Acquisti della proprietà a titolo originario e a titolo derivativo
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26 Feb 2016
 
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Acquisti della proprietà a titolo originario e a titolo derivativo

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario e a titolo derivativo: occupazione, invenzione, accessione, unione, commistione e specificazione.

 

Modi d’acquisto della proprietà sono i fatti giuridici che hanno per effetto l’acquisto della proprietà di una cosa.

Essi sono previsti dal codice all’art. 922 con un’elencazione esemplificativa. Ai modi d’acquisto fa riferimento anche l’art. 42 co. 2 Cost., che riserva alla legge il compito di determinarli, allo scopo di assicurare la funzione sociale della proprietà e di renderla accessibile a tutti.

Tradizionalmente si distingue tra:

 

a) modi d’acquisto a titolo originario: l’acquisto della proprietà non dipende dal diritto di un precedente titolare (ad es., il pescatore diventa proprietario dei pesci caduti nella rete), ma nasce direttamente nel patrimonio dell’attuale titolare (MESSINEO).

 

L’acquisto a titolo originario non si ha solo quando il diritto di proprietà su un bene sorge per la prima volta in capo a un soggetto (come nell’esempio precedente), ma ricorre ogni volta che l’acquisto della proprietà non deriva dal diritto del precedente titolare ma prevale anche su questo (esempio: usucapione, acquisto di beni mobili in base all’art. 1153);

 

b) modi d’acquisto a titolo derivativo: l’acquisto del diritto di proprietà presuppone il suo trasferimento dal precedente proprietario, esso cioè dipende dall’esistenza del diritto del dante causa (ad es., compravendita).

 

Questa distinzione ha rilevanza giuridica in quanto l’acquisto a titolo derivativo è soggetto all’applicazione di due principi generali:

 

—  nessuno può trasferire ad altri maggiori diritti di quanti egli stesso abbia (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet): l’avente causa acquista il diritto solo se il dante causa ne era titolare e l’acquisto è gravato dai diritti reali parziali eventualmente esistenti sulla cosa;

 

—  la risoluzione o la dichiarazione di nullità che colpisce l’acquisto del dante causa si ripercuote sul patrimonio dell’avente causa, facendo venire meno il suo acquisto (resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis).

 

Al contrario, nell’acquisto a titolo originario, si estingue il diritto del precedente proprietario e si estinguono i diritti reali e le garanzie reali esistenti sul bene (GALGANO).

 

Modi di acquisto a titolo derivativo sono i contratti traslativi della proprietà, i trasferimenti coattivi (ad es., l’espropriazione), la successione mortis causa (TRABUCCHI).

 

I singoli modi di acquisto a titolo originario: l’occupazione

Innanzitutto vengono in considerazione i modi di acquisto di cose mobili per le quali non è individuabile alcun soggetto che possa vantare il possesso o la detenzione (cose vacuae possessionis).

 

L’occupazione (artt. 923-926) è la presa di possesso delle cose mobili che non sono di proprietà di alcuno (gli immobili vacanti, invece, sono di proprietà dello Stato e, pertanto, l’occupazione non può avere ad oggetto beni immobili). Tali sono:

 

— le cose mobili che non sono mai state di proprietà di alcuno (res nullius);

— le cose abbandonate (res derelictae).

 

L’art. 923 enumerava tra le res nullius anche gli animali che formano oggetto di caccia o di pesca, ma la L. 157/1992 ha disposto che la fauna selvatica costituisce patrimonio indisponibile dello Stato; pertanto l’occupazione di animali oggetto di caccia costituisce occupazione di res alicuius, non più di res nullius.

 

Per aversi occupazione sono necessari:

 

— l’impossessamento del bene;

— l’intenzione di farlo proprio (animus occupandi).

