Prestito vitalizio ipotecario: la casa finanzia il prestito in banca
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1 Mar 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Prestito vitalizio ipotecario: la casa finanzia il prestito in banca

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario? Chi può accedervi? Cosa ne è dell’immobile ipotecato? Chi paga il prestito? Tutte le faq sul prestito vitalizio ipotecario.

 

Il 2 marzo 2016 entra in vigore il regolamento attuativo [1] in materia di prestito vitalizio ipotecario, lo strumento che consente agli over 60 di ottenere dalla banca un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca iscritta su uno o più edifici di destinazione residenziale.

Vediamo tutti i dettagli della disciplina del prestito vitalizio ipotecario.

 

 

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario?

La legge definisce il prestito vitalizio ipotecario come l’istituto avente ad oggetto la concessione, da parte di banche e intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti.

 

Il prestito è garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà del finanziato, immobile che deve necessariamente essere di tipo residenziale.

 

Finché è in vita, il soggetto finanziato non deve preoccuparsi di restituire il capitale ricevuto in prestito, a meno che nel frattempo non trasferisca la proprietà o altri diritti sulla casa.

 

Alla morte del soggetto finanziato, saranno gli eredi a dover pagare la banca oppure quest’ultima potrà soddisfarsi vendendo la casa ipotecata (senza poter pretendere nulla dagli eredi, anche qualora il prezzo dell’immobile sia inferiore al valore del finanziamento).

 

 

Chi può accedere al prestito vitalizio ipotecario?

I requisiti richiesti sono i seguenti:

 

– il soggetto finanziato deve essere una persona fisica (sono escluse le società e persone giuridiche);

 

– deve avere più di 60 anni compiuti al momento della richiesta;

 

– deve essere proprietario di un immobile di tipo residenziale (sono esclusi quindi i capannoni industriali, gli immobili ad uso commerciale, negozi, uffici ecc.);

 

– l’immobile di proprietà non deve essere già ipotecato: la banca, infatti, accoglierà la richiesta di prestito, solo quando potrà iscrivere sulla casa un’ipoteca di primo grado. La banca non può iscrivere, a garanzia del prestito, contemporaneamente ipoteca su più immobili del finanziato.

 

Se il soggetto finanziato è sposato o convive more uxorio?

Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta coniugato o convivente more uxorio da almeno cinque anni (documentato attraverso la  presentazione  di un certificato di residenza storico), e nell’immobile posto a garanzia risiedano entrambi i coniugi o conviventi,  il  contratto di finanziamento deve essere sottoscritto  da  entrambi  anche  se  l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché entrambi siano over 60.

 

 

Cosa succede alla casa durante la vita del finanziato?

Finché il soggetto finanziato resta in vita, può tranquillamente abitare la casa ipotecata. Quest’ultima, infatti, non diventa di proprietà della banca ma è solo gravata da un debito.

Ne deriva che, alla morte del finanziato, essa entrerà in successione ma il debito non si estinguerà. Gli eredi dovranno restituire il prestito erogato dalla banca al finanziato defunto oppure la banca venderà l’immobile all’asta per poi soddisfarsi sul ricavato.

 

Chi restituisce alla banca le somme date in prestito?

Il soggetto finanziato può restituire spontaneamente il prestito integrale in qualsiasi momento ma vi è tenuto quando la banca lo richieda espressamente a seguito di uno degli eventi illustrati più oltre.

Comunque, alla morte del soggetto finanziato saranno gli eredi che vogliono tenere la casa a dover saldare il finanziamento. In ogni caso il saldo non può essere superiore al valore dell’immobile al momento della successione.

Diversamente, la banca potrà vendere l’immobile e soddisfarsi sul prezzo; qualora quest’ultimo sia inferiore al valore del finanziamento la banca dovrà accontentarsi e non potrà chiedere nulla gli eredi.

Per tali ragioni la banca sarà più propensa a concedere il prestito vitalizio ipotecario nelle ipotesi in cui il richiedente abbia eredi e qualora l’immobile abbia comunque un certo valore di mercato. Difatti per la banca è certamente più conveniente se ci sono potenziali eredi disposti a restituire il prestito pur di tenere l’immobile, piuttosto che dover ricorrere alla vendita all’asta dell’immobile (procedura lunga e non sempre satisfattiva).

 

 

Quando bisogna restituire i soldi alla banca?

