Limiti legali della proprietà
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19 Feb 2016
 
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Limiti legali della proprietà

Limiti alla proprietà posti nell’interesse pubblico e nell’interesse privato e obblighi del proprietario.

 

I limiti posti dall’ordinamento giuridico alla proprietà si distinguono in due grandi categorie:

 

limiti posti nell’interesse pubblico;

limiti posti nell’interesse privato.

 

Comuni a entrambi i tipi di limiti sono i seguenti caratteri:

 

reciprocità: se i limiti, infatti, valgono a delimitare il confine dei poteri dell’un proprietario rispetto all’altro, è evidente che ciascuno dei due si troverà, nei confronti dell’altro, nella stessa posizione. Così, se io non posso costruire a una distanza inferiore a un metro e mezzo dal confine col mio vicino, ugualmente questi non potrà, rispetto al mio fondo, costruire a distanza inferiore;

 

essenzialità: i limiti sono essenziali al concetto stesso di proprietà in quanto lo delineano e ne definiscono il contenuto;

 

intrinsecità: i limiti sono intrinseci al diritto di proprietà, non nascono separatamente da questo o successivamente a esso o in base a un diverso titolo di acquisto, ma uno actu col diritto di proprietà, da cui non sono autonomi;

 

perpetuità: essendo intrinseci alla proprietà, anch’essi partecipano al carattere della perpetuità.

 

 

I limiti posti nell’interesse pubblico

Il più importante dei limiti nell’interesse pubblico (limiti cd. interni) è quello dipendente dalla funzione sociale che l’art. 42, co. 2, Cost. assegna al diritto di proprietà: «il proprietario non può godere del bene se non nei limiti in cui tale godi-mento è giustificato da un interesse generale e, viceversa, la proprietà può essere sempre compressa quando ciò sia utile socialmente» (GAZZONI). Gli istituti fondamentali da cui si desume tale funzione sono:

 

l’espropriazione per pubblica utilità (artt. 42 Cost., 834 c.c.), istituto in base al quale un soggetto, previo pagamento di un indennizzo, è privato, in tutto o in parte, di uno o più beni immobili di sua proprietà per una causa di pubblico interesse legalmente dichiarato (es.: realizzazione di opere di pubblica utilità). L’autorità competente alla realizzazione dell’opera pubblica o di pubblica utilità provvede anche all’emanazione degli atti del procedimento espropriativo (art. 7 d.P.R. 327/2001 – Testo unico sull’espropriazione). Oggetto dell’espropriazione è il diritto di proprietà o altro diritto reale, nonché i diritti personali di godimento su beni immobili. Non possono essere espropriati, invece, gli edifici aperti al culto (se non per gravi ragioni e previo accordo con la competente autorità), i beni demaniali e — tranne alcune eccezioni — i beni patrimoniali indisponibili, nonché le sedi di rappresentanze diplomatiche di Stati esteri. L’indennizzo deve essere unico (cioè va pagato al proprietario o all’enfiteuta, e i titolari di diritti reali limitati sul bene, ad es. usufrutto e servitù, possono far valere i loro diritti soltanto sull’indennità liquidata al proprietario o all’enfiteuta) e giusto (deve essere cioè il massimo contributo che lo Stato può corrispondere per il sacrifico subito dal soggetto espropriato);

 

la requisizione in proprietà, provvedimento adottato per esigenze di carattere miliare, che può avere ad oggetto soltanto beni mobili (es.: veicoli). L’indennità è dovuta dal momento del trasferimento del bene;

 

l’occupazione d’urgenza, che può essere disposta qualora l’avvio dei lavori rivesta carattere di particolare urgenza, tale da non consentire, in relazione alla particolare natura delle opere, il ricorso alla procedura espropriativa ordinaria: in tal caso, può essere emanato un decreto motivato che determina in via provvisoria l’indennità di espropriazione e che dispone anche l’occupazione anticipata dei beni immobili necessari. Il decreto contiene l’elenco dei beni da espropriare e dei relativi proprietari, indica i beni da occupare e determina l’indennità da offrire in via provvisoria. Il proprietario, nei trenta giorni successivi alla immissione in possesso, può, nel caso non condivida l’indennità offerta, presentare osservazioni scritte e depositare documenti (art. 22bis d.P.R. 327/2001).

