Mutuo: dopo 7 rate non pagate la banca si prende la casa
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28 Feb 2016
 
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Mutuo: dopo 7 rate non pagate la banca si prende la casa

Il moroso rischia la casa: il decreto legislativo che abolisce il divieto di patto commissorio, dando al creditore la possibilità di riprendersi il bene in presenza di inadempimento.

 

Alla fine, la norma ci sarà: le banche potranno prendersi le case dei mutuatari, su cui grava l’ipoteca, senza bisogno di pignorarle e, quindi, bypassando completamente i tribunali. Il tutto già solo dopo una morosità di sette rate.

Quanto avevamo paventato a inizio mese (leggi “Mutui: la clausola che dà alla banca il diritto di pretendere la casa”) e ribattuto la settimana scorsa (leggi “Mutuo, la banca prima finanzia l’acquisto dell’immobile, poi lo vende”) è divenuto realtà concreta e tangibile. Per accelerare al massimo il recupero dei crediti da parte degli istituti di credito e, nello stesso tempo, svuotare le aule giudiziarie dagli interminabili procedimenti di esecuzione forzata immobiliare – nel 90% dei casi avviati da istituti di credito – il Governo ha deciso di cambiare il testo unico della finanza dichiarando lecita l’eventuale clausola, contenuta nel contratto di finanziamento, con cui, in caso di mancato pagamento del debito, si autorizza il creditore a prendersi la casa finanziata e venderla. Il ricavato andrà inizialmente a coprire il credito della banca e l’eventuale residuo tornerà al proprietario dell’immobile. Il tutto con il pretesto di attuare la direttiva europea sui mutui ipotecari [1].

 

Il punto è che una previsione di tal tipo cozza con il nostro codice civile che prevede il divieto del cosiddetto “patto commissorio” ossia quell’accordo con cui il creditore, in caso di mancato pagamento del prestito, si fa cedere dal debitore la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno [2]. Saggiamente, il nostro legislatore del 1942 aveva scritto tale norma nel rispetto dei diritti dell’indebitato, al fine di escludere la possibilità di abusi, da parte del creditore interessato più al bene che non ai propri soldi. Ora, invece, l’articolo verrà riscritto completamente dopo 75 anni di vita, per venire incontro agli interessi delle banche.

 

Ma cosa prevede la nuova norma? Il testo del decreto legislativo che recepisce la direttiva europea (ora in commissione finanze alla Camera per il parere non vincolante) consente alla banca di entrare direttamente in possesso dell’immobile per il cui finanziamento aveva concesso l’ipoteca, non appena la parte mutuataria (il cliente) si sarà reso moroso di sette rate. Anche non consecutive. Ed è forse proprio quest’ultima previsione a spaventare di più: nell’arco di un finanziamento trentennale o ventennale, sette rate non consecutive sono ben poca cosa e costituiscono un inadempimento irrilevante rispetto all’entità del debito complessivo. Si va così a snaturare un’altra norma del codice civile, la quale stabilisce che la risoluzione del contratto può conseguire solo quando l’inadempimento è grave ed essenziale, ossia mina all’equilibrio tra le rispettive prestazioni. Ebbene, sette rate non destabilizzano certo l’equilibrio contrattuale, specie se una delle parti è un soggetto forte come la banca. Soggetto che, peraltro – è bene sottolinearlo – ha redatto il contratto in piena autonomia, inserendovi la clausola “incriminata” senza consultare il cliente. A quest’ultimo è data solo la scelta se firmare o meno, senza poter influire sul contenuto della scrittura. Anzi, nella maggior parte dei casi, il testo del contratto non viene neanche letto e/o compreso.

 

La banca, quindi, si prende l’immobile del proprio cliente allo scopo di alienarlo a terzi. Non ci saranno pignoramenti, ufficiali giudiziari, giudici, aste, ribassi. Non ci sarà nulla di tutto ciò, dei tempi e delle garanzie del processo esecutivo che, spesso, ha consentito il debitore – nelle more – di trovare un accordo con la banca e definire a saldo e stralcio la vicenda.

 

La norma inoltre non stabilisce a quale prezzo la casa vada venduta, il che potrebbe aprire le porte a un ulteriore abuso: quello della svendita del ben al solo fine di coprire la perdita dell’istituto di credito. Non è infatti prevista alcuna garanzia a favore del debitore, salvo un generico riferimento alla stima effettuata “da un perito scelto dalle parti di comune accordo” con una perizia successiva all’inadempimento. La banca sarà così “abile” a farsi autorizzare, già nel contratto, a nominare un proprio fiduciario.

