Impugnativa dell’assemblea di condominio
Lo sai che?
11 Mar 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Impugnativa dell’assemblea di condominio

Assemblea di condominio illegittima: nullità ed annullabilità. Termini per l’azione giudiziaria. A chi spetta impugnarla, come procedere e quanto costa la causa.

 

Nei condomini di tutta Italia la conflittualità, purtroppo, è una regola e non l’eccezione. Spesso gli animi si accendono per questioni di cosiddetta lana caprina. Altre volte, invece, ci si surriscalda per questioni ben più importanti: utilizzo delle cose comuni, lavori di manutenzione straordinaria, quote condominiali non pagate, ecc.

 

Ebbene, nessuno può negare che le assemblee, il più delle volte, assomigliano a una curva da stadio nel derby calcistico, piuttosto che a una riunione, indetta per l’interesse comune. Le ragioni di ciò stanno anche nel tentativo, non di rado voluto, di decidere in barba agli interessi di alcuni condomini.

Quest’ultimi, ritenutisi danneggiati da una delibera condominiale illecita, come e quando possono reagire? Questo articolo si propone di rispondere ad alcune domande in merito.

 

Chi può impugnare un’assemblea condominiale?

In primo luogo gli assenti all’assemblea hanno questo diritto. Essi non hanno partecipato alla riunione, neanche conferendo un’eventuale delega, e pertanto, ove ne sussistano i presupposti, hanno diritto d’impugnarla nelle sedi opportune.

Stesso discorso dicasi per i presenti, quando questo sono dissenzienti rispetto alla delibera illegittima.

I presenti, che con il loro voto hanno partecipato alla decisione in contestazione non hanno ovviamente alcun potere a riguardo.

 

Voglio impugnare una delibera assembleare: entro quanto tempo posso farlo?

Come prima cosa rivolgetevi ad un legale di fiducia. Questi, infatti, valuterà l’opportunità o meno di procedere in tal senso, ma soprattutto se ci sono i presupposti per invocare l’annullabilità o la nullità del verbale in questione.

La differenza appena descritta non è di poco conto:

1) nel caso di decisione annullabile, il termine per impugnare la stessa è di trenta giorni. Tale termine decorre, per i presenti dissenzienti, dalla data dell’assemblea mentre per i condomini assenti dal giorno della comunicazione del contestuale verbale;

2) nel caso di decisione nulla, essendo tale, non decorre alcun termine, e l’impugnativa può essere proposta, da chi ne ha diritto ed interesse, in qualsiasi momento.

 

Quand’è che un verbale condominiale è annullabile?

Per pacifica opinione giurisprudenziale, la delibera del condominio è annullabile nei seguenti casi:

 

– delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

– quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

– quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;

– quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

– quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

 

Quand’è che un verbale condominiale è nullo?

Sempre per pacifica opinione giurisprudenziale, la delibera condominiale è nulla nei seguenti casi:

– quando sono prive degli elementi essenziali;

– le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) ;

– quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;

– le decisioni che incidono sui diritti individuali sulle cose o servici comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini

– ed infine, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

 

Quanto costa impugnare un’assemblea condominiale?

In primo luogo si deve tentare obbligatoriamente la mediazione davanti ad un organo di conciliazione. Il costo minimo, in tal caso è di 40 euro oltre iva, cui va aggiunto il compenso del vostro legale.

Successivamente, all’esito negativo della mediazione tra voi ed il condominio in questione, sarà necessario rivolgersi al Tribunale oppure al Giudice di Pace (per stabilire il Giudice competente occorre far riferimento al valore della causa oppure alla materia).

 

Per agire in giudizio, il vostro legale deve versare allo Stato, il contributo unificato, il cui ammontare dipende dal valore della domanda. Ad esempio, se questo è indeterminabile, esso è pari ad € 518,00. Viceversa se supera appena i 1100,00 euro, il balzello dovuto è di € 98,00. A questi costi si deve aggiungere una marca da bollo (€ 27,00), le spese di notifica e il compenso dell’avvocato (che in genere nessuno vorrebbe pagare….).

In buona sostanza, prima di procedere, fatevi fare un preventivo scritto dal legale di fiducia, in modo da non avere sorprese, e per poter comparare i costi, con i benefici della vostra iniziativa.


Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti