Bonus prima casa anche con l’usucapione
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2 Mar 2016
 
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Bonus prima casa anche con l’usucapione

La dichiarazione prescritta dalla legge per godere dei benefici fiscali, di norma effettuata nell’atto di vendita, nel caso dell’usucapione fa effettuata al momento della richiesta della registrazione della sentenza.

 

Le agevolazioni fiscali per la prima casa possono essere richieste anche per gli immobili acquisiti con usucapione e fino alla registrazione della sentenza che lo ha dichiarato. È quanto precisato, di recente, dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio [1].

 

 

L’acquisto della proprietà con usucapione

La proprietà di un bene immobile, ottenuta per riconoscimento del possesso non interrotto per venti anni del bene, può essere dichiarata in due modi diversi:

 

– dal giudice: con una apposita sentenza a seguito di regolare giudizio intrapreso contro il vecchio proprietario

 

– dietro accordo concluso in sede di mediazione: in particolare, le parti possono sostituire gli effetti della sentenza con il verbale di mediazione: in tal modo, se vi è l’accordo tra il vecchio e il nuovo proprietario, è possibile trasferire la proprietà dell’immobile senza bisogno di un atto notarile di vendita (leggi a riguardo “Come vendere casa senza notaio”).

 

In entrambi i casi ci sarà da pagare le imposte per il trasferimento dell’immobile. Operazione che, in questo caso, può essere agevolata se sussistono i requisiti per usufruire del cosiddetto “bonus prima casa” (di cui a breve parleremo).

 

 

Quali sono i benefici fiscali per la prima casa?

Nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquistato da un privato (è il caso dell’usucapione) il contribuente dovrà soltanto:

– imposta di registro del 2%

– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

 

Nel caso di acquisti da costruttore, è dovuta invece l’Iva al 4% oltre a 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

 

 

Quali sono le condizioni per il bonus prima casa?

Per ottenere il bonus prima casa, anche nell’ipotesi di acquisto mediante usucapione, è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

 

– il nuovo proprietario non deve essere titolare di altri immobili all’interno del Comune ove si trova quello appena acquistato. Se è proprietario di altri immobili deve venderli entro massimo un anno dal nuovo acquisto;

 

– il nuovo proprietario non deve essere titolare di altri immobili, all’interno del territorio italiano, acquistati con il bonus “prima casa” (in pratica, dal raffronto di tali prime due condizioni deriva che il contribuente: può essere proprietario di altro immobile, ma non deve mai trovarsi nello stesso Comune del nuovo immobile e, comunque, per esso non deve aver già utilizzato il bonus).

 

– il nuovo proprietario deve aver trasferito la propria residenza nel luogo ove si trova l’immobile agevolato o deve impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi;

 

– il nuovo proprietario non deve rivendere la casa prima di cinque anni.

 

 

Il bonus prima casa in caso di usucapione

La sentenza della CTR Lazio chiarisce che la richiesta dei benefici prima casa deve essere avanzata tempestivamente ossia nella domanda di registrazione della sentenza che ha riconosciuto l’usucapione; non è necessario che di essi si faccia menzione nella sentenza che trasferisce il bene.

 

Il problema sorge per via della dizione della legge [2]; quest’ultima consente di godere dell’agevolazione fiscale “prima casa” solo a condizione che, nell’atto di vendita, il compratore dichiari, a pena di decadenza, di:

 

non possedere altro fabbricato (anche in quota con altri soggetti) destinato ad abitazione nel comune di residenza o in quello, se diverso, ove svolge la propria attività prevalente,

– di adibirla a propria abitazione

– di non aver usufruito delle agevolazioni prima casa.

 

Ebbene, ci si è chiesto, nel caso di acquisto per usucapione, in quale momento debba essere effettuata tala dichiarazione? Secondo la sentenza in commento non c’è bisogno di fornire tali dettagli all’atto della citazione nella causa o durante l’incontro di mediazione. È sufficiente che tali dichiarazioni vengano fatte con la domanda di registrazione dell’atto che dispone il trasferimento della proprietà (la sentenza o il verbale di mediazione).

 

Come, del resto, precisato già dalla Cassazione [3], i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” si applicano anche nell’ipotesi in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile sia disposto dal giudice [4]. L’obbligo imposto al compratore di rendere la dichiarazione prescritta a pena di decadenza – dichiarazione che, come detto, di norma va fatta nell’atto di vendita – quando c’è il giudice in mezzo va effettuata nel primo momento in cui la parte destinataria degli effetti traslativi del provvedimento può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio, ovverosia nel momento in cui essa richiede la registrazione dell’atto all’amministrazione finanziaria.


[1] CTR Lazio, sent. n. 71/21/16.

