possessore e che il possesso pacifico e ininterrotto unitamente all’adozione di comportamenti “da proprietario” (per esempio ristrutturazione, installazione di nuovi impianti ecc.), possa legittimare l’acquisto per usucapione della casa.

 

Difatti, con il patto di futura vendita o riscatto, la convenzione avente ad oggetto l’assegnazione di case popolari non tende solo ad attribuire il godimento del bene (che si realizza, appunto, attraverso il trasferimento della mera detenzione, caratterizzando coerentemente la consegna della cosa) ma è in funzione di un comune proposito di trasferimento della proprietà o di un diritto reale, alla quale è coerente il passaggio immediato del possesso.

 

L’immediato trasferimento del possesso della casa popolare fa escludere la mera detenzione, anche in mancanza dell’immediato effetto reale del contratto.  Ciò avviene nella cessione in uso dell’alloggio medesimo con promessa di vendita e non nell’assegnazione con locazione semplice: in questo secondo caso, il possesso rimane in capo all’ente titolare dell’alloggio e l’inquilino acquista solo la detenzione, non idonea a far maturare l’usucapione.

 

Qualora sussistano i presupposti per usucapire la casa popolare, non può essere di ostacolo la circostanza che l’immobile sia di proprietà di un ente pubblico.

 

Difatti la legge [2] stabilisce che i beni del patrimonio disponibile dello Stato, delle Province e dei Comuni, salvo diversa disposizione speciale, sono soggetti alle stesse regole comuni previste per i beni dei privati (con riguardo per esempio alla vendita, concessione di diritti di godimento ecc.) [3].


[1] Cass. sent. n. 9106/2000.

[2] Art. 828 cod. civ.

[3] Cass. sent. b. 5158/2006.

 


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Commenti
19 Feb 2016 Liborio Mastrosimone

L’articolo pur essendo molto pertinente non è esaustivo e su alcuni punti impreciso e/o poco chiaro . Si fa solo cenno al decreto di assegnazione (convenzione di assegnazione) documento fondamentale – non sono menzionati nè i versamenti e/o mensilità -nè le modalità di riscatto ecc,