 

In ordine al rilievo da riconoscere all’animus occupandi si discute intorno alla natura giuridica dell’occupazione:

 

—  alcuni (SANTORO-PASSARELLI, TRABUCCHI) la considerano un negozio di attuazione, ritenendo essenziale tale elemento soggettivo;

 

—  altri (MESSINEO), invece, la considerano un mero atto giuridico, ritenendo sufficiente la mera volontarietà del comportamento e non anche la volontà dell’effetto che questo produce.

 

L’invenzione (artt. 927-933)

Invenzione, in senso giuridico, è il ritrovamento delle cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario o, se questi è ignoto, al Sindaco del luogo ove vengono rinvenute. Si noti, però, che:

 

— se, dopo un anno dalla consegna della cosa, il proprietario non si è presentato a ritirarla, il diritto di proprietà su di essa spetta al ritrovatore;

 

— se il proprietario si presenta, deve al ritrovatore un premio (premium inventionis), che è pari al 10% del valore della cosa stessa.

 

Una forma particolare di invenzione riguarda il tesoro, cioè le cose mobili di pregio, nascoste o sotterrate, di cui nessuno può provare di essere proprietario.

 

Il tesoro appartiene:

 

— al proprietario del fondo in cui si trova, se rinvenuto da costui;

— per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore, se viene ritrovato per caso, nel fondo altrui.

 

Il tesoro è un retaggio di tempi antichi e ha scarsa rilevanza pratica. Ciò dipende soprattutto dal fatto che proprio i casi più rilevanti, quelli che si riferiscono a cose d’interesse storico, archeologico, artistico etc., appartengono sempre al patrimonio indisponibile dello Stato, comunque e da chiunque siano stati ritrovati, e sono di conseguenza sottratti alla disciplina del tesoro, applicandosi ad essi la normativa della legislazione speciale (artt. 826, 839), come confermato dal combinato disposto degli artt. 10 e 91 del D.Lgs. 42/2004 (T.U. beni culturali e paesaggistici). Il primo articolo citato dà un’elencazione dei beni considerati culturali, il secondo dispone che tali beni appartengono allo Stato e, a seconda che siano immobili o mobili, fanno parte del demanio o del patrimonio indisponibile (artt. 822 e 826).

 

 

L’accessione

L’accessione è il fenomeno che si verifica quando il proprietario del suolo diventa titolare di qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, da chiunque realizzata. Intesa in questo senso, l’accessione è disciplinata, oltre che dall’art. 934, anche dagli artt. 935-938.

 

Tuttavia, una parte della dottrina utilizza il termine accessione per indicare un fenomeno più ampio, che comprende anche l’unione e la commistione (art. 939), l’alluvione (art. 941) e l’avulsione (art. 944) (v. infra). In questo senso, l’accessione non riguarda più soltanto le opere realizzate sul fondo, ma esprime l’idea secondo cui, quando due cose appartenenti a diversi proprietari sono unite e la loro separazione non potrebbe farsi senza grave danno, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà della cosa accessoria (accessorium sequitur principale).

 

In particolare l’art. 934 regola l’ipotesi di accessione di un bene (edificio, piantagione o altra costruzione) al bene immobile per eccellenza, il suolo, sancendo (secondo il principio generale) che qualunque piantagione, costruzione o opera che venga materialmente unita al suolo (bene immobile) per unione organica o per opera dell’uomo accede al suolo e diventa proprietà del proprietario di questo, secondo il principio quod solo inaedificatur solo cedit.

 

L’acquisto della proprietà sull’opera non avviene solo a titolo originario ma anche automaticamente e in ciò l’accessione si distingue dall’occupazione e dalla invenzione dove, invece, rileva l’elemento volontaristico (animus occupandi nella occupazione; volontà di restituire il bene nell’invenzione).

 

Un’evidente deroga al principio dell’accessione è costituita dal diritto reale di superficie (art. 952), sempre che l’esistenza di tale diritto risulti da un titolo avente forma scritta (art. 1350 n. 2) e che sia stato trascritto (art. 2643 n. 2).

