Le scale sono tutte del condominio
Editoriali
9 Mar 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Le scale sono tutte del condominio

È condominiale anche l’ultimo tratto di scale che conduce al terrazzo di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

 

Le scale del palazzo appartengono a tutti i condomini fino all’ultimo gradino: pertanto, il titolare dell’ultimo piano o del terrazzo non ne può blindare l’accesso all’ultimo tratto che conduce alla sua proprietà, con un cancelletto o una porticina posta all’altezza del pianerottolo. Lo potrebbe fare solo se riuscisse a dimostrare, carte alla mano, che lui è l’unico ed esclusivo proprietario dell’ultima rampa di scale. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Le scale sono di tutti e non possono essere limitate

In base al nostro codice civile [2], si presumono di titolarità di tutti i condomini – salvo prova contraria – le strutture essenziali dell’edificio come le scale anche se sono poste a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile: insomma, tutti i gradini sono condominiali in assenza di atto di proprietà (cosiddetto titolo) che dimostri l’opposto.

 

Così, se anche una rampa di scale serve per accedere a un piano sul quale gli altri condomini non hanno alcun diritto, essa non può essere chiusa al “traffico”, ma resta a questi aperta. Allo stesso modo, però, tutti dovranno condividere le relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo i millesimi e l’uso. L’intera scala, infatti, va ritenuta un bene condominiale ex.

Pertanto, qualora il proprietario dell’ultimo piano abbia posto una recinzione o una porta all’ultimo tratto di gradini sarà tenuto a rimuoverla.

 

Ricordiamo che le scale vengono considerate elementi strutturali dell’edificio, necessari all’edificazione di un condominio e mezzo indispensabile per accedere ai piani, al tetto e al terrazzo di copertura. Esse sono considerate bene condominiale per legge:

 

– anche per i proprietari di negozi con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio ;

– anche se il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l’accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso;
– anche se utilizzato di fatto solo dal condòmino dell’ultimo piano, a meno che sussista un titolo contrario;

– anche se conduce alla terrazza o lastrico solare ceduti in esclusiva ad un singolo condomino.

 

Quanto alle spese per la manutenzione e la ricostruzione delle scale, esse spettano a tutti i condomini e i proprietari dei posti auto. Vengono ripartite nel seguente modo: 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. L’apposita tabella millesimale scale/ascensori deve tenere conto di tale disposizione.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 5 novembre 2015 – 9 marzo 2016, n. 4664
Presidente Petitti – Relatore Scalisi

Svolgimento del processo

D.P.R. con atto di citazione dell’11 dicembre 1997 e, premesso di essere proprietaria di un fabbricato in (omissis) n. 6, sovrastante lastrico solare servito da una scala di accesso partente dal portoncino al civico n. 4, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bari, S.M. , proprietario di un fabbricato attiguo, avente anch’esso accesso comune al medesimo numero civico 4 e alla scala, per sentire dichiarare l’illegittimità della porta realizzata alcuni anni prima da S. al colmo della prima rampa della scalinata comune sì da impedire ad essa attrice l’accesso alla seconda rampa.
Si costituiva S. chiedendo il rigetto della domanda dell’attrice e, invia riconvenzionale, che venisse riconosciuta l’avvenuta usucapione della proprietà esclusiva del secondo tratto terminale di detta scala e, quindi, la legittimità della porta di cui si dice.
Espletata CT e completata la fase istruttoria il Tribunale di Bari con sentenza n. 30 del 2006 rigettava a domanda attorea (qualificata quale rivendicazione di comproprietà della scala per l’intera sua estensione) per non avere essa attrice provata l’esistenza di titoli proprietari su

Mostra tutto

[1] Cass. sent. n. 4664/16 del 9.03.2016.

[2] Art. 1117 cod. civ.

 

 

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti