Acquistare la prima casa con il leasing abitativo
Le Guide
7 Mar 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Acquistare la prima casa con il leasing abitativo

Guida agli incentivi fiscali per chi acquista la prima casa con il leasing abitativo: detrazione canoni e prezzo di riscatto, riduzione iva e imposta di registro, differenze con il mutuo ipotecario.

 

Con il leasing abitativo per la prima casa la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti incentivi fiscali sull’acquisto o costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. L’intento è quello di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso la locazione finanziaria in luogo del tradizionale mutuo ipotecario.

 

Vediamo nel dettaglio i requisiti per accedere all’agevolazione, i vantaggi fiscali e in generale il funzionamento del leasing abitativo, anche in confronto con il mutuo.

 

 

Come funziona il leasing abitativo?

Tramite il leasing abitativo il soggetto concedente (banca o altro intermediario finanziario) assume l’obbligo di acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Al termine della locazione, l’utilizzatore ha la facoltà di scegliere tra:

 

riscatto l’immobile, acquistandone la proprietà, mediante versamento un prezzo (cosiddetto “riscatto”) già stabilito nel contratto e che imputi i pagamenti dei canoni di locazione versati in passato ad acconti sul prezzo medesimo;

 

rinnovo del contratto di locazione per un altro periodo;

 

recesso dal contratto e rilascio dell’immobile.

 

Chi può accedere al leasing abitativo prima casa?

Il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, che siano privi di abitazione principale. Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.

 

 

Quali sono i vantaggi fiscali del leasing abitativo?

I titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa” in misura più vantaggiosa rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari.

 

In particolare, per i giovani sotto i 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro è prevista la detraibilità pari al 19%:

 

– dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);

– del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

 

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro è prevista la detraibilità pari al 19%:

 

– dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);

– del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

 

Sia per gli under 35 che per gli over 35, l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5% e questo rende più conveniente per i privati il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario.

 

I vantaggi fiscali del leasing prima casa sono cumulabili con altre agevolazioni (50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici).

 

 

Per quali immobili si può stipulare il leasing abitativo?

Le agevolazioni fiscali del leasing abitativo spettano per qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro).

 

Può trattarsi, per esempio, di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

 

 

Se il leasing abitativo è cointestato

Nel caso di leasing prima casa cointestato a soggetti in possesso dei requisiti (ciascuno con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni), le agevolazioni IRPEF (detrazioni) spettano a ciascun soggetto in misura proporzionale corrispondente alla percentuale di intestazione del contratto.

 

 

Iva ridotta al 4%

Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta dal 10% al 4%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

 

 

Possibile sospendere il leasing abitativo in caso di perdita del lavoro

L’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro, sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione anche se non a carattere subordinato.

 

La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.

 

 

Se i canoni di leasing non vengono pagati

Se l’utilizzatore non paga i canoni dovuti, la banca può agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino.

 

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente:

 

a) deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;

 

b) una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:

– la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;

– i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;

– spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;

– il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

 

 

Cosa succede in caso di fallimento del concedente

In caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare.

 

 

Differenza tra leasing abitativo e rent to buy

Il leasing abitativo e il rent to buy sono molto simili in quanto il secondo rappresenta una fusione tra locazione e preliminare di vendita immobiliare. Tuttavia il leasing è più vantaggioso in quanto prevede tempi più lunghi per l’esercizio del riscatto e vantaggi fiscali (non previsti nel rent to buy).

 

 

Differenza tra leasing abitativo e mutuo ipotecario 

Per comprendere la differenza tra leasing abitativo e mutuo ipotecario, in termini di costi e vantaggi, si riporta l’esempio fornito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze [1].

 

Esempio

Il sig. Mario Rossi, di 34 anni e con un reddito complessivo di 32,5 mila euro, intende acquisire da un privato un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale ad un prezzo di vendita di 150mila euro. A questo proposito, sono posti a confronto un finanziamento in leasing ed un mutuo con durata entrambi di 20 anni ed un tasso del 2,9%.

 

Nel caso di leasing, sulla base di un maxi-canone del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) ed un prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro) il canone sarebbe di 592 euro.

 

Anche in caso di mutuo, il Sig. Rossi dovrebbe anticipare un importo del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) a fronte del finanziamento di 120 mila euro; la rata del mutuo sarebbe di 660 euro. Alle suindicate condizioni, sia nel caso di cliente under 35 che over 35 il leasing risulterebbe più vantaggioso rispetto al mutuo.

 

Infatti, in caso di cliente under 35:

a) con il leasing abitativo si otterrebbe:

 

– una spesa lorda complessiva (Maxicanone + Canoni + Riscatto) pari a circa 194 mila euro;

– imposte d’atto da pagare pari a 3,150 mila euro;

– detrazioni fiscali pari a circa 31 mila euro;

– una spesa netta pari a circa 166 mila euro.

 

b) con il mutuo si otterrebbe:

 

– una spesa lorda complessiva (somma anticipata dal cliente + Rate) pari a circa 188 mila euro;

– imposte da pagare (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) pari a circa 2,2 mila euro;

– detrazioni fiscali pari a circa 7,2 mila euro;

– una spesa netta pari a circa 183 mila euro.

 

Il leasing risulta più vantaggioso del mutuo per complessivi 17 mila euro circa.

 

Anche nel caso di cliente con età uguale o superiore a 35 anni il vantaggio del leasing risulterebbe confermato; pur con le agevolazioni IRPEF ridotte alla metà, la spesa netta complessiva del leasing sarebbe di 3 mila euro circa inferiore rispetto al mutuo (spesa netta Leasing 180 mila euro contro spesa netta Mutuo pari circa a 183 mila euro).


[1] MEF, comunicato stampa n. 37 del 1.3.2016.

 


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