Le immissioni
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26 Feb 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Le immissioni

La disciplina delle immissioni di fumo, calore, esalazioni e rumori nella proprietà del vicino.

 

La disciplina delle immissioni contenuta nell’art. 844 c.c. detta i criteri per regolare eventuali conflitti tra usi incompatibili di fondi vicini determinati dalla propagazione di fattori disturbanti causati dall’opera dell’uomo.

 

Prima caratteristica delle immissioni è la materialità, in quanto devono generare sostanze fisicamente misurabili. Non tutta la dottrina ammette che le immissioni immateriali, derivanti dall’esercizio sul fondo vicino di attività degradanti o ripugnanti che arrecano offesa al decoro o alla morale siano soggette alla disciplina in questione. In questi casi l’uso anormale della cosa propria originerà solo un obbligo al risarcimento dei danni verso i vicini danneggiati.

 

La disposizione è applicabile alle emissioni di suoni, fumi, odori, rumori o scuotimenti che risultano essere effetti indiretti e mediati, provenienti da un’attività lecita svolta in modo continuato o periodico, ma non accidentale; devono inoltre provenire da un fondo, e non essere determinate da circostanze ambientali.

 

Tra le immissioni intollerabili possono rientrare anche le immissioni elettromagnetiche.

 

La norma non si applica alle immissioni acustiche intollerabili da sorvolo di aerei, in relazione alle quali trova applicazione l’art. 44 d.P.R. 327/2001, trattandosi di norma speciale che attribuisce un indennizzo per l’irreversibile diminuzione del godimento di un immobile per effetto di immissioni intollerabili che siano dovute a un’opera pubblica (Cass. 15223/2014).

 

Altro fattore individuato dalla norma è la vicinanza dei fondi, che non significa contiguità.

 

La situazione di intollerabilità deve inoltre essere attuale e non meramente potenziale o semplicemente temuta.

 

 

La normale tollerabilità

L’art. 844, co. 1, c.c., stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni che non superino la normale tollerabilità e offre una soluzione di compromesso diretta a garantire, in caso di conflitto tra vicini, la maggiore libertà di esercizio del diritto proprio con il minor danno reciproco.

 

La tollerabilità delle immissioni non va desunta dalla normalità dell’attività che la origina, ma dagli effetti che produce nei vicini, in relazione alla condizione dei luoghi, alle attività normalmente svolte in un determinato contesto produttivo, al sistema di vita e alle abitudini della popolazione del luogo (Cass. 10588/1995).

 

Il criterio principale è quello della condizione dei luoghi, stante l’esigenza di non creare ostacoli allo sfruttamento del suolo secondo le destinazioni connesse a determinate zone del territorio.

 

Il criterio del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà trova applicazione nel caso in cui le immissioni investano fondi a vocazione industriale (DE MARTINO).

 

La normale tollerabilità non è assoluta ma va rapportata alla sensibilità dell’uomo medio e alla specifica situazione ambientale (Cass. 17051/2011).

 

Le immissioni intollerabili non vanno confuse né con una semplice diminuzione della comodità del vicino, né con la totale privazione di una delle sue facoltà di godimento.

 

Quando provengono da un’attività illecita il parametro della normale tollerabilità non va applicato, in quanto non vi è ragione per imporre un sacrificio all’altrui diritto di proprietà.La disciplina in esame è applicabile anche agli edifici condominiali. Pertanto, in caso di immissioni rumorose in danno di un appartamento provenienti dall’impianto termico condominiale ed eccedenti la normale tollerabilità, ai sensi dell’art. 844 c.c., sussiste la responsabilità del condominio, ex art. 2043 c.c., di risarcire i danni subiti dal proprietario dell’unità immobiliare, senza che assuma rilievo la circostanza che l’impianto sia a norma e mantenuto a regola d’arte, in quanto le immissioni moleste integrano comunque gli estremi di un’attività vietata.

 

L’accertamento dell’intensità e dell’intollerabilità delle attività che arrecano disturbo richiede valutazioni tecniche ma non può fondarsi esclusivamente sui parametri massimi fissati dalle leggi anti-inquinamento o dai regolamenti comunali, dettati per difendere la salute dei cittadini o l’ambiente (Cass. 939/2011). Gli standard massimi di tollerabilità contenuti nelle leggi forniscono un parametro orientativo di riferimento al giudice civile e il loro mancato superamento non comporta automaticamente l’assenza di immissioni intollerabili.

 

Normalmente l’accertamento della tollerabilità/intollerabilità delle immissioni è affidato alle valutazioni del consulente tecnico nominato dal giudice e alle prove testimoniali. Tuttavia, il giudice può anche avvalersi delle regole di comune esperienza (per stabilire, ad esempio, se le immissioni notturne di rumori provocate da un bar, impedendo il riposo delle persone che alloggiano in un albergo vicino, siano insopportabili in quanto idonee a provocare un danno alla salute).

 

Nel valutare la tollerabilità delle immissioni la disciplina impone al giudice di effettuare il bilanciamento tra gli interessi della produzione e le ragioni della proprietà ma gli dà la facoltà di tenere conto del preuso, ossia della priorità della forma di utilizzazione dei fondi. Il criterio del preuso ha carattere sussidiario e non dipende dalla priorità nell’acquisto del diritto

 

Il proprietario che lamenti il superamento della normale tollerabilità delle immissioni provenienti dal fondo del vicino non è tenuto a prestare il consenso alla costituzione di una servitù (ad es., installazione di una canna fumaria sul proprio edificio), laddove fosse necessaria per eliminare l’inconveniente (Cass. 8094/2014), e può quindi sempre pretendere l’inibizione dell’attività.