 

Altri importanti limiti riguardano:

 

la destinazione dei suoli, determinata dai Comuni, in apposti piani regolatori, che contengono la regolamentazione dell’assetto del territorio;

 

– il diritto di costruire sul proprio terreno (lo ius aedificandi) subordinato al rilascio del permesso di costruire, necessario in tutti gli interventi di trasformazione urbanistica e edilizia del territorio come gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica e gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici o della destinazione d’uso. La L. 106/11, che ha convertito il D.L. 70/11, ha introdotto il meccanismo del silenzio-assenso per il rilascio del permesso di costruire, che si intende rilasciato se è decorso il termine complessivo per la conclusione del procedimento (150 giorni dalla domanda) senza che l’ufficio abbia richiesto integrazioni o modifiche e senza che sia stato comunicato il formale diniego. In alternativa al permesso di costruire possono essere realizzati, mediante Dia (Denuncia inizio attività), alcuni interventi edilizi di consistenza maggiore rispetto a quelli soggetti a Scia, come previsto dall’art. 22, co. 3, D.P.R. 380/2001, ovvero interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione degli strumenti urbanistici generali. La Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), infine, consente al cittadino di eseguire immediatamente, nell’immobile di sua proprietà, alcuni lavori edilizi di limitata entità, dopo aver presentato all’Amministrazione comunale un’apposita segnalazione, asseverata da un tecnico abilitato. L’Amministrazione comunale, nel termine di 30 giorni dalla presentazione, può effettuare verifiche e controlli ed eventualmente emettere un provvedimento di divieto di prosecuzione dell’attività;

 

– nella proprietà fondiaria, ricordiamo i limiti posti in materia di: bonifica integrale dei territori (artt. 857 ss.); vincoli per scopi idrogeologici e difese fluviali (artt. 866 ss.).

 

Ulteriori limiti sono stati poi introdotti dalle leggi n. 349 del 1986 e n. 183 del 1989. La prima, istitutiva del Ministero dell’Ambiente, prevede l’obbligo di risarcire i danni a carico di chi con fatti dolosi o colposi compromette l’ambiente; la seconda ripartisce i compiti per la difesa del territorio tra il ministero dei lavori pubblici e quello dell’ambiente.

 

 

I limiti posti nell’interesse privato

Detti limiti concernono la proprietà immobiliare e regolano i rapporti tra proprietà vicine (diritti e doveri di vicinato). Essi, in particolare, riguardano:

 

– le distanze nelle costruzioni (artt. 873-899): tale materia è regolata sia dai regolamenti comunali che dal codice civile che, in mancanza di disposizioni regolamentari, stabilisce la distanza di tre metri.

Una eccezione, di recente introduzione, è costituita dall’art. 896bis (introdotto ex L. 24 dicembre 2004, n. 313 in materia di apicoltura) che dispone, tra l’altro, che gli apiari devono essere collocati a non meno di dieci metri da strade di pubblico transito e a non meno di cinque metri dai confini di proprietà pubbliche o private.

In tema di distanze vige il criterio della prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul proprio fondo confinante o vicino a un altro, ha una triplice facoltà alternativa: costruire sul confine; costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile o quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi confinanti, salva in tal caso la possibilità, per il vicino che costruisca successivamente, di avanzare la propria costruzione fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell’avanzamento della costruzione.

 

Soltanto se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione; viceversa, qualora tali regolamenti consentano la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all’obbligo di rispettare una de-terminata distanza da esso, opererà il principio della prevenzione.

Il sistema codicistico delle distanze legali ha lo scopo di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose o pericolose per le parti interessate, con riflessi sull’interesse della generalità degli abitanti della zona, e su tale logica si fonda il principio della prevenzione, il cui contenuto consiste nel fatto che il proprietario che costruisce per primo (preveniente) è, in linea di principio, libero di farlo anche sul confine, con la sola avvertenza che, a seconda della scelta da lui operata, il vicino (prevenuto) avrà a disposizione, nell’edificare, una serie di alternative alle quali il preveniente dovrà a sua volta sottostare.

 

Giurisprudenza

La violazione delle distanze legali nelle costruzioni integra una molestia al possesso del fondo confinante contro la quale può essere esercitata l’azione di manutenzione (Cass. 25475/2010) perché, anche quando non ne comprime di fatto l’esercizio, comporta automaticamente una modificazione o una restrizione delle relative facoltà.

In altre parole, la violazione delle distanze legali comporta sempre un pregiudizio per il possessore confinante, con la conseguenza che contro detta violazione quest’ultimo è legittimato a reagire senza che sia necessario accertare se la violazione delle distanze legali abbia in concreto causato una restrizione del potere di fatto sulla cosa mediante privazione del possessore di alcune delle facoltà a lui spettanti.

Inoltre, il danno conseguente alla violazione delle norme sulla distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, determinando quest’ultima un asservimento di fatto del fondo del vicino, al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria (Cass. 10600/1999).

