Spese condominiali e ristrutturazioni: quando la prescrizione?
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24 Feb 2016
 
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Spese condominiali e ristrutturazioni: quando la prescrizione?

La differente prescrizione degli oneri per i lavori ordinari e straordinari: il condominio può notificare il decreto ingiuntivo entro cinque o dieci anni.

 

Non è sempre uguale la prescrizione delle spese condominiali: tutto dipende se l’importo è dovuto per esborsi fissi dovuti dai condòmini all’amministratore, come la pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria, il giardiniere e gli altri interventi a cadenza periodica, oppure per esborsi occasionali, ossia straordinari. Nel primo caso, la prescrizione è di cinque anni, mentre nel secondo di dieci. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].

 

Nel caso di specie si dibatteva sul termine di prescrizione delle spese richieste per lavori di straordinaria manutenzione al balcone di pertinenza dei proprietari. Per tali tipi di oneri vale l’ordinario regime di prescrizione che è di dieci anni, in quanto si tratta di spese “una tantum”, tutt’altro che periodiche, ma dovute solo eccezionalmente.

 

 

Il decreto ingiuntivo e l’opposizione per prescrizione

La questione circa la prescrizione porta con sé la connessa questione dell’opposizione ai decreti ingiuntivi notificati ai morosi.

 

Se l’amministratore intende agire contro un condòmino che non paga gli oneri, presenta in Tribunale (o, per crediti inferiori a 5mila euro, al Giudice di Pace) un ricorso per decreto ingiuntivo. Trattandosi di materia condominiale, il decreto emesso dal magistrato è provvisoriamente esecutivo. Il che significa che, notificata l’ingiunzione al debitore e in mancanza di pagamento, il creditore può effettuare il pignoramento già il giorno dopo la stessa notifica.

 

Il debitore, però, ha 40 giorni di tempo per proporre opposizione. Ed è chiaro che, se il credito del condominio è prescritto, l’unico modo per far valere la suddetta prescrizione è, appunto, una opposizione che avvierà una causa ordinaria.

Poiché la questione sulla prescrizione del credito non è rilevabile dal giudice (ossia “d’ufficio”), è sempre necessario che il condòmino sollevi espressamente la relativa eccezione. Se non lo fa, non potrà sperare che sia il magistrato ad accorgersene e a rilevarla.

 

Alla prima udienza, il giudice deciderà se sospendere o meno la provvisoria efficacia del decreto e, nel contempo, ordinerà alle parti di avviare il procedimento di mediazione, fuori dal tribunale (innanzi, cioè, a uno degli appositi organismi), al fine di trovare una conciliazione. Secondo l’indirizzo maggioritario della giurisprudenza (che, tuttavia, sul punto non è univoca), spetta al condòmino-debitore avviare il tentativo di mediazione. Se non lo fa, l’opposizione viene dichiarata improcedibile e il decreto ingiuntivo diventa definitivo e non più contestabile.

 

Se il tentativo di mediazione non porta a risultati, la causa ritorna sul banco del giudice. Se il tribunale rileva che la prescrizione si è davvero compiuta e l’amministratore non dimostra di non aver mai inviato al debitore – entro i termini di prescrizione – solleciti di pagamento (che hanno l’effetto di interrompere la prescrizione e far ripartire da capo i termini), annulla il decreto ingiuntivo.

 

 

La prescrizione dei crediti del condominio

Da quanto detto risulta di prioritaria importanza definire quando si compie la prescrizione dei crediti del condominio o, per usare un gergo di strada, quando tali crediti “scadono”.

Come ha chiarito la Cassazione, il codice civile [2] stabilisce un termine di prescrizione di cinque anni per quelle spese condominiali fisse, quali la pulizia o la manutenzione ordinaria, che rivestono cioè natura periodica, trattandosi di obbligazioni che si rinnovano ogni anno o in termini più brevi.

Diversamente, le spese di interventi di straordinaria manutenzione, in virtù del loro carattere occasionale, costituiscono normali crediti assoggettati all’ordinario regime di prescrizione di dieci anni.


[1] Trib. Roma, sent. n. 18826/15.

[2] Art. 2948 co. 4 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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