 

Ricevono poi una disciplina particolare:

 

a) le opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui (art. 935);

b) le opere fatte da un terzo con materiali propri (art. 936);

c) le opere fatte da un terzo con materiali altrui (art. 937).

 

Una particolare ipotesi di accessione di immobile a immobile è regolata dall’art. 938 (cd. accessione invertita) che si ha quando il proprietario di un edificio occupa in buona fede, nella costruzione dello stesso, una parte del fondo attiguo di proprietà altrui.

 

In questo caso, invece di applicarsi la regola generale quod inaedificatur solo cedit (in base alla quale il proprietario del suolo «invaso» dovrebbe acquistare la proprietà sulla costruzione), si inverte la situazione per cui è il proprietario della costruzione ad acquistare (non automaticamente ma in seguito a una sentenza costitutiva del giudice) la proprietà del suolo.

 

Presupposti dell’accessione invertita sono, oltre alla buona fede del costruttore (la quale non può essere presunta ma deve essere da lui dimostrata), anche la consapevolezza e la non opposizione, entro tre mesi, del vicino.

 

 

L’acquisizione sanante contesa tra Corte costituzionale, Sezioni Unite e Corte europea dei diritti dell’uomo

L’art. 34 D.L. 98/2011, convertito in L. 111/2011, ha introdotto, con l’art. 42bis D.P.R. 327/2001, una nuova disciplina dell’occupazione senza titolo di beni per scopi di interesse pubblico, che ha sostituito quella già contenuta nell’art. 43 D.P.R. 327/2001, dichiarato incostituzionale dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 293/2010.

 

L’art. 42bis D.P.R. 327/2001 stabilisce che l’autorità che utilizza un bene immobile per scopi di pubblico interesse, modificato in assenza di un valido ed efficace provvedimento di esproprio o dichiarativo della pubblica utilità, può disporre, valutati gli interessi in conflitto, che esso sia acquisito al suo patrimonio indisponibile e che al proprietario sia corrisposto un indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale subito (quest’ultimo forfettariamente liquidato nella misura del 10% del valore venale del bene).

 

Salvi i casi in cui la legge disponga altrimenti, l’indennizzo per il pregiudizio patrimoniale è determinato in misura corrispondente al valore venale del bene utilizzato per scopi di pubblica utilità.

 

Il provvedimento di acquisizione può essere adottato anche quando sia stato annullato l’atto da cui è sorto il vincolo preordinato all’esproprio, l’atto che abbia dichiarato la pubblica utilità di un’opera o il decreto di esproprio.

 

L’atto è notificato al proprietario, comporta il passaggio del diritto di proprietà sotto condizione sospensiva del pagamento delle somme dovute, ovvero del loro deposito, ed è soggetto a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari a cura dell’amministrazione procedente.

 

Tale disciplina si applica anche ai fatti anteriori alla sua entrata in vigore, e anche se c’è già stato un provvedimento di acquisizione successivamente ritirato o annullato.

 

La necessità di interpretare il diritto interno in conformità con il principio enunciato dalla Corte europea dei diritti dell’uomo, secondo cui l’espropriazione deve sempre avvenire in «buona e debita forma» comporta che l’illecito spossessamento del privato da parte della p.a. e l’irreversibile trasformazione del suo terreno per la costruzione di un’opera pubblica, non danno luogo in via automatica all’acquisto dell’area da parte della p.a., sicché il privato ha diritto di chiederne la restituzione, salvo che decida di abdicare al suo diritto e chiedere il risarcimento del danno per equivalente (Cass. S.U. 735/2015).

 

È quindi esclusa l’automatica acquisizione del bene a seguito della sua irreversibile trasformazione, in tutti i casi in cui la dichiarazione di pubblica utilità sia mancante o carente dei termini o sia annullata o il decreto di esproprio non sia emesso o sia annullato. La realizzazione dell’opera pubblica si configura come mero fatto inidoneo a costituire un valido titolo d’acquisto da parte della p.a.

