Spese condominiali: gli studi professionali pagano di più?
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26 Feb 2016
 
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Temistocle Marasco
 


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Spese condominiali: gli studi professionali pagano di più?

La ripartizione delle spese condominiali quando gli appartamenti sono utilizzati come studi professionali o per altre attività lavorative, e non solo come private abitazioni.

 

Nei condomìni, le spese comuni (quelle cioè necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, quelle per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate in assemblea dalla maggioranza) sono ripartite tra i proprietari in base ai millesimi [1]. Ciò indipendentemente dall’uso che ciascun condòmino fa del proprio immobile. Non incide, pertanto, sulla divisione delle spese condominiali il fatto che un appartamento sia adibito a studio professionale piuttosto che a privata abitazione.

La suddivisione delle spese condominiali in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condòmino è il criterio di ripartizione previsto dalla legge. Tale criterio può essere derogato solo mediante un regolamento condominiale di tipo contrattuale oppure con una delibera assembleare all’unanimità.

 

 

Il regolamento condominiale di tipo contrattuale

Il regolamento condominiale di tipo contrattuale è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio o dal costruttore, e allegato ai singoli atti di acquisto stipulati dai condòmini. Rientra in questa categoria anche l’ipotesi di regolamento condominiale approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità. Il regolamento contrattuale, a differenza di quello ordinario (approvato a maggioranza), consente di limitare i diritti dei singoli condomini sui propri immobili e sulle parti comuni, di ampliare i poteri di alcuni condòmini attribuendo maggiori diritti, di stabilire un criterio di riparto delle spese condominiali diverso da quello stabilito dalla legge, di vietare che gli appartamenti del condominio sia destinati a determinati usi (si pensi all’attività di bad&breakfast), ecc…

 

 

Delibera assembleare all’unanimità

La Corte di Cassazione, con un orientamento ormai consolidato, ha precisato che è possibile derogare ai criteri previsti dalla legge per la suddivisione delle spese condominiali – oltre che mediante regolamento condominiale di tipo contrattuale – solo attraverso una delibera assembleare all’unanimità. Di conseguenza, le delibere condominiali approvate a maggioranza attraverso le quali siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge (o dal regolamento condominiale contrattuale), sono nulle, e pertanto impugnabili senza limiti di tempo, anche dai condomini che le abbiano votate [2].


[1] Artt. 1123 e ss. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 6714 del 19.03.2010. In tema cfr. Cass. sent. n. 2301 del 16.02.2001 n. 2301, secondo cui “le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle” (nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza e all’automazione del portone), nonché Cass. sent. n. 17101 del 27.07.2006, secondo cui “è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea e ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune […]”.

 


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