Vizi nell’appartamento di proprietà: tutele per l’acquirente
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20 Feb 2016
 
L'autore
Angelo Forte
 


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Vizi nell’appartamento di proprietà: tutele per l’acquirente

Una guida utile per tutelarsi nell’ipotesi in cui si manifestino vizi di progettazione nell’immobile acquistato.

 

Non è purtroppo raro il caso di vizi strutturali che si manifestino più o meno improvvisamente nell’appartamento (e/o nelle sue pertinenze) costato grandi sacrifici e che è stato acquistato impegnandosi con un mutuo oneroso ed impegnativo. Come tutelarsi in questi assai spiacevoli casi?

 

Innanzitutto un consiglio: prestate molta attenzione alle clausole presenti sia nel contratto preliminare (cosiddetto “compromesso”) che nel rogito notarile.

Potrebbe capitare (anzi, capita assai di frequente) che siano inserite clausole in cui si fa cenno al fatto che l’acquirente ha già visto e gradito l’immobile e lo accetta nello stato di fatto che ha avuto modo di constatare.

 

Ecco: nonostante il fatto che questo tipo di clausole non possano esonerare da qualunque responsabilità il venditore (anche nel caso in cui sia egli stesso il costruttore), è consigliabile chiedere fin da subìto l’eliminazione o la correzione di esse (magari modificandole limitandosi a dire che l’acquirente ha constatato solo l’assenza di vizi grossolani e apparenti) in quanto in un eventuale successivo giudizio avente ad oggetto richieste di riparazioni, riduzione di prezzo o risarcimenti, queste clausole possono essere usate per rendere più complicata per il promissario acquirente la prova che non avesse avuto alcuna conoscenza dei vizi.

 

Fatta questa premessa, vi è da dire che la legge [1] tutela anche l’acquirente con una garanzia che opera nel caso in cui emergano difetti e/o vizi progettuali tali da alterare la struttura e funzionalità dell’immobile incidendo negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile stesso [2].

 

È necessario sapere che la garanzia prevista dalla legge può essere invocata:

 

– se il vizio o difetto sia rilevante (la legge, cioè non garantisce da vizi minimi e che non incidono in modo serio sul godimento dell’immobile);

 

– anche se il vizio si manifesta solo nelle pertinenze dell’immobile (ad esempio nel garage o nelle parti comuni condominiali);

 

– anche se il vizio o difetto si manifesta su elementi accessori o secondari dell’immobile (sempre che, ovviamente, il difetto sia tale da incidere in modo consistente sul pacifico godimento dell’immobile nella sua interezza);

 

– nei confronti dell’appaltatore che ha eseguito l’opera in completa autonomia oppure nei confronti del venditore se è fornito della competenza per dare direttamente, o tramite il direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore che ha semplicemente eseguito le direttive del venditore e/o dei soggetti dal venditore stesso incaricati e, comunque nei confronti di tutti i soggetti che abbiano posto in essere condotte o omesso attività che siano state concausa del vizio [3];

 

– solo se il vizio viene denunciato entro un anno dalla sua scoperta (cioè, per meglio dire, un anno dalla conoscenza sicura che l’acquirente abbia maturato dei difetti e delle loro cause anche a seguito dell’espletamento degli accertamenti tecnici necessari a identificare con certezza le cause);

 

– solo se, poi, entro un anno dalla denuncia del vizio venga iniziata l’azione giudiziale nei confronti del soggetto responsabile oppure venga interrotta la prescrizione annuale (inviando, ad esempio, una raccomandata a.r. al soggetto ritenuto responsabile) [4];

 

– solo se, comunque ed in ogni caso, non siano passati più di dieci anni dal compimento dell’opera.

 

Fatte queste premesse, si dirà che sono stati riconosciuti come vizi e/o difetti tali da essere coperti dalla garanzia di cui stiamo discutendo:

 

– l’imperfetta realizzazione di rivestimenti, coperture o lastrici solari con conseguenti infiltrazioni all’interno dell’edificio [5];

 

– il passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages, la pendenza dei balconi verso l’interno del fabbricato con conseguente infiltrazione e ristagno di acqua nei muri di tamponamento, la mancanza di battiscopa sui terrazzi con conseguenti infiltrazioni di umidità [6];

 

– l’insufficienza del vespaio di isolamento dell’edificio con conseguente passaggio di umidità nei muri perimetrali ed in quelli divisori [7];

 

– imperfetta realizzazione di condotte, scarichi, e impianti fognari con conseguenti intasamenti, infiltrazioni di acque chiare o luride, produzione di miasmi ecc. [8];

 

– imperfetta realizzazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento con conseguente apprezzabile riduzione della sua fruibilità [9].

 

Ovviamente, ove sia accertata la responsabilità dell’appaltatore e/o del venditore e/o di altri soggetti, l’acquirente potrà chiedere oltre al risarcimento dei danni anche le necessarie riparazioni ove possibili.


 

[1] Artt. 1669 cod. civ.

[2] Cass civ., sent. n. 20.307 del 4.10.2011.

[3] Cass. civ., sent. n. 567 del 13.1.2005.

[4] Cass. civ., sent. n. 1.955 del 22.2.2000.

[5] Cass. civ., sent. n. 21.351 del 4.11.2005.

[6] Cass. civ., sent. n. 3.301 del 10.4.1996.

[7] Cass. civ., sent. n. 6.298 del 2.12.1980.

[8] Cass. civ., sent. n. 2.775 del 28.3.1997.

[9] Cass. civ., sent. n. 1.081 del 30.1.1995.

 

 


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Commenti
22 Feb 2016 Alessandra Festa

Salve, queste considerazioni valgono solamente per l’acquisto di appartamenti direttamente dal costruttore o a distanza di anni dal proprietario che effettua la vendita? Mi spiego meglio: nel caso emergessero problemi strutturali seri non comunicati durante le varie fasi della compravendita mediante agenzia immobiliare c’e’ modo di tutelarsi comunque appellandosi a qualche legge? Grazie mille per l’attenzione,
Cordialmente
Alessandra Festa