 

Sulle distanze si segnalano inoltre gli artt. 874 e 875 riguardanti la comunione forzosa del muro: il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può ottenere una sentenza costitutiva per cui il muro, posto sul confine o a distanza inferiore ad un metro e mezzo, diventa comune, previo pagamento del valore della metà del suolo e del muro;

 

– le luci e le vedute (artt. 900-907): le disposizioni in materia contemperano sia l’esigenza del proprietario dell’immobile di ricevere aria e luce, che l’esigenza del proprietario vicino di non essere esposto alle curiosità altrui. Le finestre si distinguono in:

 

luci: sono tutte le aperture di un edificio che permettono solamente il passaggio di luce e aria e non anche di affacciarsi sul fondo del vicino. Ai sensi dell’art. 901, le luci che si aprono sul fondo del vicino devono: essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati; avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa;

 

Giurisprudenza

Le aperture che, pur non presentando i requisiti prescritti dell’art. 901 per le luci e non avendo neanche i caratteri delle vedute (cioè, non consentano l’inspectio e la prospectio sul fondo vicino), devono considerarsi luci irregolari, e sono soggette alla disciplina dettata dall’art. 901, non esistendo nel nostro ordinamento un tertium genus oltre le luci e le vedute. Pertanto, il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce irregolare può chiedere che vengano rispettati i requisiti previsti dall’art. 901, ma non può chiederne la chiusura. Qualora, invece, non sia possibile regolarizzare la luce in osservanza delle prescrizioni di cui all’art. 901 c. c., e cioè sia impossibile far acquistare alla medesima, mediante opportuni adattamenti, i requisiti stabiliti dalla legge, deve disporsene la chiusura (Cass. 3508/1975).

 

vedute o prospetti: sono le aperture destinate, per loro normale e prevalente funzione, a guardare e ad affacciarsi verso il fondo del vicino, cioè le finestre, i balconi, le terrazze e simili, mentre tale qualifica non spetta, di regola, ad altri manufatti (portoni, ballatoi etc.) destinati principalmente all’ingresso e al passaggio delle persone e non a consentire la sosta e l’affaccio verso il fondo altrui. La veduta, quindi, consente sia l’inspectio, e cioè la possibilità di guardare nel fondo del vicino senza l’uso di mezzi artificiali, e la prospectio, ossia la facoltà di sporgere il capo e di vedere nelle diverse direzioni in modo agevole. Le vedute possono essere dirette (per-mettono di guardare frontalmente il fondo del vicino in base ad un criterio topografico, cioè a seconda dell’angolo che forma il confine del fondo con il muro della finestra, oppure in base ad un criterio che tiene conto della posizione dell’osservatore), oblique o laterali se, volgendo il capo da un lato all’altro, è possibile guardare il fondo altrui. In particolare, nelle vedute laterali il confine e il muro del prospetto danno vita ad un angolo piatto; nelle vedute oblique, il muro della veduta forma un angolo retto od ottuso con il confine del fondo vicino ad angolo retto od ottuso;

 

– le acque private (artt. 909-921): appartengono al proprietario del suolo su cui esistono. Si rileva, però, che la loro importanza è scarsa, dal momento che tutte le acque sotterranee e superficiali appartengono al demanio dello Stato, ad eccezione delle acque piovane non ancora convogliate in corso d’acqua o in invasi o cisterne (D.P.R. 238/1999, che ha, tra l’altro, abrogato l’art. 910 c.c.);

 

– lo stillicidio (art. 908): il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vi-cino. Pertanto, in caso di realizzazione di tetti che presentino una pendenza sul fondo del vicino, occorre che venga impedito il defluire delle acque su questo fondo, attraverso particolarità modalità costruttive o altri accorgimenti tecnici (e.: installazione di gronde). L’art. 908 è un’applicazione del divieto di immissioni stabilito dall’art. 844. L’articolo può però essere derogato dalle parti, che possono creare una servitù di stillicidio.

 

 

Obblighi del proprietario

Questa categoria riunisce tre ipotesi principali (GALGANO):

 

– in deroga al principio di esclusività, il Codice Civile prevede alcune ipotesi in cui il proprietario deve consentire l’accesso al proprio vicino (vedi infra);

 

– il proprietario di terreni destinati all’agricoltura ha l’obbligo di coltivare il fondo, pena la assegnazione in affitto a chi ne faccia richiesta (L. 440/1978);

 

– il proprietario che ottiene il permesso di costruire ha l’obbligo di contribuire ai costi sostenuti dal Comune per le opere di urbanizzazione primaria (es.: rete fognaria e idraulica) e secondaria (servizi sociali).

 

Manuale-di-Istituzioni-di-Diritto-Privato

 

 


 


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