Riduzione Imu/Tasi e comodato gratuito: disparità di trattamento
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6 Mar 2016
 
L'autore
Mauro Finiguerra
 


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Riduzione Imu/Tasi e comodato gratuito: disparità di trattamento

Sconto IMU e TASI: discriminate le famiglie emigrate, con più figli e meno abbienti.

 

La Legge di Stabilità 2016 ha cambiato le regole per accedere alle agevolazioni IMU e TASI in caso di cessione a titolo gratuito (comdodato) di un immobile fra genitori e figli. Le condizioni di accesso riducono la platea degli aventi diritto, ma in alcuni casi sono addirittura paradossali.

 

Il comodato gratuito, scritto o verbale, stipulato fra parenti in linea retta entro il primo grado, consente di ottenere l’abbattimento del 50% della base imponibile ai fini del calcolo dell’IMU e della TASI dovute.

 

Numerose sono le complessità e le rigidità delle condizioni necessarie per accedere alla agevolazione in commento. Ma dette condizioni sembrano sollevare dubbi, perplessità e disparità di trattamento fra contribuenti.

 

Una prima analisi riguarda il problema del possesso di immobili sull’intero territorio nazionale e nel comune di residenza e di dimora abituale.

 

Le risposte del Ministero Economia e Finanza [1] e la circolare del Dipartimento Finanze dello stesso ministero [2], hanno precisato che:

 

– gli immobili di cui si parla nella norma, che non devono superare i limiti stabiliti, sono solo immobili ad uso abitativo, a nulla rilevando che il possessore possieda altri immobili ad uso non abitativo (terreni e categorie catastali C/D/E/F) sull’intero territorio nazionale;

 

– le pertinenze degli immobili agevolabili possono essere incluse nell’agevolazione, nel massimo di una per ogni categoria catastale prevista dalla legge (C/2, C/6 e C/7), con il massimo di tre per ogni immobile agevolabile [3];

 

– le pertinenze possono essere immobili ricadenti nelle sole categorie (C/2, C/6 e C/7).

 

Tuttavia nessuna precisazione è stata fatta a proposito dell’eventuale possesso, da parte del possessore dell’immobile abitativo agevolabile, di immobili all’estero o di immobili inseriti nella categoria catastale A/10 (uffici).

 

Dato il tenore letterale della norma si ritiene che neppure detti immobili possano ostare all’accesso alla agevolazione IMU/TASI.

 

Tuttavia occorre effettuare qualche riflessione.

 

L’agevolazione in oggetto è stata modificata rispetto a quella in vigore per l’anno 2015.

 

Quella vigente precedentemente [4] era ispirata da criteri di protezione delle fasce più deboli, tanto che era consentita per immobili che avessero rendita catastale contenuta fino a 500 euro e per famiglie il cui ISEE fosse inferiore a 15.000 euro.

 

Ora questi limiti sono stati abrogati ma la norma è diventata sicuramente più sperequativa: vediamo perché.

 

In linea generale gli italiani, storicamente, mantengono origini radicate e quasi tutti mantengono il possesso, anche solo per quote, magari minime, di immobili ad uso abitativo (a volte anche abbandonati o raramente abitati) situati nei comuni di nascita.

 

Ora, nel caso frequentissimo di migrazione in altri comuni, il possesso di una quota di comproprietà, pur minima, di uno di questi immobili abitativi (presumibilmente ereditati e dunque neppure volontariamente acquisiti) risulta ostativo per l’accesso alla agevolazione.

 

Mentre coloro che invece avessero il possesso di immobili ad uso abitativo all’estero, anche numerosi e magari acquisiti come seconde case per vacanze o per investimento, avrebbero libero accesso all’agevolazione IMU/TASI.

 

Altra riflessione che si può fare riguarda le famiglie numerose, i cui genitori/figli, avessero il possesso, oltre che dell’immobile in cui risiedono, anche di altri immobili nello stesso comune di residenza ( e non di un solo altro immobile).

 

Anche in questo caso è evidente una sperequazione, laddove le famiglie numerose, almeno in teoria, dovrebbero rappresentare obiettivi di solidarietà sociale e dunque accedere alle eventuali norme agevolate che consentono risparmi di imposta quando i beni vengono utilizzati nell’ambito familiari al di fuori di un’ottica speculativa.

 

Una ulteriore riflessione che si può fare riguarda il caso dei figli che potrebbero mettere a disposizione dei genitori un immobile in comodato gratuito, ma, qualora essi fossero comproprietari (ad es. al 50%) di detti immobili agevolabili, l’agevolazione spetterebbe solo a quello di essi che ospita i propri genitori e dunque si ridurrebbe ulteriormente alla metà di quella riconosciuta, riducendo ulteriormente la convenienza economica dell’operazione.

 

Infine si deve ricordare che la Legge di Stabilità, inizialmente, aveva previsto l’agevolazione solo in capo al possessore che fosse contemporaneamente proprietario e residente nell’immobile da concedere in comodato al parente in linea retta.

 

Ciò significa che, nella intenzione del legislatore, si prevedeva che il proprietario dell’immobile (comodante) lasciasse l’immobile al parente (comodatario) ed andasse ad abitare in affitto in altro immobile nello stesso comune.

 

Ora è evidente che la norma era nata portando in sé una impossibilità assoluta di accesso all’agevolazione: chi poteva essere così sprovveduto da decidere di affrontare il pagamento di un affitto annuale (a valori attuali minimo 500/600 euro mensili) per risparmiare 200/300 euro l’anno di IMU/TASI nella migliore delle ipotesi?

 

Solo in ultima stesura è stata inserita la ulteriore condizione di poter essere possessore di un solo altro immobile, pur nello stesso comune di residenza e dimora abituale, che deve anche essere abitazione principale del comodante.

 

Viene così esclusa anche l’ipotesi che il comodante, proprietario dell’immobile in cui risiede abitualmente e di un solo altro immobile nello stesso comune, potesse decidere di andare a stare in affitto e di concedere in comodato gratuito entrambi gli immobili di cui possessore ai comodatari (figli e/o genitori).


[1] Risposte del MEF a Telefisco 2016

[2] Risoluzione del Dipartimento Finanze – MEF – 1/DF/2016 del 17.2.2016

[3] D.L. n. 201/2011 – Art. 13 co. 2 – definizione di pertinenze

[4] D.L. n. 201/2011 – Art. 13 co. 2 – condizione di agevolazione per il 2015.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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