[2] Art. 1 L. n. 168/1982: “Fino al 31 dicembre 1983, sono soggette all’aliquota del due per cento della imposta sul valore aggiunto stabilita dall’articolo 8, primo comma, n. 1), del decreto-legge 31 ottobre 1980, n. 693, convertito, con modificazioni, nella legge 22 dicembre 1980, n. 891, nonché alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa, le cessioni che comportano il trasferimento della proprietà di fabbricati o porzioni di fabbricato, indipendentemente dalla data della loro costruzione, effettuate da enti pubblici, previdenziali, da imprese di assicurazione o da imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale lo acquisto, la gestione o l’alienazione di immobili. Per le cessioni che comportano il trasferimento della proprietà di immobili destinati ad uso di abitazione le agevolazioni si applicano a condizione che gli acquirenti siano persone fisiche che non acquistano nell’esercizio di impresa, arte o professione, ovvero cooperative aventi requisiti indicati all’articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni, costituite da persone fisiche per la costruzione o l’acquisto di immobili da destinare ad uso di abitazione. Per le cessioni che comportano nei confronti di qualsiasi soggetto il trasferimento della proprietà di immobili destinati ad uso diverso da quello di abitazione, le agevolazioni si applicano a condizione che gli immobili stessi siano ubicati in fabbricati di cui costituiscano una superficie non superiore al venticinque per cento di quella totale dei piani fuori terra.

Fino alla stessa data del 31 dicembre 1983, sono soggetti all’imposta di registro nella misura ridotta del due per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti della proprietà di fabbricati o porzioni di fabbricato di cui al comma precedente posti in essere nei termini e alle condizioni ivi previsti da enti non aventi per oggetto esclusivo o principale lo esercizio di attività commerciali o agricole nei confronti di persone fisiche o di cooperative aventi i requisiti indicati nello stesso comma qualora venga trasferita la proprietà di immobili destinati ad abitazione, nonché nei confronti di qualsiasi soggetto nel caso di trasferimento della proprietà di immobili destinati ad uso diverso da quello di abitazione sempreché gli immobili stessi siano ubicati in fabbricati di cui costituiscano una superficie non superiore al venticinque per cento di quella totale dei piani fuori terra. La disposizione si applica agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati ed alle scritture private autenticate dopo la data di entrata in vigore della presente legge, nonché alle scritture private non autenticate presentate per la registrazione dopo tale data.

Qualora gli enti e le imprese indicati nei precedenti commi intendano trasferire alle condizioni, nei termini e con i benefici ivi indicati, immobili locati devono comunicare il prezzo e le altre condizioni di vendita al locatario che può esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Qualora l’acquirente di uno degli immobili di civile abitazione che risulti occupato per effetto di contratto di locazione, oggetto delle cessioni e dei trasferimenti previsti nel primo e nel secondo comma del presente articolo e nell’articolo 2, receda dal contratto stesso al locatario è concesso in locazione prioritariamente, da parte dei soggetti già proprietari dell’alloggio ceduto, un altro alloggio, realizzato mediante il reinvestimento effettuato a norma dell’articolo 2, nello stesso comune dove è sito l’immobile oggetto del contratto per il quale è stato esercitato il diritto di recesso o in un comune confinante.

Qualora gli immobili acquistati ai sensi dei precedenti commi vengano successivamente ceduti a titolo oneroso o gratuito prima del decorso del termine di cinque anni dal loro acquisto, il competente ufficio del registro presso cui è stato registrato l’atto di trasferimento che ha usufruito delle agevolazioni deve recuperare nei confronti del soggetto che ha rivenduto l’immobile una penalità pari alla differenza tra l’aliquota ordinaria dell’imposta sul valore aggiunto e quella agevolata nel caso che il primo trasferimento sia stato assoggettato a tale tributo con l’aliquota ridotta del due per cento, ovvero le ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali nel caso che per il trasferimento precedente tali imposte siano state applicate in misura ridotta. Si applicano altresì gli interessi di mora di cui alla legge 26 gennaio 1961, n. 29 e successive modificazioni.

Le disposizioni agevolative previste dai precedenti commi primo e secondo si applicano altresì ai trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad abitazione non di lusso secondo i criteri di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione nei confronti di persone fisiche a condizione che l’acquisto avvenga entro il 31 dicembre 1983 e che nell’atto di trasferimento il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel comune di residenza o in quello, se diverso, ove svolge la propria attività prevalente, di adibirla a propria abitazione e di non aver usufruito delle agevolazioni previste dal presente comma; in caso di dichiarazione mendace sono dovute le imposte nella misura ordinaria nonché una soprattassa nella misura del trenta per cento delle imposte stesse. Si applica la disposizione dell’ultimo periodo del secondo comma del presente articolo.

L’ammontare delle plusvalenze realizzate mediante le cessioni e i trasferimenti effettuati alle condizioni e nei termini previsti dai commi primo e secondo del presente articolo deve essere accantonato e reinvestito nei modi indicati nelle lettere d) ed e) del secondo comma del successivo articolo 2”.

[3] Cass. sent. n. 3863/2009.

[4] Nel caso di specie si discuteva della sentenza costitutiva di esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, quando, nonostante la firma del contratto preliminare, il venditore non si sia poi presentato dal notaio, redendosi inadempiente.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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