Compromesso: se venditore o acquirente non rispettano il preliminare
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6 Mar 2016
 
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Redazione
 


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Compromesso: se venditore o acquirente non rispettano il preliminare

Il contratto preliminare è l’accordo tra due parti con cui l’una si impegna a vendere e l’altra ad acquistare un bene, normalmente un immobile; la proprietà però si trasferisce solo con il contratto definitivo.

 

L’atto di acquisto o di vendita di una casa non è un affare molto semplice e immediato: di norma le parti vi arrivano a seguito di numerose trattative. Trattative che, spesso, vengono messe per iscritto attraverso proposte, accettazioni, minute, opzioni, prelazioni, contratti preliminari e, alla fine, il contratto definitivo vero e proprio.

In questa breve scheda ci occuperemo di tutte le possibili problematiche che possono verificarsi nella forbice di tempo che fa tra la firma del contratto preliminare e quella del definitivo.

 

Che differenza c’è tra compromesso e contratto preliminare?

Sono la stessa cosa: si tratta del medesimo concetto espresso, nel primo caso, secondo il lessico comune (ed improprio) e nel secondo caso secondo quanto prevede il codice civile.

 

Ho firmato un compromesso: sono già proprietario della casa?

No. Il contratto preliminare (anche detto compromesso) ha solo lo scopo di obbligare le parti a trasferire, in un momento successivo, la titolarità dell’immobile, ma non comporta esso stesso alcun acquisto della proprietà. Il passaggio di proprietà vero e proprio si avrà solo nel momento in cui le parti andranno a firmare il rogito notarile, meglio detto “contratto definitivo”. Dunque lo schema è il seguente:

 

– con il contratto preliminare, le parti si impegnano a trasferire la proprietà dell’immobile entro un termine fissato nel preliminare stesso. Esso può essere redatto con una semplice scrittura privata, non necessariamente davanti al notaio: l’importante è che sia un documento scritto;

 

– con il contratto definitivo, le parti, innanzi al notaio, firmano il vero e proprio atto di vendita, che trasferisce la proprietà del bene.

 

È bene chiarire che, quando si parla di preliminare di vendita, l’acquirente si chiama promissario acquirente mentre il venditore si chiama promittente venditore.

 

Ho firmato il compromesso: posso abitare la casa?

In teoria non è possibile perché ancora l’acquirente non è divenuto proprietario. Tuttavia nel preliminare, il venditore può concedere all’acquirente di entrare in possesso immediatamente dell’immobile (è il cosiddetto “preliminare ad effetti anticipati”). Dunque, è necessario che ciò sia espressamente previsto nel contratto.

 

Che succede se una delle parte non adempie al contratto preliminare?

Proprio perché il compromesso non trasferisce la proprietà, ma crea solo un’obbligazione tra le parti, in caso di inadempimento del venditore o dell’acquirente, il bene resta nella titolarità del precedente proprietario. Tuttavia – per come vedremo meglio a breve – l’altra parte può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca coattivamente detta proprietà.

 

Ho firmato un compromesso: devo già pagare le tasse della casa e il condominio?

No. Le tasse sull’immobile così come le spese condominiali devono essere corrisposte solo dal titolare.

 

Ho firmato il compromesso: come tutelarmi se il venditore rivende l’immobile ad altri?

Se l’acquirente intende garantirsi da eventuali raggiri del venditore che, nonostante la firma del preliminare, venda lo stesso immobile ad altri soggetti può registrare il contratto preliminare e trascriverlo nei pubblici registri immobiliari: in tal caso, il promissario acquirente prevarrà su tutti i successivi atti del venditore e anche di quelli anteriori se trascritti successivamente al suo. In buona sostanza, prevale chi per prima trascrive il preliminare o il definitivo.

La funzione della trascrizione del preliminare risulta, pertanto, quella di tutelare il promissario acquirente da eventuali successivi trasferimenti a soggetti terzi, del bene che si è promesso di acquistare.

 

Prima di firmare il contratto definitivo, come posso tutelarmi per sapere se l’immobile è ancora del venditore o non ci sono ipoteche o pignoramenti?

Da una visura immobiliare di tipo “ipocatastale” è infatti possibile verificare qual è la situazione di un determinato immobile ad una certa data: più in dettaglio, l’ispezione ipotecaria permette di visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella specifica banca dati ipotecaria: le trascrizioni (atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili, nonché atti di costituzione di vincoli come pignoramenti, sequestri, domande giudiziali), le iscrizioni (formalità relative alla costituzione di ipoteche), nonché le annotazioni (formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come ad esempio le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).

 

Il venditore non vuole più venire dal notaio a firmare: che posso fare?

Nel caso di inadempimento del venditore al contratto preliminare, l’acquirente può scegliere tra svincolarsi dal contratto (tecnicamente si dice “chiedere la risoluzione del contratto”) oppure fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore (tecnicamente si dice “esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”). In entrambe le ipotesi bisogna ovviamente avviare una causa innanzi al giudice, ma nel primo caso all’acquirente è dovuto anche il risarcimento del danno se riesce a dimostrare di aver subito una perdita patrimoniale; nel secondo caso, invece, il giudice gli ordinerà di pagare il residuo del prezzo con la sentenza stessa, detratti gli acconti che ha eventualmente già versato.

 

Il compratore si è tirato indietro e non vuole acquistare: che posso fare?

La tutela è la stessa di abbiamo appena detto al punto precedente: il promittente venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto (risoluzione del contratto) oppure trasferire coattivamente la proprietà; in entrambi i casi serve la sentenza del giudice.

 

In caso di inadempimento, che succede alla caparra versata?

Nel contratto preliminare, è consuetudine prevedere una “caparra confirmatoria”: se la parte che ha versato la caparra (una somma di denaro che, in ipotesi di adempimento, varrà come acconto sul maggior prezzo dovuto) risulta inadempiente, l’altra parte può recedere dal preliminare trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra; mentre, al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra. In ogni caso la parte può esigere l’ulteriore risarcimento del danno, se riesce a dimostrarlo.

Talvolta nel preliminare viene prevista una differente forma di caparra, chiamata “penitenziale”, la quale svolge la funzione di corrispettivo del recesso: la parte che recede dal preliminare perde la caparra versata, oppure deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto; in questo caso, a differenza della caparra confirmatoria, non è dovuto alcun altro tipo di risarcimento.

 

Posso entrare dentro casa anche se ancora non ho firmato il rogito?

In teoria è possibile, ma devi farti autorizzare dal venditore. In tal caso dovrete inserire entrambi una clausola nel contratto in cui viene data la possibilità di anticipare l’utilizzo dell’immobile. E’ quello che tecnicamente viene chiamato “preliminare ad effetti anticipati”.

 

 

Nel preliminare non è indicata la data in cui andare dal notaio: che succede?

Anche se il preliminare non riporta la data entro la quale le parti abbiano previsto la stipula del definitivo, il preliminare risulta ugualmente valido.


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