 

Nella disposizione non si pone neanche il divieto di rivendere l’immobile allo stesso precedente mutuatario, cosa che, invece, a nostro avviso, dovrebbe essere vietata. Se infatti la banca procede “all’espropriazione del bene” è perché – in ultima spiaggia – ha già valutato l’impossibilità del debitore di adempiere. È chiaro però che una tale circostanza si scontra con l’eventuale possibilità di quest’ultimo di riacquistare l’immobile. La vendita forzata, quindi, potrebbe risolversi solo in un espediente del creditore per farsi ridare tutti i soldi in un’unica soluzione, a titolo di prezzo di vendita della casa.

 

Il ricavato dalla vendita andrà prima alla banca per coprire il credito rimasto scoperto. L’eventuale residuo andrà invece restituito al debitore. Ma, come detto, quest’ultima eventualità dipende unicamente dal prezzo di vendita che, verosimilmente, verrà stabilito dalla banca in modo unilaterale. E non è fantasioso pensare che quest’ultima mirerà, in primo luogo, a tornare in pareggio.

 

Il risultato di tale riforma costituisce un vero cappio al collo per molte famiglie, ormai sempre più spesso con il rischio di perdere il lavoro e non poter pagare il mutuo. Si profila così il rischio concreto che, dopo aver adempiuto per molti anni con sforzi e sacrifici al proprio debito, il nucleo perda la casa, ritrovandosi su una strada.


[1] Direttiva UE n. 2014/17.

[2] Art. 2744 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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Commenti
29 Feb 2016 Fausto Orazi

Non pensavo fosse vero lo sfruttamento delle banche sui clienti, ma ora vedo anche che il legislatore “democratico” è più vicino al capitale bancario rispetto al legislatore del ’42 “fascista” più rispettoso dei problemi del popolo meno abbiente.
Meglio un saggio indipendente che 100 politici clientelari improvvisati.

 
29 Feb 2016 gioia falcinelli

facciamo così. mi vendo appartamento e con il ricavato io e famiglia ci trasferiamo in un altra nazione qui in Italia non cè più posto per noi italiani semplici operai e non cè futuro per i nostri figli che non possono neanche studiare perchè università è diventata solo i più ricchi e non certo per i più meritevoli. e pensare che ero convinta che pagando le tasse e fare sacrifici tutti insieme avremmo risanato italia e invece abbiamo solo risanato le tasche dei politici sfruttatori e tutti i loro vitalizzi considerando che nessun italiano vuole in parlamento.

 
1 Mar 2016 Vincent Schwager

La direttiva UE prevede che la restituzione dell’immobile al creditore “estingua il debito”. Se così fosse, penso sia uno dei più grandi progressi fatti nel settore bancario in Italia. Come si possa difendere lo status quo mi risulta incomprensibile. Al momento la banca, dopo averti pignorato la casa ed averla messa all’asta, se non soddisfa il credito vantato potrà recuperare la differenza aggredendo legalmente stipendio ed altre proprietà del debitore e dei garanti. Il risultato finale è che si continua a pagare per una casa che non si ha più! Come possiate difendere la legislazione attuale mi sfugge completamente, anzi mi lascia parecchio allibito.

 
8 Mar 2016 Edgard Ruzzante

Pare un piano studiato a lungo che parte molto da lontano. L’equo canone ha creato dapprima un mercato drogato con famiglie che pagavano pochissimo di affitto e altre che dovevano affrontare l’acquisto o l’affitto dei pochi appartamenti rimasti che pertanto aumentavano di prezzo a causa della scarsa offerta. Quando è scomparso l’equo canone i prezzi degli affitti liberi avevano raggiunto il livello di una rata di mutuo. Così gli italiani seppur abituati a vivere in affitto hanno pensato all’acquisto di una casa con indebitamenti per 20 o 30 anni, CONCLUSIONE: Il grande capitale immobiliare dava dapprima in affitto i popri stabili, ma guadagnava poco. Ha venduto gli immobili guadagnando sulla vendita e le amiche banche sui mutui. Ora il grande capitale immobiliare(banche in testa) ed in barba al vecchio codice fascista del 1942 che garantiva il popolo, rientra in proprietà degli stabili che aveva venduto e lo fa con una forma di esproprio con destrezza, complice autorevole il governo, che riceve ordini dal grande capitale. Non sono nè di sinistra nè di destra, ma questa tragedia che colpirà la gente mi fa capire che oggi le guerre di sterminio vengono fatte attraverso i centri di potere finanziari che nelle loro stanze ovattate pianificano l’immiserimento dei molti a favore di pochi mentre sventolano sullo loro finestre le bandiere dei diritti umani, della democrazia di facciata e della farlocca sovranità popolare.