 

Esigenze della produzione e ragioni della proprietà

Secondo l’interpretazione prevalente in giurisprudenza l’art. 844, 2° co., detta una disciplina speciale per le immissioni connesse all’espletamento di attività produttive e ritiene che il dovere del giudice di contemperare le esigenze della produzione con le ragioni proprietarie consenta di elevare la soglia di tollerabilità delle stesse (Cass. 1226/1993). Le immissioni industriali, pertanto, anche quando superano il criterio della normale tollerabilità, sono considerate lecite se non possono essere eliminate o ridotte con misure tecniche non troppo onerose, in quanto la cessazione dell’attività produttiva causa alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietari dei fondi vicini (Cass. 5697/2001).

 

Il criterio del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, posto dall’art. 844, 2° comma, c.c., non implica che nelle zone a prevalente vocazione industriale debbano necessariamente considerarsi lecite e tollerabili le immissioni di qualsiasi natura ed entità determinate dall’attività produttiva, ma implica solo che, nella riconosciuta preminenza dell’interesse collettivo, in termini di prodotto e di occupazione, alla prosecuzione dell’attività immissiva, possa essere effettuata una valutazione comparativa degli interessi ai fini della determinazione del contenuto della sanzione da applicare, attribuendo al giudice, una volta che abbia riconosciuto l’esigenza del mantenimento dell’attività produttiva, il potere di astenersi dall’adozione di misure inibitorie e di far luogo, invece, a statuizioni che consentano la prosecuzione dell’attività immissiva dietro pagamento di un congruo indennizzo, sempre che detta attività rimanga nei limiti della normale tollerabilità, configurandosi come dannosa ma lecita (Cass. 13334/1999).

 

Nei casi di superamento della soglia di normale tollerabilità la liquidazione del danno da immissioni sussiste in re ipsa e deve ignorare qualsiasi criterio di contemperamento di interessi contrastanti e di priorità dell’uso, in quanto, venendo in considerazione unicamente l’illiceità del fatto generatore del danno arrecato a terzi, si rientra nello schema dell’azione generale di risarcimento danni di cui agli artt. 2043 e 2049 c.c. (Cass. 5844/2007).

 

Se le immissioni risultano insopportabili per la salute, perché costanti e ineliminabili, il giudice può ordinare la loro cessazione (Cass. 3675/1989), poiché il limite della tutela della salute è da considerarsi ormai intrinseco nell’attività di produzione oltre che nei rapporti di vicinato, alla luce di un’interpretazione costituzionalmente orientata (Cass. 5564/2010).

 

 

L’indennizzo

Non vi è traccia nella norma in esame e si deve solo alla prassi giurisprudenziale il principio per cui al proprietario del fondo, il cui diritto è parzialmente sacrificato alle esigenze della produzione, è dovuto un congruo indennizzo.

 

Tale pratica giurisprudenziale ha incontrato pareri discordi in dottrina, in quanto la compressione della sfera proprietaria è possibile solo nei limiti della normale tollerabilità, cosicché le immissioni intollerabili vanno comunque interrotte e non monetizzate. Invece, il pagamento imposto all’impresa a favore del proprietario vicino viene a configurarsi come un costo aggiuntivo che le consente di proseguire in ogni caso l’attività inquinante sacrificando il diritto del singolo alle esigenze della produzione (PARDOLESI).

 

In generale l’indennizzo viene commisurato al minor reddito del fondo e deve tener conto dei danni futuri.

 

 

Le forme di tutela

Il nostro ordinamento, al pari degli altri sistemi europei, prevede che, nel caso di turbative nel godimento fondiario, sorgano a favore del titolare del fondo danneggiato due azioni: quella inibitoria di tipo reale diretta ad eliminare le cause delle immissioni e quella risarcitoria a carattere personale, diretta a riequilibrare i sacrifici tra le parti.

 

La legittimazione ad agire, inerente alla tutela inibitoria, coincide con la titolarità del godimento del bene tutelato dalla norma e di conseguenza spetta al proprietario, ma la considera estensibile a tutti i titolari di diritti reali parziali e anche al conduttore, in quanto le immissioni nocive costituiscono molestie di fatto ai sensi dell’art. 1585, co. 2, c.c.

 

L’azione inibitoria ex art. 844 è imprescrittibile, in quanto è connessa con le facoltà di godimento e di scelta che competono al proprietario nello stabilire l’uso del bene.

 

L’art. 844, concepito per risolvere potenziali conflitti di interessi tra usi diversi di unità immobiliari contigue, sulla scia di un’interpretazione dottrinale attenta ai valori della persona, è stato elevato a strumento di tutela della salute.

 

Differenza tra limiti e servitù legali

I limiti legali sono caratterizzati dal fatto che, nell’interesse sociale e soprattutto a scopo preventivo, si tutelano i rapporti di vicinato. Le servitù, invece, sono diritti reali limitati che si concretano in un peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario.

 

Da quanto detto si evincono le differenze tra limiti legali e servitù:

 

a) le servitù sono caratterizzate da:

 

—  estrinsecità: sono autonome rispetto al diritto di proprietà;

 

—  unilateralità: sono poste a carico di un fondo e a vantaggio di un altro fondo;

 

—  corrispettività: richiedono cioè normalmente un corrispettivo;

 

—  prescrittibilità: si prescrivono per il non uso;

 

 

b) i limiti legali, invece, si caratterizzano per la:

 

—  intrinsecità: sono inerenti al diritto di proprietà;

 

—  reciprocità: «coordinano cioè gli interessi di tutti per il bene comune» (BARBERO) armonizzando la coesistenza giuridica dei vari diritti di proprietà;

 

  imprescrittibilità: non si prescrivono in quanto imprescrittibile è il diritto di proprietà.

 

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