 

All’Amministrazione interessata resta l’alternativa fra valersi dello speciale potere di acquisizione del terreno di cui all’art. 42bis, quale «legale via d’uscita» per i casi di occupazione sine titulo, e l’obbligo di disporre la restituzione del terreno ai legittimi titolari, demolendo quanto realizzato e disponendo la riduzione in pristino (Cons. Stato 2559/2013).

 

I dubbi di legittimità dell’art. 42bis, ventilati da Cass. 441/2014, sono stati respinti da Corte cost. 71/2015, secondo la quale l’istituto dell’acquisizione sanante non comporta un trattamento privilegiato per la p.a., responsabile di un illecito, né pone il privato in una situazione deteriore rispetto a quella di chi subisce un’espropriazione ordinaria ed è rispettoso del principio del giusto procedimento, poiché può essere disposta solo per soddisfare attuali ed eccezionali ragioni di interesse pubblico e determina l’acquisto del bene da parte della P.A: non in via automatica ma soltanto al momento dell’emanazione dell’atto di acquisizione.

 

In particolare la Corte costituzionale ha affermato che l’adozione del provvedimento acquisitivo presuppone una valutazione comparata degli interessi in conflitto, compresi quelli del privato, e l’assenza di ragionevoli alternative all’adozione del provvedimento acquisitivo va intesa in senso pregnante, in stretta correlazione con le eccezionali ragioni di interesse pubblico richiamate dalla disposizione in esame, da considerare in comparazione con gli interessi del privato proprietario.

 

Non si tratta soltanto di valutare genericamente una eccessiva difficoltà od onerosità delle alternative a disposizione dell’amministrazione, secondo il principio generale ex art. 2058 c.c.: l’adozione dell’atto acquisitivo è consentita esclusivamente allorché costituisca l’extrema ratio per la soddisfazione di «attuali ed eccezionali ragioni di interesse pubblico», come recita l’art. 42bis T.U. espropriazioni.

 

Dunque, solo quando siano stati escluse, all’esito di una effettiva comparazione con i contrapposti interessi privati, altre opzioni, compresa la cessione volontaria mediante atto di compravendita, e non sia ragionevolmente possibile la restituzione, totale o parziale, del bene, previa riduzione in pristino, al privato illecitamente inciso nel suo diritto di proprietà.

 

Del resto, aggiunge la Corte costituzionale, al privato è comunque garantito il diritto di partecipare al procedimento e di far valere l’esistenza dei ragionevoli alternative all’adozione dell’annunciato provvedimento acquisitivo, prima fra tutte la restituzione del bene.

 

Infine, la Corte ha confermato la compatibilità dell’art. 42bis con l’art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo (Cedu), secondo cui «ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno può essere privato della sua proprietà se non per causa di pubblica utilità e nelle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale».

 

È indubbio, tuttavia, che l’acquisizione sanante ponga un problema alla luce del principio di legalità tutelato dalla Convenzione, perché il principio di legalità non si accontenta della mera esistenza di una norma di legge ma impone che le leggi non siano contrasto con il principio costituzionale di eguaglianza e di ragionevolezza intrinseca, anche ai fini dell’esercizio della tutela giurisdizionale, con la garanzia della proprietà privata, posta altresì da vincoli derivanti da obblighi internazionali, con il principio di legalità dell’azione amministrativa nonché con il principio di parità delle parti davanti al giudice. La legalizzazione dell’illegale non è, pertanto, consentita neppure a una norma di legge.

 

 

Ipotesi di accessione di immobile a immobile

È relativa a situazioni in cui la proprietà di un fondo, posto, in genere, lungo le rive dei fiumi o dei torrenti, si amplia sino a ricomprendere in sé altre porzioni di territorio formatesi in conseguenza dei fenomeni naturali. Ricorre nelle ipotesi di:

 

1)   alluvione, cioè insensibile e progressivo incremento portato dalle acque ad un fondo: il proprietario del fondo acquista la proprietà di tali incrementi di terreno;

 

2)   avulsione, cioè distacco da un fondo, per opera di fiumi o torrenti, di una parte di terreno che si unisce ad altro fondo: il proprietario del fondo accresciuto ne acquista la proprietà, ma è tenuto ad indennizzare il proprietario che ha subito la diminuzione;

 

3)   alveo abbandonato, che si ha quando un fiume, formandosi un nuovo letto, abbandona il letto precedente: in tal caso l’alveo abbandonato appartiene al demanio;

 

4)   isola formata nel fiume, che appartiene al demanio pubblico.