La banca può chiedere il rimborso integrale del finanziamento qualora accada uno di tali eventi:

 

a) al momento della morte  del  soggetto  finanziato;  se  il finanziamento è cointestato con il coniuge o convivente, tale condizione si  avvera  al  momento della morte del soggetto finanziato più longevo;

 

b) se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia, in particolare:

 

– nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota, in cui si applica la lettera a);

 

– salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;

 

– nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento;

 

c) qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;

 

d) qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;

 

e) qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o  notificazione  alle  autorità competenti,  ovvero  modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;

 

f) qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;

 

g) qualora altri soggetti, dopo la stipula de finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;

 

h) nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.

 

Tutte le spese necessarie alla dimostrazione dell’avveramento di una delle suesposte condizioni sono ad esclusivo carico del finanziatore.

 

È fatta salva la volontà del finanziato di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.

 

 

Cosa succede se non si rimborsa il prestito alla banca?

Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dalla morte del soggetto o comunque da uno degli avvenimenti sopra citati che legittimano la richiesta di rimborso (trasferimento della proprietà della casa o di altri diritti reali o di godimento, atti che diminuiscono il valore dell’immobile ecc.), la banca vende l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore.

La banca utilizza così le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato a seguito del finanziamento.

 

Qualora siano trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore dell’immobile viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.

 

In alternativa, l’erede può provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con la banca, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso.

 

Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

 

L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.

 

 

A quanto ammonta il prestito vitalizio ipotecario?

La somma che si può ottenere dal prestito vitalizio ipotecario dipende dal valore dell’immobile, dall’età del finanziato e dal tasso di interesse applicato dalla banca.

In ogni caso, il vantaggio dell’operazione cresce con l’età del proprietario. Chi ha appena superato la soglia dei 60 anni rischia di incassare un 15-20% del valore della casa; chi è già novantenne può invece toccare il 50-60%.

 

 

Come deve essere il contratto di finanziamento?

Nel contratto di finanziamento sono presenti, secondo la scelta effettuata  dal  soggetto  finanziato, anche  in  allegato  al contratto stesso due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del piano di ammortamento“, che illustrano il possibile andamento del debito  nel  tempo,  evidenziando  anno  per  anno  separatamente  il capitale e gli interessi, uno applicando  il  tasso  contrattuale  al momento della stipula del prestito vitalizio  ipotecario,  e  l’altro simulando al terzo anno  dalla  stipula  del  contratto  di  prestito ipotecario vitalizio uno scenario di rialzo dei  tassi  di  interesse non inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente  al  momento della stipula del contratto o, se ha un  valore  inferiore  a  questa ipotesi, all’eventuale cap previsto dal contratto.

 

I prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni e comunque non inferiore a 15 anni, ed includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento della stipula.

Il prospetto può essere unico quando il finanziamento è stipulato ad un tasso fisso e si fa  riferimento al tasso fisso previsto contrattualmente.

 

 

Se ci si informa in banca per la concessione del prestito ma poi non si stipula il contratto?

La legge vieta alla banca di esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività svolte nell’ipotesi in cui il soggetto richiedente decide di non sottoscrivere il finanziamento.

 

La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è la medesima prevista per i mutui ipotecari

 

La banca è tenuta a consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15 giorni prima dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro  le seguenti informazioni minime:

 

a) l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile dato in garanzia;

 

b) l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa.

 

Deve essere garantito il diritto per il soggetto finanziato di acquistar liberamente la polizza assicurativa obbligatoria sull’immobile anche da un soggetto diverso dal finanziatore.

 

La banca deve inviare ogni anno al  soggetto  finanziato  un  resoconto  riportante dettagliatamente gli importi costituenti  il  capitale  finanziato  e quelli costituenti il capitale da restituire a scadenza.

 

Prestito vitalizio ipotecario o vendita della nuda proprietà?

Il prestito vitalizio ipotecario e la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto sono due strumenti alternativi per ottenere liquidità dal proprio immobile.

 

La vendita della nuda proprietà della casa consente di continuare a viverci fino al decesso, come succede con il prestito, ma garantisce delle somme più elevate oltre a non porre il limite d’età.

 

Inoltre nella vendita della nuda proprietà non c’è ipoteca e non vi è assorbimento di una parte del valore dell’appartamento dagli interessi pagati alla banca.

 

Ne deriva la maggiore convenienza della nuda proprietà sul piano economico. Tuttavia tale vendita è difficile da realizzare perché non ci sono molti acquirenti disposti a comprare la casa aspettando il decesso del precedente proprietario. L’altro svantaggio della nuda proprietà rispetto al prestito vitalizio è che con la prima si perde la proprietà dell’immobile mentre il secondo consente di mantenerla monetizzandone il valore.


[1] Regolamento recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi dell’articolo 11-quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44 (GU Serie Generale n.38 del 16-2-2016).

 

Autore immagine: 123rf com

 


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