Debiti del condominio: il fondo cassa per le spese è lecito?
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22 Feb 2016
 
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Debiti del condominio: il fondo cassa per le spese è lecito?

Condominio: la costituzione di un fondo cassa comune, da cui attingere nel caso di morosità persistente da parte di alcuni condomini, per evitare la sospensione dei servizi, richiede l’unanimità.

 

Quando non viene pagato un fornitore, il condominio rischia il blocco del conto corrente: conto che, come noto, la riforma ha reso obbligatorio. Ai creditori, infatti, poco importa che alcuni dei condòmini siano morosi e non abbiano ancora versato le rispettive quote millesimali: essi esigono giustamente di essere pagati nel più breve tempo possibile, a prescindere dalle questioni interne sulla riscossione degli oneri mensili che restano un problema del solo condominio. Il loro interlocutore, del resto, non sono i singoli proprietari, ma il condominio in sé, come soggetto unico e rappresentativo. Ed è da quest’ultimo che pretendono i soldi, a prescindere dal fatto che, a far fronte alla spesa, siano poi tuti i condomini o solo quelli più diligenti e solerti nei versamenti mensili.

 

Così, anche dopo la legge del 2012 di riforma del condominio [1], i creditori insoddisfatti: possono optare tra:

 

– l’effettuare (meno verosimilmente) un pignoramento mobiliare o presso terzi in capo a ciascun singolo condomino, iniziando da quelli che non hanno pagato gli oneri (il cui elenco l’amministratore è obbligato a fornire loro) e poi, in caso di insuccesso, proseguire contro tutti gli altri;

 

– oppure (più probabilmente) pignorare il conto corrente del condominio, così andando a prelevare proprio i beni (il denaro) di chi ha adempiuto tempestivamente ai pagamenti mensili.

 

Ma non è questo l’unico problema: il creditore potrebbe interrompere la fornitura, il che, in determinati casi, potrebbe compromettere l’utilizzo di servizi indispensabili come l’acqua, la luce o il riscaldamento. Così, per evitare tali disagi, spesso i condomini decidono di istituire uno speciale fondo cassa dal quale attingere in caso di necessità (leggasi: qualora qualche condomino moroso non paghi le spese determinando, così, un ammanco). A tale fondo cassa contribuiscono tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

Il punto che si è posto in giurisprudenza è se tale fondo cassa sia legittimo o meno, costituendo, in sostanza, una forma di ripartizione delle spese millesimali di uno o più condomini morosi tra tutti gli altri. La Cassazione [2] ha detto, a riguardo, che, in tema di costituzione di un fondo cassa per sopperire all’inadempimento di condomini morosi, l’assemblea di condominio non può, deliberando con la semplice maggioranza, decidere di ripartire tra i condòmini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Sarebbe allora necessaria l’unanimità dei voti. L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio. Un esempio è quando allo stabile venga tagliata la luce dell’ascensore o vi sia il rischio di un’azione esecutiva. In tali casi, si avrebbe una sorta di mutuo: l’assemblea, in pratica, autorizzerebbe l’anticipo delle somme non riscosse da parte dei condomini virtuosi i quali, però, avrebbero poi il diritto di rivalsa nei confronti degli altri morosi (ossia a chiedere la restituzione di quanto anticipato).


[1] L. 220/2012.

[2] Cass. sent. n. 3463/1975, n. 13631/2001; n. 9083/2014.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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