 

Si tratta di una serie di casi relativi ad incrementi fluviali e a mutamenti del letto di fiumi, che ci tramanda il diritto romano e che in gran parte presentano ancora l’antica disciplina.

 

 

Unione, commistione e specificazione

L’unione o commistione si verifica quando due o più cose mobili appartenenti a diversi proprietari, vengono ad unirsi in modo tale da formare un sol tutto e non è possibile separarle senza danno. La proprietà della cosa così ottenuta diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascun proprietario; se, però, una delle cose può considerarsi principale, o vale molto di più delle altre, il suo proprietario acquista la proprietà del tutto, con l’obbligo di corrispondere agli altri proprietari il valore delle altre cose.

 

La specificazione ha una sua particolare giustificazione socio-economica in quanto prevede un conflitto, non tra due proprietà, ma tra proprietà e lavoro, che è risolto in modo particolare.

 

La specificazione si ha quando si crea, mediante il lavoro, una nuova cosa con materia appartenente ad altri (es.: con legno altrui ci si costruisce una barca). In tal caso il codice vigente (a differenza del precedente che invece dava prevalenza alla proprietà) dà valore all’elemento del lavoro: il fondamento dell’acquisto della proprietà è dato dal lavoro umano. Pertanto, la proprietà della cosa così ottenuta:

 

—  spetta, di regola, a colui che ha compiuto il lavoro (cd. specificatore) (previo pagamento del valore della materia);

—  spetta, invece, al proprietario della materia, soltanto se il valore di essa è di molto superiore al valore della mano d’opera (previo pagamento del prezzo di quest’ultima).

 

Unione, commistione e specificazione sono tipiche figure di accessione di mobile a mobile.

 

 

L’accessione nella comunione legale tra coniugi

Secondo l’orientamento prevalente, nel regime di comunione legale, la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi, sul suolo di proprietà personale ed esclusiva di uno di essi, appartiene esclusivamente a quest’ultimo in virtù delle disposizioni generali in materia di accessione e, pertanto, non costituisce oggetto della comunione legale, ai sensi dell’art. 177, comma 1, lett. b). In tale ipotesi, la tutela del coniuge non proprietario del suolo, opera non sul piano del diritto reale (nel senso che in mancanza di un titolo o di una norma non può vantare alcun diritto di comproprietà, anche superficiaria, sulla costruzione), ma sul piano obbligatorio, nel senso che a costui compete un diritto di credito relativo alla metà del valore dei materiali e della manodopera impiegati nella costruzione (Cass. S.U. 651/1996).

 

Un diverso orientamento afferma, invece, che l’art. 177, lett. a), secondo cui gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio costituiscono oggetto di comunione, è una norma che si pone in un rapporto di specialità con l’art. 934, e quindi prevale su quest’ultima, perché rispetto a questa ha, come elemento specializzante, il rapporto di coniugio esistente tra il proprietario del suolo e chi con il medesimo proprietario concorre alla realizzazione su tale suolo di una costruzione. Costituisce, pertanto, oggetto di comunione legale la costruzione del fabbricato realizzato in costanza di matrimonio su terreno di esclusiva proprietà di uno dei coniugi (Trib. Massa 3-3-1994).

 

 

Modi di acquisto a titolo derivativo

I modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono:

 

1)  contratti traslativi di proprietà (ad es., compravendita);

2)  trasferimenti coattivi (ad es., espropriazione);

3)  successione a titolo di eredità o di legato.

 

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